Locaties voor woonvarianten senioren

Grondbeleid, kavels en vastgoed voor woonvarianten senioren

Als gevolg van vergrijzing en het langer zelfstandig thuis wonen is er een grote behoefte aan nieuwe woonvormen voor senioren. Maar waar zijn ze te vinden: ontwikkellocaties in dorp en stad? De meest ideale plekken voor senioren zijn vaak al bezet. Tal van initiatieven concurreren met elkaar om een plek. Gaat de locatie naar de hoogste bieder, de eerste bieder of het project met het meeste draagvlak? Wie legt deze complexe puzzel? Gemeenten hebben een sleutelrol: zij kunnen initiatiefnemers randvoorwaarden bij locatieontwikkelingen meegeven, grondbeleid hierop formuleren en gaan over een goede procesinrichting.

Een woonzorgvisie is een eerste, belangrijke stap. Maar daarna komt het echte werk. Kun je ontwikkellocaties aanwijzen, liggen er kansen voor collectief particulier opdrachtgeverschap of andere wooninnovaties als samenwoonvormen, wordt er al gewerkt met een tender waar je randvoorwaarden in kunt opnemen? Hoe zorg je dat maatschappelijk vastgoed bij verkoop de gewenste bestemming houdt? En, wat kan en wil het grondbedrijf bijdragen aan het tot stand brengen van woonzorginitiatieven? Kortom: wat is de ideale match?

In verschillende gemeenten weten de afdelingen wonen, sociaal, grond en vastgoed elkaar te vinden.* Zij ontwikkelen gaandeweg een werkwijze om woonvariaties concreet te krijgen. Zo zitten zij om tafel bij een initiatievenoverleg en mede-beoordelen de initiatieven, zijn zelf de linking pin tussen sociaal en woonbeleid, ontwikkelen een afwegingskader, stellen een functionaris aan om vraag en aanbod aan elkaar te koppelen, die bundelt en makelt: richting initiatiefnemers of juist een kwartiermaker met een opdracht die belangen behartigt en overzicht heeft van de beschikbare kavels en vrijkomend (gemeentelijk) vastgoed. Er liggen veel opgaven en het is de kunst om per locatie de goede match te maken. Gemeentelijke professionals werken werkendeweg tussen hard en zacht.

*Platform31 en het atelier Rijksbouwmeester spraken met een koplopersgroep van gemeente Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Houten, Haarlemmermeer, Zoetermeer.

Foto: Alex Schröder

Wat heeft aandacht nodig?

Dilemma’s van de deelnemers aan de masterclass:

  • Aan welke grondbeleidsknoppen kan worden gedraaid? Wat is het handelingsperspectief als gemeente, wanneer er geen eigen grondbezit is en er afhankelijkheid is van ontwikkelaars die voor winstmaximalisatie gaan? Hoe kan een gemeente sturen en faciliteren, zodat ontwikkelaars toch grond ter beschikking stellen aan woonzorgvoorzieningen of betaalbare zelfstandige woonvormen voor senioren? Welke instrumenten heeft een gemeente, zowel op eigen grond als op grond van derden, en wat zijn mogelijkheden tot afdwingbaarheid in facilitair grondbeleid in binnenstedelijke projecten?
  • Kansen voor de aanpak van een ander grondbeleid: hoe kan grondbeleid beter worden afgestemd op maatschappelijke opgaven en hoe kunnen daarin ook kaders worden opgenomen voor wooninitiatieven?
  • De relatie tussen woonzorgbehoefte en woningbouwprogrammering. Hoe zorg je dat woonzorgbeleid handen en voeten krijgt en praktisch uitvoerbaar is? Wat zijn praktische do’s en dont’s om om te gaan met wonen en zorg? Er is kennis nodig over hoe deze werelden samen te brengen.
  • Hoe blijven nieuwe woonvormen voor senioren – zoals grondgebonden woningen en levensloopbestendig wonen – ook betaalbaar in de huidige woningmarkt?
  • Informatie over het maken van sluitende businesscases voor zorgaanbieders en corporaties bij het realiseren van meer zorgvastgoed en/of nieuwbouw voor ouderen in zelfstandige woningen met een zware zorgvraag.
Foto: Alex Schröder

Maatschappelijk grondbeleid

De betaalbaarheid van gebiedsontwikkeling staat flink onder druk. Dat belemmert het realiseren van onze woonwensen, onder meer die van senioren. Nieuwe woonvarianten om in te spelen op vergrijzing en andere gewenste maatschappelijke doelen worden realiseerbaar door een andere benadering van grond-, vastgoed- of ontwikkelbeleid bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Guido Mertens, expert grondbeleid, introduceert het concept van maatschappelijk grondbeleid als integraal afwegingskader. Hij laat de maatschappelijke waarde meewegen in een ontwikkeling. Mertens: “Zie gebiedsontwikkeling als investeringsproject en baseer deze op een impactanalyse. Breng de maatschappelijke effecten in beeld en zet die af tegen de financiële. Kijk daarbij niet alleen naar de impact op grondexploitatie, maar ook op andere posten op de gemeentebegroting, zoals die van het sociaal domein. Maatschappelijk grondbeleid lost de publieke financiële tekorten bij ruimtelijke projecten niet op, maar kan er wel voor zorgen dat de gewenste ontwikkelingen toch gerealiseerd kunnen worden als we de maatschappelijke waarde mee laten wegen in een ontwikkeling. Een gemeente kan hierin de regie nemen.”

