Sturen op woonlasten
We laten zien hoe woningcorporaties in de praktijk nu al (kunnen) sturen op woonlasten in plaats van huurprijs.
In samenwerking met
De huurprijs neemt in het beleid van woningcorporaties en het Rijk nog altijd een centrale plek in. Door middel van o.a. passend toewijzen wordt de huurprijs ingezet om mensen betaalbaar te laten wonen. Of iemand betaalbaar woont – of nog beter gezegd: kan rondkomen – hangt echter af van méér dan alleen de huur. Natuurlijk speelt het inkomen een rol. Onderzoek Zoals: Stuart-Fox, M. en Van der Leeden, E. (2025) Betaalrisico’s in de corporatiesector anno 2024 en de effecten van beleidsopties. ABF. 1 laat zien dat de hoogte van je inkomen veel bepalender is voor de vraag of je betaalbaar woont dan je huur, en dat maatregelen om het inkomen te verhogen effectiever zijn dan bijvoorbeeld het verlagen van de huur. Daarnaast spelen de totale woonlasten – huur, water en energie, servicekosten, (lokale) heffingen en andere woonuitgaven – een belangrijke rol.
Het minimumloon ging in 2023 met tien procent omhoog. Tegelijkertijd richten veel betaalbaarheidsmaatregelen vanuit het Rijk zich de laatste jaren vooral op de huur; op huurbevriezingen, huurmatigingen, huurverlagingen, een hogere huurtoeslag. Dat verbetert de betaalbaarheid, maar houdt geen rekening met de energiecomponent: de energiekosten. Ook zijn er neveneffecten zoals een risico van verminderde doorstroming, als huishoudens relatief goedkoop wonen. De Autoriteit Wonen waarschuwt al een aantal jaar voor scheve prijskwaliteitverhoudingen in de (sociale) huurmarkt en roept op om huurprijsbeleid, huurtoeslag én woonlasten weer meer in balans te brengen Ilent.nl (z.d. ) Staat van de corporatiesector 2025. Gevonden op Staat van de corporatiesector 2025 | Rapport | Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) 2 .
Om antwoord te geven op vragen als: zijn er mogelijkheden voor corporaties en het Rijk om (nog) meer op woonlasten te sturen? En zo ja, hoe doe je dat dan? bracht RIGO voor Platform31 in beeld wat de bestedingsruimte is van 18 corporatiedoelgroepen. Daarbij is gekeken naar huur én energie, op basis van de Nibud norm- en voorbeeldbedragen In het onderzoek is gebruik gemaakt van de Nibud-methodiek, op basis van het Budgethandboek 2025. We hanteren zowel de Nibud-voorbeeldbedragen als Nibud-normbedragen voor uitgaven aan bijvoorbeeld eten, kleding en uitjes.
Het Nibud brengt jaarlijks in kaart hoeveel verschillende huishoudtypes met verschillende inkomens uitgeven aan allerlei zaken. Hierop worden de Nibud Voorbeeldbedragen gebaseerd. Voor een gezin liggen de voorbeeldbedragen hoger dan voor een alleenstaande. Maar voor een gezin met een hoog inkomen liggen de voorbeeldbedragen ook hoger voor een gezin met een laag inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer je immers vaak uitgeeft aan kleding, uitjes, etc.
Het Nibud maakt ook Normbedragen. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat als een huishouden méér gaat verdienen, ze ook méér gaan uitgeven aan kleding, uitjes, etc., maar mínder dan bij de voorbeeldbedragen. Het is namelijk het gemiddelde van de minimaal noodzakelijke uitgaven en de voorbeeldbedragen. In feite ga je er dan vanuit dat mensen bezuinigen t.o.v. vergelijkbare huishoudens met eenzelfde inkomen, om zo (bijvoorbeeld) meer aan woonlasten te kunnen besteden.
