Woongemeenschap De Oosterburen: gebouwd op een fundament van solidariteit

Interview met Kitty Hesen, woongemeenschap ‘De Oosterburen’

Door Yvonne Witter (Aedes) en Barbara van Straaten

Het was eigenlijk niet de bedoeling er zelf te gaan wonen. Kitty Hesen van KilimanjaroWonen, een organisatie die kleinschalige woonprojecten begeleidt waarvan de toekomstige bewoners zelf ontwikkelaars zijn (CPO), hielp een groep mensen met het realiseren van een woongemeenschap in Den Bosch. Maar al snel dacht ze: “Hier wil ik zélf wonen!”. Ze heeft de begeleiding overgedragen en inmiddels woont ze er met veel plezier samen met 18 andere 45-plussers. Hoe kijkt ze als bewoner van deze woongemeenschap én als professional met jarenlange ervaring terug op de totstandkoming van dit woonproject? We spraken met Kitty Hesen in woongemeenschap ‘De Oosterburen’.

De woongemeenschap waar Hesen woont is ruim een jaar geleden opgeleverd en telt 14 woningen. Drie daarvan zijn sociale huurwoningen, de rest zijn koopwoningen. Deze menging was een bewuste keuze van de groep en leek in eerste instantie prima te lukken: ze hadden een corporatie gevonden die 150.000 euro per huurwoning wilde investeren. Maar als snel trok de corporatie zich terug omdat ze het rendement te laag vonden. Zo stond de groep plots voor een grote uitdaging. Kon het project nog doorgaan? Verschillende alternatieve wegen werden verkend. Hesen: “We hebben een andere corporatie gevraagd, maar die vond het te kort dag om in een rijdende trein te springen. Vervolgens dachten we er nog over om een bewonerscoöperatie voor die drie huurwoningen op te richten, maar na gesprekken met experts werd duidelijk dat dit voor zo weinig woningen niet de meest handige constructie was. Uiteindelijk hebben we een aannemer gevonden die bereid was om de woningen in eigendom te nemen. Dit betekende wel dat alle kopers akkoord moesten gaan met een niet scherpe aanbesteding.” Zo is het project toch van de grond gekomen, en daar is Kitty Hesen heel trots op.

Niet in hun nachtkastje

Hesen is naast bewoner van deze woongemeenschap ook betrokken bij de totstandkoming van vele andere woongemeenschappen. Wat ziet ze als grote uitdagingen? “Locatie, locatie, locatie, dat is hét grote knelpunt om een woongemeenschap van de grond te krijgen”, concludeert Hesen op basis van haar ervaringen. En daaraan verbonden: vergunningen en de financiering. “Een groep moet eerst een omgevingsvergunning krijgen, een aanneemovereenkomst en een koopovereenkomst grond. Dit is allemaal nodig om een hypotheek te kunnen krijgen. De groep bewoners moet dit dus eerst allemaal rond hebben om daarna de grondprijs uit de hypotheek te kunnen betalen, want dat bedrag hebben ze meestal niet in hun nachtkastje liggen.” Hesen is van mening dat er altijd een vorm van uitgestelde betaling moet zijn om zo’n initiatief van de grond te krijgen. De grondeigenaar moet daarmee akkoord gaan. Hesen: “Bij De Oosterburen was de grondeigenaar de gemeente Den Bosch. Zij ging akkoord met een uitgestelde betaling via een zogeheten ‘reserveringsovereenkomst’.” Daarmee was dit probleem voor De Oosterburen verholpen.

Grote verschillen tussen gemeenten

“De gemeente Den Bosch heeft ons vanaf het begin gesteund”, blikt Hesen tevreden terug. En zo zijn er meer gemeenten die er volgens haar positief uitspringen op het gebied van toegankelijkheid voor dit soort bewonersinitiatieven. Zo is ze in Sevenum vanuit KilimanjaroWonen bezig met een ‘prachtig maar spannend project’. “Het gaat om een oude boerderij. De wethouder aldaar heeft zich destijds hard gemaakt voor het project. Dat heeft enorm geholpen.” Ook met de gemeenten Breda, Deurne en Horst aan de Maas zijn positieve ervaringen. Ze merkt wel dat er grote verschillen zijn tussen gemeenten. “Armlastige gemeenten willen de hoogste prijs voor de grond”, aldus Hesen. “Dat snap ik op zich, maar de gemeente vergeet dan dat ze wel besparen op Wmo-kosten bij dergelijke woonprojecten. Daarom is het altijd goed als de wethouder zorg óók aan tafel komt.”

