De rol van de hypotheekverstrekker en de gemeente
Beide vormen van splitsen – bouwkundig en kadastraal – vragen afstemming en instemming van gemeente en hypotheekverstrekker
(mits er een hypotheek op de woning rust). Bij de meeste Nederlandse banken is verhuur van een (deel van) woning met een particuliere hypotheek niet toegestaan tenzij hiervoor een zogenoemde verhuurhypotheek wordt afgesloten. Wanneer een woningeigenaar zijn/haar woning wil splitsen en verhuren, zal hij/zij dan ook een verhuurhypotheek moeten afsluiten.
Ook de gemeente heeft altijd een rol bij het spitsen van een woning. Er is meestal een splitsingsvergunning, een omgevingsvergunning en/of een woningvormingsvergunning nodig. Er zijn voor een gemeente verschillende voordelen om woningsplitsen, en woningdelen in het algemeen, te willen bevorderen. De belangrijkste is het voorzien in extra woningen voor lokale woningzoekenden. Een belangrijk argument, zeker omdat nieuwbouw meestal op veel problemen stuit en lang duurt. Woningdelen en woningsplitsen levert op korte termijn nieuwe woonruimte op, die bovendien betaalbaar is. Het is sneller te realiseren dan nieuwbouw en kan daarnaast sociale voordelen opleveren, omdat het vaak gaat om mensen die een bepaalde zorgrelatie hebben, zoals ouders en volwassen (klein)kinderen.
Nadelen zijn er ook. Er komen méér mensen in hetzelfde huis te wonen en meer bewoners betekent wellicht meer auto’s, meer parkeerdruk, meer fietsen voor de deur, meer bezoek en meer geluidsoverlast. Lokale bestuurders moeten rekening houden met wensen van omwonenden, terwijl woningzoekenden een stuk minder zichtbaar en georganiseerd zijn.
Voor bijna een kwart van de Nederlandse gemeenten lijken de voordelen van woningdelen en woningsplitsen echter op te wegen tegen de nadelen en staat het thema expliciet op de agenda.
Een kwart van de Nederlandse gemeenten heeft woningsplitsen opgenomen in het coalitieakkoord
Platform31 analyseerde alle collegeakkoorden die na de gemeenteraadsverkiezingen van 2022 zijn afgesloten. Van de 333 beschikbare akkoorden
bevat bijna een kwart
(78) plannen om woningsplitsen te bevorderen, soms in één adem genoemd met het splitsen van kavels.
- “We maken splitsing van woningen zo makkelijk mogelijk en communiceren over de mogelijkheden” (’s-Hertogenbosch)
- “We stimuleren woningsplitsing, zodat er meer, kleinere woningen komen” (Schagen)
- “Door woningsplitsing zorgen we voor volwaardige woningen die toekomstbestendig zijn” (Roerdalen)
- “We staan woningsplitsing makkelijker toe om de grote voorraad eengezinswoningen beter te benutten” (Nijmegen)
Acht van die gemeenten stellen al in het coalitieakkoord voorwaarden aan woningsplitsen, zoals Haarlemmermeer, Noordwijk, Amersfoort, Someren en Utrecht. Dan gaat het om impact op de buurt, rechten van huurders en parkeerdruk. Dergelijke voorwaarden zullen in de praktijk ook in de andere gemeenten spelen en worden doorgaans beoordeeld bij een splitsingsaanvraag alvorens een vergunning wordt verleend.
Zes gemeenten hebben in hun coalitieakkoord juist strengere regels tegen woningsplitsing opgenomen. Voorbeelden zijn Eindhoven, Zaanstad en Vaals. Die regels hebben onder andere betrekking op leefbaarheid, afstanden tot een naburig gesplitst of gedeeld pand, en overlast voor de buurt.
Als we alle 78 gemeenten met plannen ter bevordering van woningsplitsing nader bekijken, dan valt op dat het merendeels – maar niet allemaal – de meer landelijke gemeenten zijn die positief zijn over woningsplitsing. In landelijke gemeenten staan gemiddeld gezien grotere woningen; dat geldt zowel voor koopwoningen als het woningbezit van de corporaties.