Belang van goede samenwerking tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars
Het is van groot belang dat ontwikkelaars, corporaties en gemeenten goed met elkaar samenwerken aan nieuwe, creatieve oplossingen, waarbij fysieke ingrepen en een mensgerichte benadering hand in hand gaan. Een goede onderlinge samenwerking helpt om uitstel en vertraging van woningbouwprojecten en gebiedsontwikkelingen te beperken of te voorkomen. Hierdoor kunnen we de verschillen in leefbaarheid tussen buurten, wijken en steden verkleinen en meer kansengelijkheid creëren, ook voor hun bewoners.
Afwegen en kiezen van passende samenwerkingsconstructies
Een goede samenwerking gedurende het gehele ontwikkelproces van woningbouwprojecten is belangrijk. Hoe kun je dat organiseren? Moet je samenwerkingen formaliseren? En welke samenwerkingsconstructies kun je hiervoor inzetten?
Tip 1: Leer elkaar kennen
Woningbouw is mensenwerk. Wanneer je in een publiek-private samenwerking de tijd neemt om elkaar goed te leren kennen en begrijpen, kun je samen het project laten slagen. Je krijgt de complexiteit, zowel in aantallen organisaties als doelen, beter in beeld. Ook kun je bestaande vooroordelen uit de lucht halen. Vooraf een stakeholderanalyse uitwerken kan helpen om je samenwerkingspartners beter te begrijpen. Met een stakeholderanalyse weet je wie invloed heeft op het project, signaleer je in een vroeg stadium problemen, begrijp je elkaars behoeften beter, kun je sturen op win-win en het verbeteren van de communicatiestrategie. Dit leidt tot meer duidelijkheid en een grotere kans van slagen van het project.
Tip 2: Maak goede afspraken en neem de vrijblijvendheid weg
Er zijn samenwerkingsvormen genoeg. Welke vorm je ook kiest, maak onderling goede samenwerkingsafspraken. Met afspraken zorg je ervoor dat je de vrijblijvendheid van de samenwerking wegneemt. Er kan angst bestaan om het gesprek te voeren, bijvoorbeeld over winstmarges. Doe dit toch, en maak bijvoorbeeld afspraken over reële winstmarges.
Zorgen voor continuïteit en rust bij woningbouwontwikkelingen
Om woningbouwontwikkelingen in goede banen te leiden is continuïteit belangrijk. Maar hoe organiseer je dat als gemeente wanneer er elke vier jaar nieuwe colleges en raden aantreden, beleidswijzigingen optreden en je te maken hebt met verloop, krapte en wisselingen in je formatie? En hoe kun je als ontwikkelaar of corporatie die continuïteit stimuleren?
Tip 3: Laat nieuw beleid lopende plannen niet beïnvloeden
Gebiedsontwikkelingen duren lang. Zorg ervoor dat nieuw beleid de lopende plannen bij een nieuwe bestuurlijke periode niet beïnvloedt. Daarvoor is het belangrijk om beleid dat als randvoorwaarde voor een gebiedsontwikkeling heeft gediend ook aan te houden en vast te leggen. Anders ben je weer terug bij af met uitstel of vertraging als gevolg. Ook langjarig commitment van alle partijen in een gebiedsontwikkeling is hierbij van belang.
Tip 4: Stel een projectleider aan die partijen verbindt
Een stevige projectleider die bouwt aan vertrouwen, snel kan schakelen, en zo partijen verbindt, is essentieel bij het slagen van een gebiedsontwikkeling. Als de projectleider in goede verbinding staat met alle partijen helpt dit om knelpunten te identificeren, prioriteiten te stellen en inzicht te krijgen in de belangen van de betrokkenen. Het gezamenlijk aanwijzen of inhuren van een (onafhankelijke) projectleider draagt ook bij aan het maken van integrale afwegingen en het sturen op het tempo van een gebiedsontwikkeling. Daarnaast is het belangrijk dat op alle niveaus met alle partijen afgestemd wordt. Er moet op ieder niveau, operationeel, tactisch en strategisch, altijd vertegenwoordiging van elke partij zijn. Hier hoeft niet per se een aparte organisatie voor opgericht te worden. Je kunt met elkaar samenwerken in de lijn.
