Tip 2. Overweeg ook woonruimteverdeling buiten de sociale huursector
Toewijzingsregels voor de woonruimteverdeling gelden traditioneel voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Ze geven aan welke sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor welke doelgroepen. Woningen worden op basis van onder meer inkomen, huishoudensamenstelling, inschrijfduur, urgentieregelingen en regionale binding verdeeld. Doorgaans gebeurt dat via het regionale aanbodplatform, waar woningen volgens de regionale en afgesproken lokale ‘spelregels’ worden toegewezen. Vaak geven gemeenten aan woningcorporaties het mandaat voor de vergunningverlening. Sturing op de woonruimteverdeling hoeft zich niet te beperken tot het sociale huursegment of de corporatievoorraad. Zo zijn in de regio Holland Rijnland particuliere verhuurders met meer dan tien sociale huurwoningen – opgeleverd na 1 januari 2024 – gebonden aan een vergunningplicht. Eveneens is geregeld dat zij hun aanbod via het regionale platform moeten aanbieden. Doel hiervan is om voor sociale huur een gelijker speelveld te creëren tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders.
De Huisvestingswet maakt het mogelijk om ook de toewijzing van andere woningcategorieën dan sociale huur vergunning plichtig te maken, zowel huur als koop. Bij koopwoningen kan dit alleen voor nieuwbouw tot de betaalbaarheidsgrens. Voor huurwoningen (nieuwbouw of bestaand) geldt op basis van de wet geen maximale huurprijs.
De gemeente Den Haag hanteert een huisvestingsvergunning voor alle sociale huur (zowel particulier als corporatiebezit), maar loopt ook voorop door al sinds 2019 te sturen op de toewijzing van middenhuurwoningen. Na de komst van de Wet Betaalbare Huur heeft de gemeente de criteria aangepast en kijkt en handhaaft men naast huurprijs, ook naar en op het aantal WWS-punten. Ook denkt de gemeente na over sturing op de toewijzing van sociale koopwoningen.
De schaarste-onderbouwing kan in theorie op de gehele woonvoorraad toegepast kan worden, maar richt zich in de praktijk vooral op het sociale en middeldure huursegment wegens het beperken van juridische risico’s. Thierry Wever (RIGO): “Koop en ongereguleerde huur zijn uitdagende casussen om te onderbouwen; het is lastig om aan te tonen welke groepen in deze segmenten concreet verdrongen worden.”
Je moet de implementatie, uitvoering en handhaving van sturing buiten de corporatiesector niet onderschatten. De invoering verloopt niet altijd zonder weerstand van verhuurders. Goede communicatie en heldere informatievoorziening zijn essentieel om die weerstand weg te nemen. Anoek Dekking, strategisch adviseur regio Holland Rijnland: “Door de betrokken partijen vanaf het begin van het ontwikkeltraject mee te nemen, duidelijk te zijn en sterk in je schoenen te staan, krijg je ze makkelijker mee.”
. Ook het bieden van ondersteuning, bijvoorbeeld via introductiegesprekken en hand-outs, draagt hieraan bij. Daarnaast is een zorgvuldige en juridisch scherpe formulering van beleid van groot belang.
Tip 3. Nieuwbouw als effectief startpunt voor woningtoewijzing buiten het sociale huursegment
Effectieve sturing op andere woningmarktsegmenten is alleen mogelijk als de invoering, monitoring en handhaving van woningtoewijzingsregels goed zijn ingericht. Vaak heeft een gemeente onvoldoende inzicht in de bestaande particuliere huurwoningvoorraad: er is weinig informatie over huurprijzen en wws-punten. Het vergt een forse investering om de data op orde te brengen, een vergunningensysteem op te zetten en de handhaving goed te organiseren. In tijden van bezuinigingen en arbeidstekorten is dit voor veel gemeenten geen realistische optie. Dat betekent echter niet dat zij de sturing volledig hoeven loslaten. Door pragmatisch te kijken naar wat wel en niet mogelijk is, kan je als gemeente toch veel bereiken. Nieuwbouw biedt hiervoor een goed startpunt, aangezien dit overzicht intern al bestaat, vanuit de planmonitoring. Anoek Dekking van regio Holland Rijnland: “Wat je toevoegt, kun je monitoren en reguleren. Dat is de eerste stap die je kunt zetten”.
Bovendien kun je door voor nieuwbouw te kiezen aansluiten bij de nieuwe definities van ‘sociale huurwoning’ en ‘middeldure huurwoning’ in de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze definities omvatten niet alleen huurgrenzen, maar ook instandhoudingstermijnen. Door aan deze definities te voldoen, telt de nieuwbouw mee voor de instructieregels betaalbaar bouwen. Voor betaalbare koopwoningen beperkt de Huisvestingswet een mogelijke vergunningplicht tot alleen nieuwbouw.
Tip 4. Stimuleer en faciliteer doorstroming
Toewijzingsregels zorgen ervoor dat vrijkomende of nieuwe woningen bij de juiste doelgroep terecht komen. Maar wat ooit passend was, blijft dat vaak niet: gezinssamenstellingen, inkomens en woonbehoeften veranderen in de loop der tijd. Als er onvoldoende mogelijkheden zijn om door te stromen naar een woning die beter aansluit bij de actuele woonsituatie, ontstaat er een disbalans. Ervoor zorgen dat mensen passend blijven wonen leidt tot een betere benutting van de woningvoorraad en is essentieel voor een evenwichtige en toekomstbestendige woningmarkt.
Doorstroming draait om verhuisketens. Een verhuisketen begint bijvoorbeeld bij nieuwbouw, overlijden of emigratie. Hij eindigt wanneer een starter of iemand die zich nieuw vestigt, een woning betrekt. Hoe langer deze ketens zijn, hoe meer mensen uiteindelijk in een beter passende woning terechtkomen. Wanneer er geen passende alternatieven zijn, blijven senioren in grote (gezins-)woningen wonen, waardoor de gehele keten vastloopt: jonge huishoudens kunnen niet doorstromen naar grotere gezinswoningen, waardoor ook bestaande starterswoningen niet vrijkomen. Door de toenemende vergrijzing wordt dit probleem alleen maar groter. Het gevolg: veel grote(re) gezinswoningen worden bewoond door relatief kleine huishoudens.
Het op gang brengen van verhuisketens vraagt om gerichte stimulering van doorstroming. Dat klinkt eenvoudig, maar is in de praktijk complex. Verhuizen kost tijd, geld en energie, en vooral senioren zijn vaak minder verhuis-geneigd
. Het is daarom belangrijk om deze doelgroep te verleiden met aantrekkelijke woonopties én goed te ondersteunen, bijvoorbeeld met begeleiding op maat. In het onderstaande kader lees je meer over hoe de gemeente Leiden een doorstroommakelaar hiervoor inzet.