Hoe werkt dat?

  • Kies voor situationeel grondbeleid en zet per ontwikkeling de maatschappelijke effecten af tegen de financiële effecten die landen in de gemeentebegroting.
  • Breng in beeld wat de aanleidingen voor de ontwikkeling zijn. Zo wordt duidelijk of de behoefte voor een ontwikkeling te maken heeft met een huidige ongewenste situatie die je wilt oplossen. Of met een groeibehoefte, zoals meer woningen, meer energievoorzieningen, meer werkgelegenheidsvoorzieningen.
  • Door de aanleiding voor de ontwikkeling goed in beeld te brengen, kunnen we ook goed beschrijven welke maatschappelijke ambities we hebben en hoe we daarop willen scoren.
  • Zoek daarna het evenwicht tussen financiële haalbaarheid en optimalisatie van de maatschappelijke doelen.

Uitkomsten enquête

Platform31 zette een enquête uit onder gemeenten die deelnamen aan de webinar ‘Grondbeleid en locaties voor woonvarianten senioren’ om een beeld te krijgen van de thema’s die spelen, vragen die spelen en kansen die zij zien om het aanbod van woonzorgconcepten te vergroten. Ook al staan senioren hoog op agenda; een plek bij de uitgifte van gronden is nog niet vanzelfsprekend. Hieronder een beknopt overzicht wat speelt bij een klein maar select gezelschap van gemeenten (N = 17) vanuit de afdelingen die gaan over ruimte, grond, wonen en sociaal domein.

Hoe realiseren we makkelijker woon(zorg)locaties voor senioren?

De respondenten gaven aan dat de volgende thema’s spelen binnen hun gemeente:

ThemaAantal keer aangevinkt%
Het ontbreken van een afwegingskader voor wonen-en-zorginitiatieven 1270%
Onze gemeente heeft weinig tot geen eigen grond (= geen actief grondbeleid) 952%
Het nog ontbreken van een woon(zorg)visie 742%
Onze gemeente speelt te weinig in op het proces om woonzorglocaties een impuls te geven 423%
Focus op het maximaliseren van financieel rendement in het grondbeleid 423%
We hebben nog geen overzicht van de thema’s die hierop van invloed zijn 211%

Anders: Rol provincie in de woonzorgvisie en het faciliteren van initiatiefnemers met een processubsidie (in haalbaarheid- en planontwikkelfase). 

2


Welke kansen ziet u binnen uw gemeente om het aanbod van woonvarianten te vergroten?

De respondenten zien de volgende kansen:

KansenAantal keer aangevinkt%
Meegeven van de randvoorwaarden om te sturen vanuit wonen-zorg op grond en vastgoed 1376%
Beleid om beschikbare locaties aan te wijzen voor woon(zorg)initiatieven1165%
Grondbeleid beter afstemmen op maatschappelijke opgaven 952%
Werken met scenario’s: wat is het probleem, de maatschappelijke meerwaarde, het dilemma? 529%
We weten (nog) onvoldoende waar de kansen liggen 529%
Verbeteren werkproces en organiseren van capaciteit voor procedures en vergunningen 423%
Aanstellen van een functionaris om aanbod van panden/kavels af te stemmen op vraag 211%

Anders:

  • Intensivering samenwerking met partijen die betrokken zijn bij ouderenzorg en wonen 
  • Samenwerken met ontwikkelaars en institutioneel beleggers en ze beter faciliteren om wonen met zorg een plek te geven 
  • Hoe stemmen we concrete locaties in plaats van grondbeleid af op maatschappelijke opgaven 

3

Meer weten?

Lees- en kijktips

  • Bekijk de online masterclass die Platform31 in december 2021 organiseerde. Centrale vraag daarin: hoe pakt de gemeente haar regierol als het gaat om locatieontwikkeling en grondbeleid waarmee innovatieve woonvormen voor senioren mogelijk worden? Onderdelen:
    • Ruimtelijke ontwikkeling en instrumenten bij project- en gebiedsontwikkeling, Maarten Hoorn, Platform31
    • Maatschappelijk grondbeleid & modelnota, Guido Mertens, adviseur en expert,
    • Advies Droom Durf Doe! – Terry van der Heide, directeur Centrum Groepswonen Den Haag
    • Woonconcept Fit en Vitaal en de grondzaken Den Haag – Chantal Robben en Diana Aten-Konkelaar, Stadkwadraat
  • Het advies Droom Durf Doe!, dat ingaat op de vervlochten samenwerking voor collectieve woonvormen voor senioren tussen verschillende overheden, diverse afdelingen van de gemeente, marktpartijen, financiers, initiatiefnemers, belangstellenden en overige betrokkenen. Centrum Groepswonen Den Haag, juli 2021
  • De toekomstige aanpak van wonen met zorg: ‘Lessen van WHO CARES Community of Practice’. Longread over onder andere het thema locatie. Met een oproep tot actief experimenteren met nieuwe vormen van aanbesteding, samenwerking en realisatie. College van Rijksadviseurs, oktober 2020