Kabinet investeert in woningbouw, maar uitvoering blijft kwetsbaar

Opgaven voor het kabinet

1. Voldoende woningen realiseren binnen schaarse ruimte

De grootste opgave is het terugdringen van het woningtekort. Gemeenten zetten in op uitbreidingslocaties, binnenstedelijke verdichting en herontwikkeling van bestaande gebieden. Tegelijkertijd maken ruimtelijke claims, netcongestie, regelgeving en capaciteitsvraagstukken woningbouw moeilijk. De aandacht verschuift daardoor van het realiseren van zoveel mogelijk woningen naar het creëren van de randvoorwaarden die woningbouw mogelijk maken, zoals voldoende uitvoeringscapaciteit, beschikbare infrastructuur, netaansluitingen, financiële haalbaarheid en snelle besluitvorming.

Wonen betaalbaar en toegankelijk houden
Gemeenten staan voor de uitdaging om voldoende betaalbare woningen beschikbaar te houden voor lage en middeninkomens, terwijl de woningmarkt onder druk staat door schaarste, stijgende woningprijzen, hoge bouwkosten en beperkte financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten. Daarbij moeten zij niet alleen zorgen voor voldoende nieuwbouw, maar ook voor het behoud van betaalbare woningen en gelijke toegang tot de woningmarkt voor verschillende doelgroepen. Dit vraagt om een voortdurende afweging tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en de financiële uitvoerbaarheid van woningbouw.

2. Zorgen over investeringspositie woningcorporaties

De financiële ruimte van woningcorporaties neemt af, terwijl de financiële uitdagingen toenemen. Zij moeten meer sociale huurwoningen bouwen, hun bestaande voorraad verduurzamen en bijdragen aan de vraag naar middenhuur, terwijl stijgende rente, hogere onderhoudskosten en belastingafdrachten hun financiële ruimte beperken. Hierdoor nemen de zorgen over hun investeringscapaciteit toe en komt de ruimte voor nieuwbouw en verduurzaming onder druk te staan. Tegelijkertijd wordt er meer van corporaties gevraagd. Er wordt steeds vaker een beroep op hen gedaan om bij te dragen aan het opvangen van tekorten op de woningmarkt, mede doordat particuliere beleggers zich uit delen van de huurmarkt terugtrekken en minder investeren in nieuwe huurwoningen.

3. Woningbouw verbinden met bereikbaarheid, voorzieningen en leefkwaliteit

Nieuwe woongebieden moeten niet alleen genoeg woningen bieden, maar ook goed bereikbaar zijn en beschikken over onder andere voldoende groen, zorg, onderwijs en ontmoetingsplekken. Gemeenten zetten in op bouwen bij OV-knooppunten, deelmobiliteit en integrale gebiedsontwikkeling. De opgave is om woningbouw en verdichting mogelijk te maken zonder dat dit ten koste gaat van de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Woningbouw kan dus niet los worden gezien van mobiliteit, voorzieningen en leefbaarheid.

4. Uitvoeringskracht versterken

Gemeenten willen de woningbouw versnellen, maar niet iedere gemeente beschikt over dezelfde capaciteit, grondposities, instrumenten of uitvoeringsorganisatie. Tekorten aan personeel, tijdrovende procedures, netcongestie en stikstofbeperkingen zijn belangrijke knelpunten. De komende jaren ligt daarom een belangrijke opgave in het versterken van de uitvoeringskracht van gemeenten en hun partners. Succesvolle woningbouw vraagt niet alleen om plannen, maar ook om bestuurlijke regie, samenwerking en voldoende uitvoeringscapaciteit.

5. Integrale afweging tussen wonen, duurzaamheid en maatschappelijke opgaven

Wonen raakt steeds sterker verweven met de energietransitie, klimaatadaptatie, zorg, leefbaarheid en economie. Gemeenten staan voor de uitdaging deze opgaven in samenhang aan te pakken. Zo moeten nieuwe woongebieden niet alleen duurzaam en klimaatbestendig zijn, maar ook ruimte bieden aan maatschappelijke voorzieningen en economische functies. Gemeenten zoeken nog naar manieren om verschillende belangen, opgaven en ruimteclaims tegen elkaar af te wegen en tot uitvoerbare keuzes te komen.