Grondbeleid en voorkomen van speculatie
Speculatie maakt betaalbaar wonen onmogelijk. Om speculatie tegen te gaan kunnen gemeenten instrumenten zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten inzetten en een actief grondbeleid voeren. Daardoor kan er meer geïnvesteerd worden in de bouw van sociale en middeldure (huur)woningen. Hoe kunnen gemeenten samen met ontwikkelaars en corporaties hierover het gesprek voeren? En hoe kunnen zij de grotere opgaven en verdeling hiervan over verschillende gebieden afstemmen?
Tip 5: Ga niet mee met speculatie
Als gemeente ben je niet verplicht om mee te gaan met partijen die grond tegen een speculatieve prijs hebben ingekocht. Maak hun duidelijk dat zij een risico zijn aangegaan door te speculeren met grondprijzen. Het gehele financiële risico ligt bij de speculant. Het risico dat gemeente draagt is dat de ontwikkeling niet of niet tijdig van de grond komt of dat de gemeente moet kiezen in ambities en ruimtelijke of programmatische uitgangspunten moet bijstellen.
Tip 6: Stel je zakelijk op naar je samenwerkingspartners
Als gemeente hoef je de markt niet tegen te werken, maar je kunt wel instrumenten inzetten om grenzen te stellen. Denk aan de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet. Dit zijn vaak politiek impopulaire instrumenten bij gemeenteraden, die gemeenten weloverwogen moeten inzetten. Ga daarom als college in gesprek met de gemeenteraad over de inzet van instrumenten en over het belang van lef. Een andere manier waarop je een meer zakelijke houding kunt aannemen, is door het kostenverhaal te professionaliseren. Hiermee geef je je samenwerkingspartners meer duidelijkheid.
Investeren in transparantie en vertrouwen
De basis voor een goede samenwerking is vertrouwen. Met het oog daarop is het belangrijk dat alle partijen en professionals transparant zijn over hun doelen en belangen. Zowel in hun onderlinge samenwerking als in hun contacten met inwoners. Dit vergt andere manieren van samenwerken. Welke alternatieven zijn er voor de gebruikelijke werkwijzen?
Tip 7: Houd gedeeltelijke verborgenheid voor vertrouwen
Het geven van zoveel mogelijk transparantie door alle betrokken partijen bij woningbouwprojecten lijkt op het eerste gezicht ideaal. Openheid geeft namelijk een gevoel van controleerbaarheid en voorspelbaarheid. Daarbij doen mensen vaak de aanname dat wie gezien wordt zich ook netjes gedraagt. Maar als iemand transparant is, kun je diegene dan ook vertrouwen? En wanneer ben je volledig transparant? Voor vertrouwen is gedeeltelijke verborgenheid nodig. Volledige transparantie is ook niet altijd effectief. Soms kun je beter dingen niet delen. Redenen hiervoor zijn ontduiking van verantwoordelijkheden, informatie-overload of gebrek aan overzicht, een zekere mate van geheimhouding is functioneel, en manipulatie bijvoorbeeld door te lekken.
Tip 8: Investeer in goede relaties en verbinding met anderen
Vertrouwen is een natuurlijke houding, die samengaat met kwetsbaarheid. Het is een balans tussen zekerheid en onzekerheid. Dit speelt in alle relaties, ook zakelijke relaties. Goede relaties zijn essentieel voor ‘the good life’, dus vertrouwen. Maar de basishouding van vertrouwen is soms veranderd, omdat het vertrouwen eerder is beschaamd of doordat er jarenlang niet goed is geluisterd. De sleutel van de oplossing is de verbinding zoeken en een goede relatie aangaan. En ook doorvragen naar wat het echte probleem is. Daarmee kun je wantrouwen voor een deel oplossen. Wat ook helpt is geduld hebben en eerst goed luisteren en nadenken. Door de mens centraal te stellen en daarna pas de regels kun je vertrouwen winnen. Het moreel kompas is hierbij leidend. Daarvoor is ook moed en ruimte nodig.