Leidse succesfactoren voor verdichten met sociale en middeldure nieuwbouw

De gemeente Leiden staat voor een grote woningbouwopgave en wil in de periode van 2021 tot 2030 8.800 woningen en 2.700 studenteenheden bouwen. Vanaf 2022 stuurt zij op 35% sociale huurwoningen en 35% middeldure huur- en koopwoningen, waarmee ze de gehele woningbouwopgave voor ten minste 70% in de betaalbare segmenten bouwt. Volkshuisvestingsprogramma Leiden 2025-2030 1 De gemeente heeft zeven potentiegebieden aangewezen waar de meeste woningen gebouwd worden, met name nabij stations en langs HOV-routes. Door hier 90% van de woningbouwopgave en het grootste deel van de benodigde kantoren te bouwen, behoudt Leiden zo goed mogelijk het karakter van de binnenstad en van andere cultuurhistorisch waardevolle wijken. Bouwen in deze potentiegebieden creëert bovendien draagvlak voor nieuwe voorzieningen en het zorgt voor een goede bereikbaarheid met hoogwaardig openbaar vervoer. Bouwprojecten op de kaart in de gemeente Leiden 2

Duidelijke spelregels zorgen voor duidelijkheid, stabiliteit en continuïteit

De aangewezen ontwikkelgebieden en duidelijke richtlijnen voor verstedelijking weerspiegelen de Leidse werkwijze en bestuursstijl van wethouder Julius Terpstra. Daarin staat kaderstellend beleid centraal. De  gemeenteraad heeft al vroeg ingestemd met de aangewezen verdichtingslocaties en de kwalitatieve en kwantitatieve eisen goed zijn afgestemd met het college. Dit vormt een goede basis om het gesprek met woningcorporaties en beleggers aan te gaan met het juiste mandaat. Deze werkwijze zorgt voor een efficiënter besluitvormingsproces wanneer goedkeuring van de gemeenteraad nodig is, bijvoorbeeld bij een wijziging van het Omgevingsplan. Terpstra stelt: “Hiermee voorkom je dat er allerlei gecompliceerde wijzigingsvoorstellen ingebracht worden en gaat de behandeling in de gemeenteraad veel sneller. Deze duidelijkheid verkort de besluitvormingstermijn.” De continuïteit in beleid en de duidelijke kaders voor beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties, noemt Terpstra ‘key’ voor de forse toename (ruwweg een verdubbeling In 2019 voegde de gemeente Leiden 540 woningen door middel van nieuwbouw toe aan de voorraad. In 2024 waren dit 1051 woningen. Zie ook: Levensloop van woningen en niet-woningen, CBS 3 ) van de nieuwbouwproductie die Leiden de afgelopen 5 jaar heeft gerealiseerd.

Nieuwbouwrealisatie in 2023 en 2024

Uit gegevens van de gemeente Leiden blijkt dat er in 2023 en 2024 in totaal 2.335 woningen zijn gerealiseerd. Hieronder bevinden zich 1.224 sociale huurwoningen, waarvan 232 reguliere sociale huurwoningen en 992 studenteneenheden. Daarmee is 52,4% van de opgeleverde woningen sociale huur Van een klein deel van de toegevoegde woningen is niet bekend in welk segment ze vallen; hiervan is mogelijk ook een deel sociale huur.
4 . Daarnaast zijn er 452 woningen in het middensegment (huur én koop) gebouwd, goed voor 19,4% van het totaal aantal gerealiseerde woningen. Het totale aandeel in het betaalbare segment (sociaal en midden, inclusief studentenhuisvesting) komt daarmee uit op 71,8%.

Woningbouwactiviteiten aan de Willem de Zwijgerlaan in Leiden Foto: Buro JP / JP van Eesteren

Gemeentelijk intaketeam zorgt voor efficiënter proces en versnelling

Bij de sturing op het woningbouwprogramma met minimaal 70% betaalbare woningen speelt het professionele intaketeam van Leiden een belangrijke rol. Het biedt ontwikkelaars en corporaties de mogelijkheid om hun bouwinitiatief in een vroeg stadium met de gemeente te bespreken. Het team verwacht dat initiatiefnemers daarbij al een eerste, vaak met een architect of stedenbouwkundige, uitgewerkt idee hebben en enige oriëntatie op gebiedsvisies of ontwikkelperspectieven.

Terpstra: “Tijdens de intakegesprekken geeft het team direct feedback, over de haalbaarheid, gevoeligheden in de wijk, parkeernormen en beleidsmatige kaders (zoals het woningbouwprogramma en de wens dat corporaties sociale huurwoningen afnemen). De gesprekken zijn gratis en is bedoeld als investering om het proces later te versnellen en efficiënter te laten verlopen.” Ontwikkelaars krijgen na het gesprek vaak ‘huiswerk’ mee om hun plannen verder uit te werken, voordat het traject formeel verdergaat.

Het intaketeam zorgt voor een goed gevulde projectportefeuille, maakt prioritering mogelijk en voorkomt dat gemeentelijke capaciteit onnodig wordt ingezet. Door deze werkwijze ontstaat er sneller duidelijkheid, kunnen projecten efficiënter worden opgepakt en wordt de samenwerking met marktpartijen versterkt.

Investeringen van het Rijk én de gemeente helpen om betaalbaar te bouwen

Naast een goede samenwerking is ook de financiële haalbaarheid van groot belang. Leiden kijkt scherp naar subsidiemogelijkheden vanuit het Rijk. “En dat is nodig,” stelt wethouder Terpstra, “want binnenstedelijke verdichting vraagt om gecompliceerde en prijzige oplossingen, bijvoorbeeld op verkeerskundig vlak.”

Ook vraagstukken die zich niet beperken tot de binnenstad spelen in Leiden. Zo vormen de gestegen bouwkosten een uitdaging om de nieuwbouwproductie op peil te houden. Om vertraging te voorkomen kijkt de gemeente verder dan alleen het Rijk: “We dekken ook als gemeente onrendabele toppen om de nieuwbouwproductie op gang te houden, zowel van woningcorporaties als van private projecten.” In 2025 en 2026 investeert Leiden 8 miljoen euro in de gemeentelijke subsidie ‘krediet prijsstijgingen woningbouw’. Om hiervoor in aanmerking te komen stelt men wel duidelijke voorwaarden: zo moet men  duidelijk kunnen aantonen dat projecten onder water staan, en dat dit de bouw vertraagt. “Met open boeken werken is echt een voorwaarde voor deze subsidie”, aldus Terpstra.

Uitdaging voor nieuwe gemeenteraad: een langetermijnaanpak die fysiek en sociaal verbindt

De woningbouwopgave vraagt om consistent beleid gedurende meerdere bestuursperiodes. Terpstra vindt het essentieel om de huidige werkwijze, gebaseerd op stabiliteit en continuïteit van beleid voort te zetten. “Er kunnen natuurlijk accenten verlegd worden, maar als je beleid 180 graden omgooit zal de woningbouwproductie instorten”.

Terpstra ziet en langetermijnvisie op de uitdagingen, benodigdheden en doelstellingen voor de aankomende 15 jaar als belangrijke volgende stap. Op deze manier kan Leiden niet alleen de woningvoorraad op peil houden, maar kan ook de leefbaarheid gewaarborgd blijven. Terpstra ziet het faciliteren van doorstroming, collectieve woonvormen en ouderenwoningen niet alleen als manier om de bestaande woningvoorraad efficiënter te benutten, maar ook als belangrijke oplossing voor toekomstige (sociale) vraagstukken als vergrijzing en eenzaamheid. De menselijke kant is onlosmakelijk verbonden aan woningbouwopgave: “Daarom hebben we de portefeuille welzijn gekoppeld aan de stedelijke ontwikkeling: het gaat om het bouwen van gemeenschappen.”