Rekenvoorbeeld
Huishoudtype X geeft, op basis van de voorbeeldbedragen, bij een netto besteedbaar inkomen van 2.750 euro per maand, ongeveer 2.000 euro uit aan alle lasten (exclusief woonlasten). Bij een netto besteedbaar inkomen van 4.000 euro per maand, is dat ongeveer 3.000 euro. Op basis van de voorbeeldbedragen heeft het huishouden met een inkomen van 2.750 euro dus 750 euro over voor woonlasten. Het huishouden met het inkomen van 4.000 euro, houdt 1.000 euro over. Als we naar de normbedragen kijken, gaan we ervan uit dat de huishoudens minder uitgeven aan alle lasten (exclusief woonlasten), namelijk het gemiddelde van de minimaal noodzakelijke lasten (voor dit huishouden 1.750 euro) en de voorbeelduitgaven. De normbedragen zijn dan respectievelijk: 1.875 euro en 2.375 euro. De huishoudens houden dus respectievelijk 875 euro en 1.625 euro over.
3
. En vervolgens welk type woning bij welke huurprijs betaalbaar is voor deze doelgroepen, en bij welke combinaties van type woning, energielabel én huurprijs dat niet het geval is. Daarbij rekening houdend met de wettelijke huurprijsgrenzen die het Rijk vaststelt en de energieverbruik-gegevens uit het WoON 2024. Zo werd duidelijk welk corporatiebezit betaalbaar is voor de 18 verschillende doelgroepen, bij verschillende huurprijsstrategieën.
Dit onderzoek is een vervolg op de eerdere verkenning van Platform31 en RIGO op basis van cijfers van het WoON (2021) Dirks, F en Weulen Kranenberg, D. (2024, 18 december). Sturen op woonlasten. Een verkenning naar de mogelijkheden. Platform31. Gevonden op https://www.platform31.nl/artikelen/sturen-op-woonlasten/ 4 .
Vrijwel alle 18 corporatiedoelgroepen wonen betaalbaar tot zeer betaalbaar als we de Nibud-normbedragen als uitgangspunt nemen (zie de donkergroene velden in tabel 1 hieronder (over alleenstaanden) én de tabellen 3 en 5 over stellen (met kind) onderaan het artikel). In vrijwel alle woningtypen houden de huishoudens- en inkomensgroepen ook bij hogere huurprijzen geld ‘over’, na het betalen van de huur en energiekosten. Ongeacht het type woning waar ze in wonen: of het nu een energiezuinige flat is, of een eengezinswoning met een ‘slecht’ label, of huishoudens met een inkomen op bijstandsniveau. Dat laatste is een duidelijke verbetering ten opzichte de situatie in 2021 (in analyse op basis van het WoON 2021. Dirks, F en Weulen Kraneberg, D. (2024, 18 december). Sturen op woonlasten. Een verkenning naar de mogelijkheden. Platform31. Gevonden op https://www.platform31.nl/artikelen/sturen-op-woonlasten/ 5 ) Middeninkomens houden zoveel geld ‘over’, dat een huurprijs rond de middenhuurgrens (1.184,82 euro 2025) in de meeste gevallen ook betaalbaar is.
Tabel 1 en tabel 2: Bedrag dat alleenstaanden overhouden aan het eind van de maand – bij een bepaalde combinatie van huurprijs, energielabel en inkomen – indien het uitgavenpatroon gelijk is aan dat van de Normbedragen(boven) of Voorbeeldbedragen (onder) van het Nibud.
De betaalbaarheid is ook gegarandeerd als we de Nibud-voorbeeldbedragen én woonlasten als referentiepunt nemen én corporaties een ’normale’ huurprijs hanteren op de wettelijke huurprijsgrenzen Lees de aftoppingsgrens voor de laagste inkomens én de sociale huurprijsgrens (900 euro) voor huishoudens met een inkomen boven de passend-toewijzengrenzen of de DAEB-inkomensgrenzen. 6 . Zoals bijvoorbeeld een huurprijs op de 1e aftoppingsgrens voor de passend-toewijzen-doelgroep, of een huurprijs van 900 euro op de sociale huurprijsgrens voor een alleenstaande met een inkomen op de DAEB-grens (zie tabel 2).
