Een businesscase vergroot de haalbaarheid van woonvarianten voor senioren

Er is grote behoefte onder senioren aan nieuwe woonvormen. Variërend van woonconcepten die hen verleiden door te stromen vanuit hun eengezinswoning tot woonvormen gericht op langer thuis wonen met zorg en ondersteuning in nabijheid. “Als je een locatie hebt, kun je voor nieuwe initiatieven aanspraak maken op de stimuleringsregeling wonen en zorg”, aldus de RVO (= verstrekker van de leningen). Een businesscase blijkt een belangrijke succesfactor.

‘Start met een businesscase en denk in mogelijkheden’, adviseert Jasper Klapwijk (expert vastgoedfinanciering voor bewonersinitiatieven). “Kijk naar verschillende woonvormen en functies van het initiatief voor de buurt. Dat helpt de financiële haalbaarheid scherper te krijgen. Zie het als een stappenplan en bekijk waar mogelijkheden liggen.”

Buurtschap de Kastanjetuin

De Kastanjetuin in Zwolle is een inclusief woonconcept dat extra betekenis toevoegt aan de wijk. Belangrijke bottlenecks voor een nieuw woonconcept zijn het verkrijgen van een locatie en financiering. De initiatiefnemers van de Kastanjetuin in Zwolle zijn daarin geslaagd. Het buurtschap van 55 levensloopbestendige schuur- en boerderijwoningen voor eigenaar-bewoners, huurders van deltaWonen en bewoners van de JP van den Bent Stichting maakt deel uit van parklandschap de Stadshoeve. Het wijkwinkelcentrum ligt binnen 200 meter afstand. Eind 2021 is het zo goed als gereed.








Foto’s: initiatiefnemers van De Kastanjetuin in Zwolle delen hun ervaringen tijdens de masterclass voor collega-professionals.

Het begint met een locatie

Met een locatie of een gemeentelijke intentieverklaring kunnen initiatiefnemers van vernieuwende, kleinschalige woonprojecten financiële steun krijgen van de stimuleringsregeling wonen en zorg van de RVO. Inmiddels is de regeling verruimd. Zo kunnen initiatiefnemers (in fase 1 van de regeling) er aanspraak op maken als hun concept voldoet aan de volgende voorwaarden:

  • De woningen zijn levensloopbestendig of makkelijk aanpasbaar.
  • Gericht op doelgroep 55+, maar meergeneratie mag ook, mits meer dan de helft gericht is op senioren
  • Hoewel ‘ zorg’ in de naam van de regeling staat, hoeven mensen géén zorgvraag te hebben
  • Het initiatief richt zich (deels) op lage- en middeninkomens. In geval van huur gaat het om tenminste 25% sociale huur. In geval van koop moet minimaal 25% van de woningen onder de Nationale Hypotheek Garantiegrens vallen (een woning tot 355.000 euro, prijspeil 2022).

‘Per ontwikkelfase van een project zijn er mogelijkheden voor subsidie aan een stichting, vereniging of bv’, aldus Frank van der Voort van RVO. ‘Zo verstrekt RVO in fase 2 (de planontwikkelfase) van de regeling een lening van maximaal 200.000 euro voor de dekking van de voorbereidingskosten. Ook niet-bancaire financiers kunnen toetreden tot fase 3 van de regeling ( de bouw- en nafinancieringsfase). In die fase kan RVO een borgstelling verlenen aan de financier.’

financieringsfase
Mogelijkheden voor inzet van regeling in initiatief, planontwikkeling en bouw- nafinancieringsfase

Haalbaarheid en het rond krijgen van de businesscase

Een belangrijk horde bij het realiseren van woon(zorg)varianten voor senioren is de financiële haalbaarheid ervan. ‘Vraag altijd na over welk rendement er gesproken wordt als je een businesscase gaat opstellen’, adviseert Jasper Klapwijk. ‘Zeker als je vanuit verschillende financiers en stakeholders kijkt. Haalbaarheid is namelijk te meten naar rendement en financiering. En over welk rendement hebben we het dan? Als we financieel rendement nemen, gaat het dan om bruto, netto, effectief, direct of indirect rendement? En wat is de waarde van maatschappelijke doelen? Vaak weten we wel hoe het zit op ons eigen vakgebied – maar over dat van anderen hebben we nog veel te leren. Om een businesscase op te kunnen stellen, moet je over de grenzen van organisaties heen kijken.’

