Vitale senioren ontwikkelen zelf minidorp aan waterfront Merwede

Een wooncarrière voor wie is beland in de ‘empty nestfase’ als de kinderen zijn uitgevlogen? Wat krijgt vitale senioren zover om te gaan verhuizen? Bij het woongebouw in de Stadswerven in Dordrecht valt dit alles op zijn plek. In een stadsbouwgroep nemen vitale senioren het heft in eigen hand. In 2020 is hun ‘Minidorp in de stad’ opgeleverd. Elf ruimte appartementen met uitzicht op de druk bevaren Merwede en gedeelde voorzieningen als ontmoetingsplek, atelier annex werkplaats en logeerruimte. Initiatiefnemers Anke Kaulingfreks en Rob van der Kuil en architect Endry van Velzen, bouwbegeleider delen graag hun drijfveren en ervaringen.

Wat was voor jullie de reden om dit collectieve woongebouw te ontwikkelen?

“Het idee is ontstaan aan onze keukentafel ergens in 2014”, beginnen Kaulingfreks en Van der Kuil. “We waren net met pensioen. We wilden een nieuwe stap maken. Om vitaal te blijven en scherp van geest, is verandering nodig. We zagen ook dat mensen vaak te lang in hun mooie woning bleven. Hoog op ons wensenlijstje, naast een ruim eigen appartement, stonden stedelijke voorzieningen, sociale contacten en binding met een groep. Deze woningen zijn er nauwelijks. Dit alles bij elkaar maakte het voor ons bijna niet meer dan logisch om met een kleine initiatiefgroep zelf een woongebouw te gaan ontwikkelen met collectieve voorzieningen. De meerwaarde van onderlinge steun en betrokkenheid, kenden wij nog vanuit onze ervaring met het opzetten van een centraal wonen project voor gezinnen in de jaren ’80.”

Talis-Aaron

Hoe zijn jullie aan deze plek gekomen?

Endry van Velzen, die deze en andere stadsbouwgroepen begeleidt, vertelt: ‘Het ging hier om een kleinschalig woonproject van initiatiefnemers die bewust voor de stad kiezen. De zoektocht voor het Minidorp leidde naar Dordrecht. In 2015, net na de recessie, brachten kleinschalige wooninitiatieven de bouw weer op gang. De Stadswerven in Dordrecht krabbelde door het particulier opdrachtgeverschap weer op uit de bouwcrisis. Het projectbureau van de gemeente omarmde het woonconcept van deze seniore initiatiefgroep. Zij brachten ons in contact met de ontwikkelmaatschappij die een claim had op de kavel. Met hen gingen wij in onderhandeling over de planontwikkeling. Uiteindelijk hebben wij direct met de gemeente onderhandeld over de locatie en de grondprijs. Dit hele proces duurde ruim twee jaar. We hebben een marktconforme prijs betaald.’

Hoe pakte de Bouwgroep de ontwikkeling van Minidorp in de stad aan?

‘Om van idee naar woongebouw te komen liepen er parallelle sporen. Een spoor ging over verwerving van de kavel en het ontwerp. Er is een stichting opgericht voor de juridische en financiële zaken en inbreng in het ontwerp. Het stichtingsbestuur was in de lead, om de voortgang erin te houden. Het luisterde zorgvuldig naar de ingestelde deelnemersraad en was via een interne website transparant over beslissingen en besluiten’, geeft initiatiefnemer Van der Kuil aan.

‘Toen het initiatief tractie begon te krijgen ontstond een tweede spoor, namelijk het werven van de groep potentiële eigenaar-bewoners. Een artikel in het AD leidde in 2016 tot grote bekendheid. Via de website meldden mensen zich aan. ‘Wij hebben de werving en verkoop zelf gedaan en maar liefst 80 gesprekken gevoerd’, aldus Kaulingfreks. ‘We zochten mensen die een woning zochten belang hechtten aan het gemeenschappelijke. Mensen die daaraan ook wilden bijdragen. Het collectieve deel van ons gebouw beslaat 110 m2 aan gemeenschappelijke voorzieningen. De stichting van het collectief deed de aankoop van de grond. Vervolgens volgde per individueel appartement de verrekening bij de notaris. Elk appartement heeft zijn eigen oppervlak en indeling, en dus ook een andere prijs.’