Bezuinigen op de uitgaven richting normbedragen is voor enkele doelgroepen wel nodig als zij een hogere huur betalen dan hun ‘buren’ met eenzelfde inkomen (bijvoorbeeld bij een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen) Huishoudens met een inkomen óp de passend toewijzengrens komen bij een huur boven de 800 euro niet altijd uit als ze hetzelfde uitgeven als vergelijkbare huishoudens met eenzelfde inkomen. Dat geldt ook voor huishoudens met een inkomen rond de 40.000 euro en een huurprijs van 900 euro. Enigszins bezuinigen op de uitgaven (richting Normbedragen Nibud) leidt er echter al toe dat de woning voor deze inkomensgroepen wel betaalbaar wordt. Nieuwe’ huurders met een laag inkomen, op 130% van bijstand of het wettelijk minimumloon, zullen bij een huurprijs op de aftoppingsgrens ook wat moeten bezuinigen ten opzichte van hun ‘buren’ met hetzelfde inkomen. Die laatsten hebben dankzij de Wet huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen vaak een lage huurprijs (als zij bij een corporatie huren), wat hen de financiële ruimte bood voor extra (reserverings)uitgaven. Enigszins bezuinigen op de uitgaven (richting Normbedragen Nibud) leidt er ook hier toe dat de woning voor deze inkomensgroepen wel betaalbaar wordt. 7 . Enigszins bezuinigen op de uitgaven (richting Normbedragen Nibud) leidt er echter al toe dat de woning voor deze inkomensgroepen alsnog betaalbaar wordt.
Het is opvallend om te zien hoe groot de verschillen zijn als je uitgaat van de Voorbeeldbedragen of de Normbedragen. Een stel met twee kinderen met een inkomen van 45.000 euro in een label A+ woning van 900 euro, komt op basis van voorbeeldbedragen bijvoorbeeld 30 euro tekort, maar houdt op basis van de normbedragen 590 euro per maand over (zie tabel 5 en 6 onderaan).
Hoewel veel huishoudens met een inkomen op bijstandsniveau kunnen rondkomen, stellen we vast dat het huidige inkomen van veel huurders met bijstand niet voldoende is om, naast uitgaven aan kleding, eten, huur en energie, een buffer van 6% In het rapport ‘Een zeker bestaan’ (Commissie Sociaal Minimum (2023), Een zeker bestaan, https://open.overheid.nl/documenten/d0ab26e9-096b-41fd-ada9-ede686c99169/file) wordt dit nader toegelicht. Een ‘flexbudget’ of ‘buffer’ van 6% wordt aanbevolen om onverwachte uitgaven op te kunnen vangen. 8 op te kunnen bouwen voor onvoorziene uitgaven conform het advies van de Commissie Sociaal Minimum (zie de lichtgroene velden in de tabellen t tot en met 6l). Dat speelt in het bijzonder bij stellen met bijstand (zie tabel 2) of twee parttimers met een gezamenlijk inkomen op bijstandsniveau.
Welk type woning bijstandstellen ook huren, hun bestedingsruimte voor huur én energie is te laag om bij de gangbare wettelijke passend-toewijzen-grenzen 6% te kunnen reserveren voor onverwachte uitgaven. Zelfs bij een huurprijs van 603 euro (huurprijsniveau Wet eenmalige huurverlaging, prijspeil 2025) lukt dat niet. Datzelfde zien we bij stellen met een kind die een eengezinswoning of tussenwoning huren met een D, E, F of G label met een huurprijs van 732 euro per maand (2e aftoppingsgrens, prijspeil 2025). En bij een alleenstaande met een inkomen op bijstandsniveau, die een meergezinswoning (flat) huurt met een E, F of G-label en een huurprijs van 683 euro (1e aftoppingsgrens, prijspeil 2025). Ondanks dat dit passende woningen zijn voor die doelgroepen qua woninggrootte en de passend-toewijzen-inkomensnormen.
Willen we dat (corporatie)huurders in Nederland aan de 6%-buffer van de Commissie Sociaal Minimum voldoen, dan zullen we het inkomen (de bestedingsruimte) van sommige bijstandsgroepen – zeker die van bijstandstellen – moeten verhogen.