De prioriteiten van het kabinet

Woningbouwversnelling als hoofdopgave

Het Rijk houdt vast aan de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren. In nieuwe woondeals wordt gestreefd naar twee derde betaalbaar, waarvan 30 procent sociale huur en 25 procent betaalbare koop. Naast afspraken over aantallen woningen, betaalbaarheid en doelgroepen gaan de woondeals ook over het aanpakken van knelpunten zoals netcongestie, stikstof en een tekort aan ambtelijke capaciteit. Deze afspraken komen te staan in Volkshuisvestelijke Programma’s, op basis van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Daarmee kunnen overheden gerichter sturen op aantal, locatie en doelgroep.

Voor woningbouw wordt tot en met 2035 in totaal 7 miljard uitgetrokken, waarvan bijna 1 miljard naar grootschalige woningbouwlocaties gaat. Een belangrijk deel van de nieuwe woningen komt op 31 grootschalige woningbouwlocaties. Tot 2035 wordt hier gestuurd op circa 400.000 woningen. Het Rijk zet verder in op de Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en een innovatie- en opschalingsprogramma gericht op industrieel bouwen, digitalisering en standaardisering. De ambitie is dat in 2027 ongeveer de helft van de nieuwbouw industrieel wordt gerealiseerd.

Inzet op betaalbare koop- en huurwoningen

Het kabinet stuurt op voldoende betaalbare nieuwbouw met het uitgangspunt dat bij nieuwe woondeals twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn, waaronder 30 procent sociale huur. Voor de bouw van betaalbare middenhuurwoningen wordt vanaf 2029 een objectsubsidie middenhuur van 100 miljoen euro per jaar ingezet om projecten financieel haalbaar te maken.

Voor koopwoningen richt het kabinet zich vooral op starters en middeninkomens. Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK) wordt voortgezet en uitgebreid met extra middelen, zodat ontwikkelaars betaalbare nieuwbouwwoningen met kopersondersteuning kunnen aanbieden. Daarnaast blijven de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en bestaande fiscale regelingen rond de eigen woning belangrijke pijlers onder de betaalbaarheid van koopwoningen.

Via de Realisatiestimulans ontvangen gemeenten een bijdrage van 7.000 euro per betaalbare woning waarvan de bouw start in de periode 2025-2029, wat de productie van betaalbare koop- en huurwoningen moet vergroten. Hiervoor is circa 1,5 miljard euro beschikbaar.

Bestaande woningvoorraad beter benutten

Nieuwbouw alleen is volgens het kabinet niet genoeg om de woningnood op te lossen. Daarom zet het kabinet ook in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad (woningdelen, woningsplitsing, optoppen, hospitaverhuur etc.). Binnen de Landelijke Aanpak Beter Benutten wordt in 2026-2027 een actieagenda uitgevoerd, gericht op onder meer het eenvoudiger maken van optoppen, woningdelen en woningsplitsing. Daarnaast wil het kabinet de realisatie van woningdelen, woningsplitsing en andere vormen van beter benutten versnellen door beter inzicht in de potentie, toegankelijke financiële ondersteuning, verbeterde werkprocessen en een gebiedsgerichte aanpak met omwonenden en woningeigenaren.

Corporaties als sleutelpartner

Het kabinet heeft in de Taskforce Versnelling Woningbouw afgesproken om de fiscale lasten van woningcorporaties substantieel te verlagen. Het kabinet stelt woningcorporaties vrij van de renteaftrekbeperking uit de Europese ATAD-richtlijn. Hiermee neemt hun investeringscapaciteit aanzienlijk toe. De vrijstelling gaat in vanaf 2028 en wordt vastgelegd in het Belastingplan 2027, zodat woningcorporaties hier in hun aanstaande begroting al rekening mee kunnen houden.