Maar een meewerkende gemeente is niet altijd de oplossing, want veel grond is in handen van projectontwikkelaars. Dat is nog een uitdaging, meent Hesen: “Ontwikkelaars zitten meestal niet te wachten op CPO-projecten omdat de bewoners ook eisen stellen. Dat vinden ze maar lastig. Het is voor projectontwikkelaars ook niet urgent; ze verkopen hun woningen nu toch wel. Er is nog altijd enorme schaarste op de woningmarkt.” Een mooi voorbeeld hoe CPO-projecten toch van de grond komen in dit soort situaties vindt Hesen de aanpak van de gemeente Breda: zij maakt harde afspraken met ontwikkelaars over het percentage dat wordt toebedeeld aan CPO in ontwikkelgebieden. “Dat biedt veel kansen”, vindt Hesen.

Revolving fund

Hesen ziet ook andere kansen en mogelijkheden. Bijvoorbeeld voor het probleem van voorfinanciering die bij bewoners komen te liggen: de kosten voor met maken van een plan, voor vergunningen en nog vele zaken die gedaan moeten worden voordat er sprake kan zijn van een hypotheek. Die kosten lopen makkelijk op tot 20.000 euro per woning, tot het moment dat er een hypotheek is en van daaruit betaald kan worden. Haar idee voor een oplossing? “Laat gemeenten een ‘revolving fund’ – een potje gelabeld geld – instellen. De gemeente leent de bewoner dat bedrag en de bewoner betaalt het terug zodra hij de hypotheek rond heeft. Zo blijft dit potje altijd gevuld, mensen hebben dit geld maar tijdelijk nodig. Een bank kan dit trouwens ook doen.”

Gemeenschappelijke ruimte

Een andere uitdaging waar veel initiatiefnemers mee te maken hebben: de financiering van de gemeenschappelijke ruimte. Hier zijn de bewoners van De Oosterburen met elkaar goed uitgekomen. Hun antwoord voor deze uitdaging? Solidariteit. Hesen: “De grootste woningen betalen het meest voor de gemeenschappelijke ruimte. Zo kon ook de prijs van de huurwoningen zo laag mogelijk gehouden worden, zelfs onder de liberalisatieprijs waardoor het sociale-huurwoningen zijn. Dat is toch prachtig?” Om de gemeenschappelijke ruimte te bekostigen moest wel een concessie worden gedaan ten opzichte van het oorspronkelijke plan: het plan voor een logeerkamer is geschrapt om kosten te beperken. Dit alles is besloten in nauwe samenspraak met elkaar, via de ‘sociocratische methode’. Een methode voor besluitvorming en medezeggenschap waarbij nauwe betrokkenheid van elke bewoner wordt gestimuleerd.

Onderlinge hulp

‘Hoe moet ik beginnen? Is het haalbaar? Waar kan ik een locatie vinden?’. Dat zijn de drie meest gestelde vragen die Hesen als professional bij KilimanjaroWonen gesteld worden. Zij adviseert groepen om klein te beginnen. “Maak de groep niet te groot. Begin met een kerngroep. Breng dan de woonwensen in beeld en bepaal het budget.” Hesen ziet dat groepen serieuzer worden genomen als er een professional bij betrokken is. Ook onderstreept ze het belang om bewoners vanaf het begin intensief betrekken. “De gemeenschapszin en de sociale cohesie zijn dan groter, ik zie het nu met eigen ogen in onze woongemeenschap. De onderlinge hulp gaat zo natuurlijk hier.” Hesen vertelt over wat ze in haar groep ziet gebeuren: “Het is zo gemakkelijk om even boodschappen mee te nemen of een bord eten te brengen als iemand ziek is of het moeilijk heeft. Het is zo vanzelfsprekend dat hulp geboden wordt, maar óók dat hulp gevraagd wordt. En dat laatste is voor veel mensen moeilijker dan hulp bieden. Het maakt dan echt uit of je elkaar een beetje kent. Het fundament lag er al.” Kortom, Hesen is erg blij dat ze de stap heeft genomen zelf in een woongemeenschap te gaan wonen: “Hier kan ik prima oud worden.”

Meer informatie: