Er is middenhuur genoeg, we verhuren die woningen alleen te goedkoop

Om de woningmarkt vlot te trekken, spraken woningcorporaties met het Rijk af om in de komende tien jaar 39.000 middenhuurwoningen bij te bouwen. Europa biedt landen inmiddels meer mogelijkheden om met staatssteun middenhuurwoningen te bouwen. Dat is goed nieuws. Na aanpassing van de Nederlandse wetgeving, kunnen corporaties straks makkelijker middenhuur realiseren.

Maar voor snel resultaat is nog iets nodig: een andere kijk op middenhuur. We moeten bestaande sociale huurwoningen vooral gaan zien en herkennen als middenhuur. In plaats van alle energie te richten op nieuwbouw. Veel corporatiewoningen zíjn eigenlijk al middenhuurwoningen, ze staan alleen als sociale huurwoning in de boeken.

Lage huur niet altijd nodig

Woningcorporaties bezitten 2,2 miljoen sociale huurwoningen. Uit cijfers van de Staat van de corporatiesector blijkt dat ongeveer de helft voldoende kwaliteit heeft – volgens het woningwaarderingstelsel – om als middenhuurwoning te mogen verhuren. Corporaties verhuren vanuit hun taak en missie huurwoningen doorgaans tegen een (veel) lagere huurprijs dan de maximaal toegestane huurprijs. Daarmee bieden zij lagere inkomens een betaalbare woning van goede woonkwaliteit. Dat is een groot goed, dat we moeten behouden. Maar is dat nodig voor al die 1,1 miljoen middenhuurwoningen die corporaties nu als sociale huurwoning verhuren?

De Autoriteit Woningcorporaties wijst de politiek al een aantal jaar op het gebrek aan prijskwaliteitsverschillen in de sociale huursector, en roept de politiek op om meer samenhang aan te brengen tussen huurprijs, huurtoeslag en woonlasten.

Niet bouwen, maar bestaande voorraad beter benutten

De roep om meer te bouwen zit diep in de vezels van de politiek. Ook al voegt nieuwbouw per jaar nog geen één procent woningen aan de bestaande woningvoorraad toe. Daarnaast is nieuwbouw duur en al snel onrendabel, zeker als die betaalbaar moet zijn. Bestaande woningen anders benutten leidt veel sneller tot resultaat. Daar heb je als woningzoekende nu wat aan. Overhevelen naar middenhuur creëert ruimte voor het kabinetsvoornemen om iets meer goedkope koop in nieuwbouw te realiseren.

Overhevelen

Jaarlijks bieden corporaties ruim 180.000 sociale huurwoningen opnieuw te huur aan, blijkt uit de cijfers over de corporatiesector van 2025. Wanneer corporaties circa 6% daarvan als middenhuurwoning aanbieden, voldoen ze al aan de prestatieafspraken. De corporatie kan de afname aan sociale huurwoningen compenseren met de bouw van nieuwe – kleinere – sociale huurwoningen, en vooral door vrijkomende ruime woningen te delen of te splitsen. De Vernieuwde Stad, Platform31 en Aedes berekenden dat woningcorporaties de komende tien jaar 125.000 woningen kunnen delen en splitsen. Dat aantal is ruim voldoende om een paar duizend sociale huurwoningen mee te compenseren die voortaan als middenhuurwoning door het leven gaan.

Op deze manier neemt het aantal sociale huurwoningen én middenhuurwoningen toe, komen kwaliteit en prijs meer in verhouding tot elkaar en zijn meer groepen woningzoekenden geholpen. Het zorgt ook voor een betere differentiatie in het aanbod van corporatiewoningen. De hogere huuropbrengst helpt woningcorporaties met hun voortbestaan. Overigens blijft nieuwbouw van middenhuur ook nog nodig, maar enkel die woningtypen die nu niet in voorraad zijn.

Anders naar de voorraad kijken

Het is vooral nodig dat corporaties, gemeenten en het Rijk anders naar bestaand corporatievastgoed kijken. Het vraagt om een blik die in de overkwaliteit van de huidige sociale huurvoorraad de middenhuurvoorraad van de toekomst ziet. En om regelgeving die het overhevelen van kwalitatief goede of grote sociale huurwoningen naar middenhuur faciliteert en stimuleert Denk bijvoorbeeld aan de huursom die mee mag stijgen, omdat nieuwbouw van middenhuur anders financieel aantrekkelijker is dan overhevelen. 1 . Daarmee zijn de corporaties, de woningmarkt en de woningzoekenden echt geholpen.