Voor een goed functionerende woningmarkt is de (midden)huursector van groot belang. Om het investeringsklimaat voor huurwoningen te verbeteren wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in huurwoningen per 2027 van 8 procent naar 7 procent verlaagd.

Ondanks aangekondigde steunmaatregelen blijft de financiële positie van corporaties onder druk staan door hoge investeringskosten en achterblijvende huurinkomsten. Daarom stelt het kabinet een onafhankelijke adviescommissie in die moet adviseren hoe de investeringskracht van corporaties ook op langere termijn gewaarborgd kan worden. Het advies wordt eind 2027 verwacht.

Ouderenhuisvesting en aandachtsgroepen

Er was al cumulatief 420 miljoen euro beschikbaar (vanuit het kabinet Schoof) voor de realisatie van zorggeschikte en geclusterde woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, zoals nultredenwoningen. Daarnaast wordt er, in de periode 2032 tot en met 2035, 635 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de continuering van de Stimuleringsregeling Ontmoetingsruimten in Ouderenhuisvesting (SOO) en de Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen (SZGW).

Voor de verlenging van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen wordt 60 miljoen euro beschikbaar gesteld in 2029 en 65 miljoen euro per jaar in de periode 2030-2035. De regeling wordt aangepast naar een objectsubsidie voor onzelfstandige woonruimten, die geschikt zijn voor studenten en diverse andere aandachtsgroepen. Gemeenten kunnen maximaal € 9.000 per gerealiseerde onzelfstandige eenheid ontvangen ter dekking van de onrendabele top.

Verduurzaming

Het kabinet blijft inzetten op de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld met het Nationaal Isolatieoffensief en extra ondersteuning voor huishoudens die te maken hebben met energiearmoede. Om de groeiende vraag naar verduurzamingsleningen op te vangen, gaat er in 2026 180 miljoen euro extra naar het Nationaal Warmtefonds. Ook wordt de SVVE-regeling uitgebreid, zodat VvE’s meer ondersteuning krijgen voor isolatie en duurzame warmteoplossingen. Ook investeert het kabinet in energiefixers, energieloketten en gemeentelijke ondersteuning om bewoners te helpen bij energiebesparing en verduurzaming. Voor particuliere verhuurders wordt de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) geëvalueerd en verbeterd. Daarnaast werkt het kabinet aan strengere eisen voor de energiezuinigheid van huurwoningen, met als doel de slechtste energielabels versneld uit te faseren en richting 2040 de minimumeisen verder aan te scherpen.

Gebiedsontwikkeling

Het kabinet geeft aan dat de opgaven op het gebied van wonen, economie, energie, landbouw, natuur en mobiliteit om duidelijke integrale ruimtelijke keuzes vragen. De Nota Ruimte en de gebiedsgerichte NOVEX-aanpak vormen hiervoor het ruimtelijk kader. In het najaar van 2026 verschijnt de definitieve Nota Ruimte inclusief een uitvoeringsstrategie die moet zorgen voor doorwerking van ruimtelijke keuzes in beleid, instrumentarium en gebiedsgerichte samenwerking.

Binnen de NOVEX-gebieden werken Rijk, provincies en gemeenten samen aan oplossingen voor complexe vraagstukken rond gebiedsontwikkeling, zoals woningbouw in relatie tot water en bodem, energie-infrastructuur, landbouw en klimaatadaptatie. De nadruk ligt op versnelling via regionale investeringsagenda’s, vernieuwde ruimtelijke arrangementen en een sterker grondbeleid. Ook zet het kabinet in op het aanpakken van knelpunten rond netcongestie, stikstofproblematiek en infrastructuur.