Wat maakt dit woongebouw speciaal voor senioren?

‘Het meest aantrekkelijke van dit woongebouw is de prachtige ligging aan het water’, start Van Velzen. ‘We hebben een voor deze plek optimaal gebouw ontworpen. Elk appartement heeft zo veel mogelijk zicht op het water en de zon op het balkon. Als je veel thuis bent, zeker in periode van Corona, waardeer je dit nog meer. Er zijn ruime, gelijkvloerse appartementen tussen 104 en 170 m2 met drie kamers; een woonkamer, werkkamer en slaapkamer. De woning heeft een brede gang van 1.80 meter en een inpandige balkonkamer van 16 m2. De badkamer is heel ruim, net als het toilet. Naast de eigen woning zijn er de gezamenlijke voorzieningen. Wij noemen dat ‘privacy met een plus’.’

Is dit woonconcept ook haalbaar voor het midden en sociale segment?
‘Het woongebouw in de koopsector ligt in het hogere segment met prijzen tussen de 400.000 en 700.000 voor de woningen van 104 tot 170 m2 en daarbij 110m2 collectieve ruimte. Voor het midden en sociale segment zullen de appartementen kleiner in oppervlakte zijn en daarmee lager geprijsd. Maar om het voor die segmenten aantrekkelijk te maken, kun je natuurlijk ook anders gaan kijken naar de financiering, bijvoorbeeld naar huur-koopconstructies’, aldus Van Velzen.

Welke ervaringen vanuit initiatief en proces zijn het delen waard?

‘Nieuwsgierig zijn en willen blijven leren is belangrijk’, noemt Kaulingfreks. ‘Het was veel werk, maar niet extreem moeilijk. Toen de gevel van ons 22 meter hoge gebouw er stond was ik zo ontzettend trots’. Van der Kuil vult aan: ‘Maak een goede propositie en houd vol. Werk vanuit een klein en professioneel team en wees een serieuze gesprekspartner met een consistente boodschap naar alle betrokken partijen. Ons bouwproject is voor veel partijen aantrekkelijk. Ik noem het ‘multi-level-selling’ van ons concept. Wij dachten na over wat ons initiatief betekent voor een wethouder, een ambtenaar en dat werkte: ook zij kregen er geloof in. Tenslotte is het belangrijk om al in een vroeg stadium de juiste architect te betrekken bij de planontwikkeling. Endry van Velzen was voor ons van onschatbare waarde ’. ‘We hebben dit ook echt met elkaar gedaan en gemaakt’, vult Van Velzen aan ‘deze initiatiefnemers staken er enorm veel tijd in.’

Welke oproep willen jullie aan overheden doen?

Van Velzen ‘Voor een initiatief als dit is het bemachtigen van een locatie de grootste hobbel. Nadat we in Stadswerven aan tafel zaten, zijn we ruim twee jaar in onderhandeling geweest over grond en prijs. Daarna konden we pas verder. Bouwgroepen zijn een niche in de woningmarkt, maar zij zorgen wel voor extra kwaliteit aan het wonen in de stad. Het gaat om een nieuwe manier van samenwonen, om waardeontwikkeling in een collectief arrangement. Daarom is het belangrijk dat zij ook voet aan de grond krijgen bij het verdelen van kavels. Wat ik nu zie is dat gemeenten vaak overgaan op tenders voor de gronduitgifte, vanuit Europees-juridische richtlijnen. Daarmee beperk je ontwikkelingen tot professionele partijen en raak je collectieve initiatieven als een woongemeenschap of coöperatief kwijt. Een gemiste kans. Ik hoop dat daar veel meer besef voor ontstaat.

Meer informatie