Voldoen aan de 6%-buffer kan ook door het verlagen van huurprijzen, het aanscherpen en/of differentiëren van huurprijsregelgeving. Bijvoorbeeld door de aftoppingsgrenzen afhankelijk te maken van het inkomen en type woning, en zo woningen betaalbaarder te maken. Echter, het onderzoek laat zien dat pas bij huren van onder de 600 euro de adviesbuffer van 6% sóms wordt gehaald (zie tabel 1,3 en 5). De huren moeten dus best fors omlaag om die 6% buffer mogelijk te maken. Dit heeft allerlei nadelige consequenties voor de investeringsruimte van corporaties.
Een derde optie, het versneld verduurzamen van woningen met een slecht label door corporaties, is ook niet voor alle bijstandsgroepen afdoende om de woonlasten betaalbaar te maken. De betaalbaarheidsrisico’s blijven in bepaalde woningtypen bestaan, ook bij lage huurprijzen. Het ligt meer voor de hand om het verhogen van het inkomen en/of de huurtoeslag afhankelijk te maken van het type woning of energielabel (lees: meer huurtoeslag voor slechte labels).
Voor de inkomensgroepen met 130% bijstand (alleenstaanden) of het minimumloon (stellen met en zonder kind) lijken woningen minder betaalbaar dan voor huishoudens op bijstandsniveau.
Een alleenstaande op bijstandsniveau in een label A+ woning van 630 euro houdt 110 euro per maand over, maar een alleenstaande op 130% van de bijstand komt in zo’n zelfde woning 20 euro per maand tekort als we uitgaan van Voorbeeldbedragen. Dat is opmerkelijk.
Het komt doordat Nibud bij de Normbedragen ervan uitgaat dat iemand op bijstandsniveau zeer zuinig leeft en dus alleen noodzakelijke uitgaven doet. Áls iemand dat doet, houdt diegene dus 110 euro over. Mensen op 130% van de bijstand geven in de praktijk (van de Voorbeeldbedragen) meer uit omdat ze significant minder ‘zuinig’ hoeven te leven dan de mensen op bijstandsniveau. In dat geval komen ze 20 euro per maand tekort in dit voorbeeld (tenzij ze leven volgens de Normbedragen).
Het ligt voor de hand dat de werkelijkheid hier ergens in het midden ligt. Waarschijnlijk leven mensen op bijstandsniveau niet altijd ‘op zijn zuinigst’ en houden ze dus weldegelijk minder geld over of komen ze geld tekort. Ook is het mogelijk dat mensen met een inkomen op 130% bijstand zuiniger leven dan de uitgaven van de Voorbeeldbedragen.
Wat verder opvalt, is dat we bij een ‘vaste’ huurprijs op de wettelijke huurprijsgrenzen geen heel grote verschillen (meer) zien tussen de woonlasten van energiezuinige en minder-energiezuinige woningen, en niet als de corporatie standaard een huurprijs op de aftoppingsgrens hanteert. Terwijl je die verschillen wel zou verwachten en in de eerdere analyse op basis van het WoON (2021) wel zag Dirks, F en Weulen Kranenberg, D. (2024, 18 december). Sturen op woonlasten. Een verkenning naar de mogelijkheden. Platform31. Gevonden op https://www.platform31.nl/artikelen/sturen-op-woonlasten/ 9 . Het gasverbruik in corporatiewoningen is sterk teruggelopen ten opzichte van 2021 (met 10 tot 20%), zeker het gasverbruik van eengezinswoningen met ‘slechtere’ labels. Het gasverbruik van ‘slechte’ en ‘goede labels’ (en alleenstaanden en stellen) ligt in 2024 dichter bij elkaar. Dat zorgt bij ‘vaste’ huurprijzen voor kleinere verschillen in woonlasten.
Grafiek 1 en grafiek 2: Gasverbruik corporatiewoningen in 2021 en 2024
Bron: RIGO
Huurders in woningen met een ‘slechter’ label lijken door de hogere gasprijzen minder gas te verbruiken en zo hun woning betaalbaarder te maken. Dat kan noodgedwongen zijn, maar kan ook een manier zijn om geld te besparen, omdat besparen op gas veel financieel voordeel oplevert.
Betaalbaarheidsverschillen tussen woningen uiten zich momenteel vooral in comfort-verschillen (en mogelijk schimmel). Je krijgt als huurder bij een ‘vaste’ huurprijs op de aftoppings- of sociale huurprijsgrens minder of meer comfort. Bij een woning met een slecht energielabel moet je immers heel veel gas stoken om de woning warm te krijgen. Bij een energiezuinige woning met een goed energielabel verstook je minder. In combinatie met een huurprijs op de aftoppingsgrens is een slecht label niet altijd betaalbaar, en zet je de kachel dus lager.
Het loont in de huidige situatie sowieso om als woningzoekende te kiezen voor een meergezinswoning (flat of appartement); door het lagere gasverbruik van die woningen zijn de woonlasten (voornamelijk de energielasten) lager. Je hoeft dan niet of minder op gas te bezuinigen en dat betekent lagere woonlasten en meer comfort. Voor alleenstaanden en stellen zijn dat niet alleen financieel passende woningen, maar ook qua woninggrootte passende woningen.
Daarbij is nog een ander element interessant. In ons onderzoek hebben we per huurprijscategorie gekeken naar wat huishoudens bij verschillende energielabels overhouden. In de praktijk zien we dat woningen met een slechter energielabel vaak ook een (veel) lagere huurprijs hebben. Deze praktijk lijkt enigszins op de “80% van WWS-huur” die we ook hebben meegenomen in ons onderzoek (zie tabellen onderaan). Daar zie je, kort door de bocht, dat huurders van woningen met slechtere labels meer overhouden dan huurders van woningen met minder goede labels.
Kennelijk besparen huurders in woningen met slechte labels méér op de energierekening, dan nodig is om de woonlasten betaalbaar te houden. Want: hun huur is (vaak) óók al veel lager. Ze leveren er dan wel comfort voor in. Het roept echter wel de vraag op of maatregelen als het bevriezen van huren van EFG-woningen – soms geopperd – dan wel een logische maatregel is, als de huur van zo’n woning al veel lager is dan van woningen met een beter label. Of dat dit echt maatwerk is, en enkel voor bepaalde doelgroepen in bepaalde woningtypen een passende oplossing biedt; de doelgroepen met een zeer laag inkomen.
Bij het beoordelen van de vraag of een huur te hoog is in relatie tot de kwaliteit, is het – in het kader van woonlasten – wel de vraag of het WWS een goede graadmeter is. De WWS-punten voor energielabels hebben weinig relatie (meer) met de woonlasten Neem je als corporatie of Rijksoverheid prijskwaliteit als uitgangspunt voor het huurprijs- of woonlastenbeleid dan zou je een woning met een slechter label een goedkopere huur moeten geven, zodat de huurder niet hoeft te bezuinigen op gasverbruik. De aftrekpunten in het woningwaarderingsstelsel voor slechtere energielabels beogen dat. We zien daar echter een ‘onverwacht’ effect optreden als corporaties de huurprijs koppelen aan de maximale huurprijs. Indien corporaties 80% (of 70%) van de maximale huur conform WWS vragen, dan houden mensen die in een woning met een slecht label wonen vaak méér geld over dan mensen die in een woning met een goed label wonen. Huurders met een goed label hebben weliswaar een (iets) lagere energierekening, maar de woning heeft fors meer WWS-punten en daardoor een fors hogere huurprijs. Een alleenstaande met een inkomen op de DAEB-grens houdt in een tussenwoning of eengezinswoning met E, F of G-label én een huur van 80% WWS bijvoorbeeld netto ruim 200 euro méér over dan als hij een tussen- of eengezinswoning met een A of B label zou huren. Datzelfde effect zie je bij andere huishoudens- en inkomensgroepen. Er kunnen overigens mogelijk ook nog andere woonkenmerken meespelen die dit gevonden effect beïnvloeden. 10 .
Stel de huren liggen op 80% van de maximale huur conform WWS. Dan houdt een alleenstaande op bijstandsniveau in een eengezinswoning, bij een label B woning 10 euro per maand over, en bij een label F woning 100 euro per maand over Uitgaande van bedragen op basis van de Nibud-voorbeeldbedragen (zie tabel 1) 11 . Hoe kan dat?