rendement

De Kastanjetuin: Een buurtschap als kansrijke wooninnovatie

Het bureau voor planontwikkeling Cittanova klopte aan bij de gemeente met een buurtconcept. Dat speelt in op inclusiviteit voor ouderen, starters en mensen met een ondersteuningsvraag. Dick Koster van Cittanova: ”Het concept van inclusieve buurtschap omvat een mix van woningen voor senioren, starters, gezinnen en mensen met een beperking. Met daaraan gekoppeld een bijzonder setting; een gezamenlijk moes-, kruiden- en bloementuin en boomgaarden. Die zorgen voor gemeenschappelijkheid en betrokkenheid bij het reilen en zeilen van het buurtschap. De naam van De Kastanjetuin verwijst naar de 100 jaar oude boom die behouden blijft.

Dit concept had niet kunnen ‘landen’ in de wijk Stadshagen in Zwolle zonder de samenwerking met burgerinitiatief De Stadshoeve. Zij wilden een wijkboerderij en ontmoetingsplek realiseren. Martin Hendriksen, destijds voorzitter van burgerinitiatief de Stadshoeve: “De Stadshoeve koos voor de insteek het is nu of nooit om impact te maken voor de wijk. Het sterke verkoopargument voor de wijk was om de 1750 m2 weide uit te wisselen met weide grond rondom het CittaNova plan en daarmee een parklandschap te creëren: Park De Stadshoeve. Het is daarmee een stadsboerderij nieuwe stijl geworden waar wonen, ontmoeten, moestuinieren en dierenweide zijn gemengd. Dat de stadsboerderij veel aanloop trekt, komt door de ligging naast het wijkwinkelcentrum van Stadshagen."

buurtschap-waaranders-1
(klik voor vergroting)

Bouwen van communities: een inclusieve buurtschap

Ook woningcorporatie deltaWonen sluit zich aan bij de ontwikkeling van buurtschap de Kastanjetuin als opdrachtgever van de zorgappartementen en de levensloopbestendige huurwoningen. “Het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten voor senioren past in de strategische doelen van de woningcorporatie om bij te dragen aan een inclusieve samenleving”, stelt programmamanager leefbaarheid Petra Stuitje. “Dat is voor ons een belangrijke bijdrage bij het gezamenlijk realiseren van woonvormen die passen bij verschillende doelgroepen. Zoals senioren met en zonder ondersteuningsvraag maar ook voor mensen met een andere kwetsbaarheid. In de Kastanjetuin hebben wij zorgappartementen ontwikkeld voor de bewoners van de JP van den Bent Stichting. Voor de huurwoningen met label 55+ hebben we bij de werving gevraagd wat motivatie is om er te komen wonen. Het deel uit maken van een gemeenschap en vernieuwende woonvormen vinden wij heel belangrijk, zoals we ook zijn aangehaakt bij het Zwolse Knarrenhof. Als woningcorporatie hebben wij als voornemen om elk jaar een wooncommunity op te leveren.”

wooncommunities-deltawonen-1

Vraaggestuurd ontwikkelen

Ter Steege Bouw Vastgoed kocht de grond van de gemeente voor de gehele ontwikkeling. Voor de koopwoningen waren wij echt aan zet, licht Jan Willem Kloosterboer van Ter Steege Bouw Vastgoed toe. Wij zijn vraaggestuurd gaan ontwikkelen. Wij hebben potentiële kopers veel gevraagd over de woning, de buitenkant, de indeling en motivatie om te wonen in het buurtschap. Dit is grotendeels online gebeurd. Daarmee hebben wij deze woningen op de vraag van de doelgroepen kunnen inrichten. Veel van de kopers willen bijvoorbeeld nu nog niet op de begane grond de slaapkamer. De indeling is zo flexibel gemaakt, zodat zij later kunnen herinrichten en beneden kunnen slapen.’ Inmiddels werken we met CittaNova ook in Heerhugowaard aan dit buurtschapconcept. Ook daar wordt het uiteindelijke ontwerp afgestemd op de vraag en vragen we kopers naar de motivatie voor een woning in het buurschap, aldus Kloosterboer.“

Dit artikel is gebaseerd op de masterclass die Platform31 op 5 november 2021 organiseerde over financiële haalbaarheid van innovatieve woonconcepten voor senioren.