Zeven varianten voor woningdelen

Woningdelen helpt woningzoekenden

Zoals bekend heeft het Rijk de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Meer bouwen is hard nodig om het woningtekort aan te pakken, maar we horen dagelijks over de talrijke obstakels op de weg. Het goede nieuws is dat we die 100.000 woningen ook niet allemaal nieuw hoeven te bouwen. Sterker nog, die staan er al! Jaarlijks wordt (hooguit) zo’n 1% woningen toegevoegd, terwijl 99% er al staat. Veel van die 99% wordt maar extensief bewoond. Nederlanders hebben per per persoon gemiddeld 53m² woonruimte tot hun beschikking. Dat is ruimer dan onze buurlanden. In veel gemeenten bestaat het merendeel van het aanbod uit gezinshuizen, terwijl het merendeel van de woningzoekenden bestaat uit kleine (één- of tweepersoons) huishoudens. Zie de Platform31-publicatie ‘Beter benutten bestaande woningbouw: belemmeringen en kansen’ (2021). 1

Mismatch: aanbod strookt niet met de vraag

In een vorige periode toen ‘de woningnood volksvijand nummer één was’ – in de jaren 50 en 60 – stonden er vooral gezinnen op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Het aanbod bestond toen vooral uit etagewoningen of kleine arbeidershuisjes. Vanaf de jaren 60, en de decennia erna, werden er volop ruime gezinswoningen gebouwd voor al die wachtende gezinnen. Anno nu is de situatie bijna omgekeerd. In veel gemeenten bestaat momenteel driekwart van de woningzoekenden uit één- of tweepersoonshuishoudens, terwijl het merendeel (soms driekwart) van het aanbod uit gezinswoningen bestaat. Voor cijfers, zie bijv. het CBS en de kernpublicatie van het WoON 2021. 2

Aanbod aanpassen aan de vraag

Het aanbod van woningen strookt in veel gemeenten dus niet met de vraag van de woningzoekenden. Zeker buiten de grote steden domineert het aanbod aan eengezinshuizen. Hoe kunnen we het aanbod aanpassen aan de veranderde vraag? Dat kan door nieuwbouw – heel nuttig, vooral doen – maar dit duurt lang, en de aantallen zijn vooralsnog bescheiden. Het kan ook door bestaande woningen beter te benutten en woningen te delen.

Verschillende lokale partijen, zoals gemeenten, corporaties en andere woningeigenaren, buigen zich het hoofd over manieren hoe dit te doen. Zodat er mensen kunnen wonen in ongebruikte kamers en we minder afhankelijk zijn van het bouwen van nieuwe woningen. Er bestaan verschillende manieren en verschillende intensiteiten van woningdelen, wat verschillende kostenplaatjes met zich brengt.

Als we de mogelijkheden op een rij zetten, komen we tot een reeks, in een oplopende vorm van ingewikkeldheid en kosten. In de figuur noemen we ze ‘De 7 woningdeelvarianten’.

Figuur: Janneke ten Kate

Woningen delen

1. Inwonen

Inwonen is de eenvoudigste manier om meer mensen in een huis te laten wonen. Inwonen kan in elk huis en gebeurt doorgaans voor korte duur, zonder (huur)contract en soms tegen een geringe vergoeding. Iemand laten inwonen kost weinig inspanning.

2. Hospitaverhuur

Het verhuren van één of meerdere kamers door de huidige bewoners. Een eenvoudige maatregel tegen geringe kosten. Begonnen we ooit niet (bijna) allemaal bij een hospita? Hoe kunnen we de positieve kanten van hospitaverhuur meer belichten, zoals aanspraak, voorkomen van vereenzaming, lichte ontzorging en omkijken naar elkaar? En zonder het negatieve beeld van de spreekwoordelijke bemoeizucht, tucht en verplichte theekransjes? Er bestaan veel misverstanden over wat allemaal niet zou mogen; bij het wegruimen van die misverstanden ligt een kans om meer woonruimte toe te voegen. Zo heeft een kamer verhuren, mits je dat goed regelt, geen gevolgen voor de eventuele huurtoeslag of AOW van de hoofdhuurder.

3. Friendscontract

Het verhuren van een huis aan meerdere alleenstaanden met een gezamenlijk huurcontract. De gezamenlijke huurders zorgen voor huurbetaling en zoeken een nieuwe medehuurder als er een vertrekt. Deze contractvorm wordt vaak in vrijesectorwoningen toegepast, maar het kan ook in de gereguleerde huursector. De (sociale) markthuur wordt gedeeld en blijft zo betaalbaar. Huurtoeslag is niet mogelijk, hetgeen kosten bespaart. Het opbouwen van inschrijfduur blijft vaak behouden (maar niet altijd).

4. Kamergewijze verhuur

Het verhuren van een huis aan twee of meer alleenstaanden met afzonderlijke huurcontracten. Verhuur per kamer gebeurt zowel door corporaties als door particulieren. Het aloude studentenhuis is een bekend voorbeeld, maar zo’n vorm zou voor alle typen woonstarters, met name jongeren, aantrekkelijk kunnen zijn. We zien ook dat er animo is onder senioren, broers en zussen of vrienden die graag met elkaar een woning delen in plaats van ieder een individuele woning te willen. Ook bij kamergewijze verhuur is huurtoeslag niet mogelijk.