De huur van de label B woning ligt, bij 80% van WWS, op circa 836 euro. Bij de label F woning is dat 663 euro, zo’n 175 euro lager. Dat komt vooral omdat het aantal punten voor het energielabel bij label F fors lager ligt. Het verschil in energierekening is echter paar circa 10 euro per maand: 142 euro (label B) om 152 euro (label F). Reken je dan ook de huurtoeslag mee, dan houdt dus de huurder van de label F-woning veel meer geld over.
De huurder van de label F-woning bezuinigt mogelijk op de gasrekening en het is de vraag of hij met deze gasrekening de woning comfortabel warm kan houden. Tegelijkertijd zou hij best wat meer kúnnen uitgeven aan gas: immers, hij houdt 100 euro per maand ‘over’. Dit lijkt dus tegenstrijdig.
Het toepassen van bovenstaande woonlastenbenadering door een corporatie toont welke complexen wel en niet betaalbaar zijn voor haar doelgroepen. Oftewel, welke complexen bij welke streefhuurprijzen passen bij de bestedingsruimte van de doelgroepen aan wie je verhuurt.
Corporaties die een woonlastenbenadering toepassen, zien in de praktijk waarschijnlijk meer nuance en variatie in de woonlasten dan in onze tabellen. In de analyse van het WoON werken we alleen met gemiddelden. Terwijl het energieverbruik van bepaalde complexen in de praktijk zo maar hoger kan uitvallen dan bij een ander complex met vergelijkbare woningtypen en energielabels. Dat biedt ruimte om te variëren met huurprijs- of aftoppingsstrategie Zeker bij woningen die aan de secundaire doelgroep worden verhuurd – en waarvoor passend toewijzen niet geldt – zijn hiervoor goede mogelijkheden. Je kunt de huurprijs van woningen aanpassen (wat verlagen) bij een hoog energieverbruik. Of bepaalde woningtypen of complexen juist wat duurder maken, zeker voor de corporatiedoelgroepen die dat kunnen betalen. Het geld dat dit oplevert, kan ingezet worden voor zittende huurders in de primaire doelgroep. Bijvoorbeeld door gericht de huur te verlagen (of minder te verhogen) voor mensen met een laag inkomen (die hiervoor dan een verzoek kunnen indienen) bij woningen met een slecht energielabel en relatief hoge huur. 12 .
Idealiter kijken corporaties (en het Rijk) ook naar een bedrag voor ‘benodigd’ gas en elektra (de warmtevraag) om een woning te verwarmen in plaats van het daadwerkelijk verbruik of energielabel. Bijvoorbeeld hoeveel gasverbruik is nodig om een woning op 19 graden te kunnen stoken? De kosten hiervoor zou je dan bij de huur moeten optellen. Die combinatie van huur en ‘benodigd’ gasverbruik, zou idealiter betaalbaar moeten zijn voor de verschillende corporatiedoelgroepen.
Hieraan zit wel een aantal belangrijke ‘maren’. Als de energieprijzen fors stijgen, nemen de verschillen tussen labels toe én worden zeker niet-duurzame woningen minder betaalbaar. Als corporaties dan de huren moeten aanpassen, zouden corporaties sterk afhankelijk worden van de dynamiek van de energieprijzen. De overheid kan daarin ook haar rol pakken. Verhoogt (compenseert) de overheid in zo’n situatie de huurtoeslag dan beweegt het systeem mee.
We zien in het rijksbeleid kansen om woonlasten meer mee te wegen in het beleid. De noodzaak om het inkomen (of de huurtoeslag) te verhogen voor sommige bijstandsgroepen om aan de 6%-buffer van de Commissie Sociaal Minimum commissie te voldoen, stipten we al aan.
Tabel 3 en tabel 4: Bedrag dat een stel overhoudt aan het eind van de maand – bij een bepaalde combinatie van huurprijs, energielabel en inkomen – indien het uitgavenpatroon gelijk is aan dat van de Normbedragen van het Nibud.
Tabel 5 en tabel 6: Bedrag dat een stel met een kind (8 jaar) overhoudt aan het eind van de maand – bij een bepaalde combinatie van huurprijs, energielabel en inkomen – indien het uitgavenpatroon gelijk is aan dat van de Normbedragen (boven) en Voorbeeldbedragen (onder) van het Nibud.
"*" geeft vereiste velden aan