Foto: Alex Schröder©

Reflectie op de kabinetsplannen

Het kabinet investeert weer in woningbouw en ruimtelijke ontwikkeling

Positief is dat de begroting verder gaat dan alleen het formuleren van ambitieuze woningbouwdoelstellingen. Het kabinet koppelt woningbouw aan andere opgaven en aan de uitvoeringskracht van overheden. Daarmee wordt erkend dat de woningnood niet uitsluitend het gevolg is van een tekort aan woningen, maar ook samenhangt met factoren als beschikbare ruimte, infrastructuur, investeringscapaciteit, regelgeving, capaciteit en bestuurlijke slagkracht.

In de kabinetsplannen ligt de focus op realisatie. Het bijwerken van woondeals, de aanwijzing van nieuwe grootschalige woningbouwlocaties, de voortzetting van bestaande stimuleringsregelingen en de miljardeninvesteringen die voor de komende jaren zijn aangekondigd, moeten ervoor zorgen dat plannen daadwerkelijk worden omgezet in woningen. Voor gemeenten, corporaties en marktpartijen biedt dit meer duidelijkheid en continuïteit, wat van belang is voor langlopende gebiedsontwikkelingen.

Onze aandachtspunten

Investeringsruimte woningcorporaties nog niet voldoende

Woningcorporaties zullen positief zijn over het gegeven dat meer investeringscapaciteit beschikbaar komt. Maar dit is niet voldoende om vanaf 2029 jaarlijks tot 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te komen, zoals overeengekomen in de Nationale Prestatieafspraken. Voor de corporatiesector is volledige afschaffing van de vennootschapsbelasting een logische keuze. Voor het kabinet wegen de gevolgen voor de schatkist, onzekerheden over Europese staatssteunregels en een gelijk speelveld met marktpartijen zwaarder.

Beleid overheid nog onvoorspelbaar

De afgelopen jaren hebben strengere huurregels en zwaardere belastingdruk geleid tot een forse terugtrekking van particuliere vastgoedbeleggers uit de huurmarkt De verlaging van de overdrachtsbelasting en een jaarlijkse objectsubsidie voor middenhuur (vanaf 2029) moeten het investeringsklimaat verbeteren, maar het is onzeker of dit voldoende is. De maatregelen zijn beperkt en het overheidsbeleid blijft voor beleggers onvoorspelbaar. Het blijft daarom lastig om woningbouwprojecten met een groot aandeel betaalbare woningen te realiseren. Ontwikkelingen in het afgelopen half jaar zoals oplopende inflatie en daardoor hogere bouwkosten en een stijgende rente maken het er niet beter op.

Investeer in woningen én bereikbaarheid

Het kabinet onderkent dat woningbouw en bereikbaarheid in samenhang moeten worden ontwikkeld en dat aanvullende investeringen nodig zijn om grootschalige woningbouwlocaties haalbaar en toekomstbestendig te maken. Maar in de begrotingen van VRO en I&W gaat weinig nieuw geld naar de ontsluiting van woningbouwlocaties. Dat roept de vraag op of de bereikbaarheid van nieuwe woongebieden de ambities voor woningbouw kan bijbenen.

Uitvoeringskracht blijft belangrijk aandachtspunt

Meer geld voor woningbouw beschikbaar stellen is één stap; het daadwerkelijk realiseren van woningen is een andere. De uitvoering ligt voor een belangrijk deel bij gemeenten, die al jaren wijzen op knelpunten als personeelstekorten, complexe regelgeving, lange procedures, een krappe arbeidsmarkt en beperkte financiële ruimte. Het kabinet erkent deze uitdagingen en stelt daarom extra middelen beschikbaar voor ondersteuning van medeoverheden, expertisecentra en uitvoeringsorganisaties. Dat kan gemeenten helpen, maar lost niet alle problemen op. Het maken van samenhangende keuzes over woningbouw, mobiliteit, energie, natuur, water en bereikbaarheid is al complex. Zeker met knelpunten rond netcongestie en stikstof, vraagt dat om voldoende expertise, capaciteit en samenwerking.