Sturen op een betaalbaar woningbouwprogramma: lessen uit Zuid-Holland

Tip 1: Zet gericht in op een combinatie van ingrepen

Gemeenten kunnen diverse sturingsinstrumenten inzetten om de woningopgave te realiseren. Een ‘silver bullet’ – een universeel wondermiddel dat alle problemen oplost – bestaat echter niet. Wél kan een slimme combinatie van maatregelen het verschil maken. