Succesfactoren bij realiseren van sociale en betaalbare nieuwbouw in Haarlem
3 mei 2024
Efficiënt gebruik van corporatiebezit: Zayaz koploper met woningsplitsing
Woningcorporatie Zayaz uit ’s-Hertogenbosch is een echte koploper op het gebied van woningsplitsen. Wat begon met een pilot van een paar woningen, is uitgemond in een ambitie om jaarlijks acht woningen te splitsen. Met woningsplitsing wil Zayaz bijdragen aan wachttijdvermindering en andere woonconcepten aanbieden. Een dergelijke strategie vraagt een zekere flexibiliteit van een woningcorporatie: je moet je woningvoorraad kunnen aanpassen aan de behoefte en kunnen denken in mogelijkheden in plaats van belemmeringen. Deze en andere aspecten die komen kijken bij woningsplitsen belichten we in dit praktijkvoorbeeld van Zayaz. We spraken met Thomas Beks (coördinator projectontwikkeling) en Lianne van Klaveren (strategisch communicatieadviseur).
Nederland staat voor de opgave om tot 2030 ongeveer 900.000 woningen bij te bouwen. Of beter gezegd: 900.000 huishoudens van woonruimte te voorzien. Nieuwbouw is een manier om meer huishoudens een dak boven het hoofd te bieden. Maar dat is niet de enige manier. Het beter benutten van bestaande bouw is een andere, vaak ook snellere manier. Zie de Platform31-publicatie ‘Beter benutten bestaande woningbouw: Onderzoek naar belemmeringen en kansen’ (juli 2021). 1 Samen met BLG Wonen belichtten we eerder al welke potentie woningsplitsen door eigenaar-bewoners heeft en welke gemeenten in Nederland woningsplitsen faciliteren. Woningsplitsen door woningcorporaties biedt ook kansen.
Platform31 interviewde acht woningcorporaties die woningen hebben gesplitst, of dat nog gaan doen. We vroegen hen naar de technische aspecten (wat komt erbij kijken, welke knelpunten ervaar je), de financiële kant (wat kost woningsplitsen) en de visie van de corporatie op woningsplitsen (waarom woningsplitsen en voor welke doelgroepen zet je deze woonvorm in). Het voorbeeld van Zayaz is het eerste praktijkvoorbeeld uit de serie.
Denken vanuit mogelijkheden
Zayaz begon met het splitsen van grote ‘drive-in’-woningen in twee of drie appartementen als pilot. Inmiddels komen ook andere woningen vanaf 100 m2 in aanmerking. Zayaz heeft de ambitie om jaarlijks ongeveer acht woningen te splitsen en op die manier voor zestien bewoners een nieuw thuis te creëren. De goede samenwerking met de gemeente ’s-Hertogenbosch helpt bij het realiseren van die ambitie. Beide partijen denken vanuit mogelijkheden. “Wij redeneren vanuit de vraag ‘wanneer zou het wél lukken?’ Vaak is er meer mogelijk dan je op voorhand denkt”, geeft Van Klaveren aan.
“Wij redeneren vanuit de vraag ‘wanneer zou het wél lukken?’ Vaak is er meer mogelijk dan je op voorhand denkt.”
Voor iedereen die alleen woont
In 2019 voerde Zayaz een onderzoek uit onder haar huurders naar woningsplitsen en woningdelen. De corporatie wilde weten of voor deze woonvormen animo is. Uit een enquête die door 614 huurders is ingevuld en verdiepende gesprekken met een kleine groep huurders, blijkt dat het concept woningsplitsen door 60% van de geïnterviewden enthousiast werd ontvangen. Onderzoek Zayaz over woningsplitsen en woningdelen, p. 6. 2 Zayaz richt zich bij woningsplitsing niet speciaal op jongeren, ouderen of een andere leeftijdsgroep. “Wat we merken is dat het vooral een oplossing is voor kleine huishoudens, zoals alleenstaanden”, licht Van Klaveren toe.
Flexibel kunnen zijn
“De grote vraag naar woningen vanuit verschillende doelgroepen en het aantal mutaties bepalen het tempo waarin we woningen kunnen splitsen. Onze ambitie stellen we daarop bij”, vertelt Beks. Dat betekent dat de corporatie soms in potentie goed te splitsen woningen toch inzet voor het huisvesten van bijvoorbeeld een groot (statushouders)gezin. Als de vraagdruk onder gezinnen hoger is dan de boogde doelgroep voor de gesplitste woningen, is het slim even niet te splitsen. Dat geldt ook als de leefbaarheid in de directe omgeving aanleiding geeft niet te verdichten op een bepaalde plek. Dan kiest Zayaz ervoor om niet te splitsen. Ook al is de woning daar wel voor geschikt. “Deze strategie vraagt een zekere flexibiliteit van de corporatie”, geeft Van Klaveren aan. “Iedere kans wordt kritisch onderzocht voor we verder gaan met splitsen.”