5. Zachte splitsing

Het verbouwen van een deel van een huis voor twee of meer alleenstaanden, met ieder een eigen kamer en eigen sanitair en verder gedeelde voorzieningen. In een doorsnee rijtjeswoning krijgen alleenstaanden boven bijvoorbeeld ieder een slaapkamer plus eigen sanitair, terwijl ze beneden woonkamer, keuken en tuin delen. Dit vereist ‘enige verbouwing’. De extra investering is beperkt en kan ook via de (aanvangs-)huur terugverdiend worden. Ook hier is huurtoeslag niet mogelijk.

6. Bouwkundig splitsen

Het verbouwen van een huis tot twee of meer kleinere zelfstandige wooneenheden. Splitsing kan horizontaal (per etage) en verticaal (linker- en rechterdeel, of een voor- en achterhuis). Er ontstaan één (of meer) nieuwe huizen met eigen huisnummer(s). Eventueel kunnen niet noodzakelijke voorzieningen gemeenschappelijk blijven (trappenhuis, tuin, schuur). Dit alles vereist een ingrijpende verbouwing. Er ontstaan twee (of meer) zelfstandige woningen. Huurtoeslag is mogelijk.

7. Juridisch of kadastraal splitsen

Het verbouwen en kadastraal splitsen (juridisch splitsen). Dit kan feitelijk dezelfde ingrijpende bouwkundige verbouwing vergen, met als enige verschil het afzonderlijke kadastraal splitsen, wat een gang naar de notaris vereist. Dit is alleen zinvol wanneer verkoop (van één of alle) woningen aan de orde is. Ook nu zijn het afzonderlijke woningen, waarvoor huurtoeslag mogelijk is.

Mogelijkheden en knelpunten

Zeven manieren om woningen te delen. Kansen te over, maar er kleven (uiteraard) bezwaren aan. Het beter benutten van ongebruikte (woon)ruimte gaat niet vanzelf. Elsschot dichtte al meer dan een eeuw geleden dat tussen droom en daad wetten en regels in de weg staan, en praktische bezwaren.

Een systeemkenmerk, tevens -knelpunt, is dat het hele Nederlandse woonbeleid gericht is op individualisering. Huurtoeslagen, hypotheekaanvragen bij banken, bouwbeleid, het WWS-systeem, extramuralisering: allemaal bevorderen ze iedereen in een eigen huis. Ons woonbeleid stimuleert het alleen wonen. De meeste mensen vinden dat fijn, maar naar schatting woont tussen de 10 en 25% van de mensen het liefst in enige vorm van collectiviteit: iets samen (kunnen) doen, omkijken naar elkaar, aanspraak, (angst voor) vereenzaming, sporadisch te gebruiken voorzieningen delen, iets doen voor de buren, enzovoort. Zie de Platform31-publicatie ‘De behoefte aan wooncoöperaties’ (2022). 3 Woningdelen bevordert collectiviteit. Het vaker delen van woningen haalt natuurlijk ook de druk van de ketel in gebieden waar de woonruimte schaars is.

Een ander bezwaar is dat van (mogelijke) overlast. Elke vorm van verdichting betekent méér mensen in de straat. Sterker nog: dat is de bedoeling als we bestaande woningen beter willen benutten! Meer mensen in een woning betekent in theorie echter meer kans op overlast, meer auto’s, meer fietsen, meer bezoek en meer kans op geluidsoverlast. Tegelijkertijd zien we een enorme ontvolking in veel wijken; in de laat-naoorlogse wijken wonen 30-40% minder mensen dan voorheen. Zie de blog ‘Wijken verdichten of de bevolking aanvullen?’ 4 En de woondruk is natuurlijk niet hoger als je een grote woning met zijn tweeën deelt dan met een gezin.

Een derde bezwaar is dat het duur is. Een doorsnee rijtjeshuis splitsen kost al gauw een ton. Deels komt dat door het gebrek aan ervaring hiermee. Een nieuw huis bouwen is echter drie of vier keer zo duur. En statistisch kan het gemeenten helpen om aan een 30% sociale huurnorm te voldoen. Een effectiever alternatief is het zoeken naar minder intensieve vormen van woningdelen, bijvoorbeeld zachte splitsing, friendswonen of verkamerd verhuren; allen met enkele gedeelde voorzieningen.

Een vierde en laatste bezwaar geldt vooral voor woningcorporaties: het past niet in hun systeem. Het vraagt om een andere manier van werken en om een andere administratieve vastlegging.  Samen in een huis wonen vergt bijvoorbeeld inspraak in wie er nieuw bij komt wonen – je deelt immers je huis – maar toewijzingsregels kunnen coöptatie belemmeren. En meer huishoudens in een woning kan mogelijk ook wat meer beheer vragen, zeker als er bewoners zijn die enige (lichte) zorg vragen. Er bestaan verschillende organisaties die voor intermediaire verhuur zorgen, wat de verhuurder ontlast. Dat scheelt hun in het sociaal beheer.

Tot slot

Er komen steeds meer kleine huishoudens, terwijl de woningvoorraad zich niet aanpast. Woningdelen benut de bestaande woningen beter en helpt woningzoekenden aan woonruimte. Bovendien verlicht woningdelen de bouwopgave. Woningdelen kan op zeven manieren, oplopend in moeite en kosten. Alle zeven manieren zijn mogelijk, wenselijk en verdienen het om gestimuleerd te worden. Natuurlijk is elke ingreep afhankelijk van de lokale situatie en spelen er ook nadelen, maar het belangrijkste voordeel is dat woningzoekenden met deze varianten wél woonruimte hebben die ze anders níet hebben. Alle zeven woningdeelvarianten verdienen daarom ondersteuning.