Goed betrekken van aannemer en architect
De eengezinswoningen die Zayaz splitst zijn vaak ongeveer tien meter lang (soms inclusief reeds bestaande aanbouw) en vijf meter breed en hebben een basisoppervlakte van ongeveer 100 m2. Dit doet de corporatie zodat de nieuwe woningen rond de 40 à 50 m2 worden. “We betrekken zowel onze vaste aannemer als de architect vanaf het begin bij het proces. Doordat zij elkaar makkelijk weten te vinden en goed met ons meedenken aan de voorkant krijgen we een goed product”, vertelt Beks. Een belangrijk technisch uitgangspunt hierbij is om zoveel mogelijk techniek, zoals de meterkasten en de cv-installaties, rondom het stijgpunt (de trap) in de woning te situeren. Op die manier houd je vaak de meeste ruimte over voor de woningen zelf. Daarnaast is geluid een belangrijk aandachtspunt. Beks licht toe: “Vaak voldoet de woning technisch wel aan de geluidsnormen, maar ervaren sommige bewoners toch geluidsoverlast. Op voorhand kijken we daarom kritisch naar de te splitsen woning om onderling geluidsoverdracht tussen beide gesplitste eenheden te minimaliseren.”
Afspraken tussen gemeente en woningcorporaties
De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft nieuwe beleidsregels opgesteld om woningsplitsen makkelijker te maken, ook voor woningcorporaties. De regels geven duidelijker aan welke criteria er gelden voor splitsingen. Zo moeten de nieuwe woningen tenminste 40 m2 zijn en over een (gemeenschappelijke) buitenruimte beschikken. De gemeente wil samen met de woningcorporaties kijken of er ook blokgewijs kan worden gesplitst. Gemeente ’s-Hertogenbosch. (2023). Beleidsregels woningsplitsing en verkameren. 3 De parkeernorm voor sociale huurwoningen stelde de gemeente in 2021 al naar beneden bij. Toch belemmert die norm woningsplitsen soms nog wel. Zayaz reageert positief op de beleidsregels: “Deze regels faciliteren en stimuleren ook particulieren te woningsplitsen en verkameren. Goed dat we met elkaar – gemeente, corporaties en particulieren – de beschikbare mogelijkheden benutten om het woningaanbod te vergroten”, aldus Van Klaveren.
Criteria woningen van Zayaz die in aanmerkingen komen voor splitsing
- Oppervlakte woning: minimaal 100 m2
- Beukmaat woning: ongeveer 5 meter
- Diepte woning: ongeveer 10 meter
- Sociale/leefbaarheidscheck: bij veel overlast in de buurt kijkt Zayaz of het wel handig is om in die buurt te splitsen.
- Parkeeronderzoek: Zayaz laat onderzoek uitvoeren of er voldaan wordt aan de norm van 2021.
Businesscase voorbeeldwoning
We nemen de businesscase van de gesplitste woning van figuur 1 onder de loep.
Figuur 1: Voorbeeld van een gesplitste woning groter dan 100m2
Gegevens woning:
- Type woning: Eengezinswoning
- Bouwjaar/periode: 1968
- Gebruiksoppervlakte:Vóór de splitsing: ca. 120m2
- Na splitsing benedenwoning: ca. 43m2
- Na splitsing bovenwoning (1e en 2e verdieping): ca. 75m2
Figuur 2: Plattegrond eengezinswoning vóór het splitsen
Figuur 3: Plattegronden beneden- en bovenwoning na het splitsen van een eengezinswoning
Businesscase voorbeeldwoning (figuur 1-3)
| Totale investering splitsing van één eengezinswoning naar twee appartementen
Hieronder valt: bouwkundige splitsing, procedure, herziening nutsvoorzieningen |
€160.000- €180.000 |
| Internal Rate of Return (IRR) | Binnen de eisen van eigen beleidskaders |
| Onrendabele top | Nee |
| Extra investering op duurzaamheid? | Nee, dat gebeurt clustergewijs bij regulier onderhoud |
| Huurprijs appartement vóór splitsing | Binnen de eisen van eigen beleidskaders |
Huurprijs na splitsing:
|
Binnen de eisen van eigen beleidskaders |
Ben je benieuwd naar de andere zeven voorbeelden van woningsplitsen door woningcorporaties? Houd dan onze website en nieuwsbrief in de gaten. Deze zomer komt de publicatie met alle acht praktijkvoorbeelden van woningsplitsen door woningcorporaties uit.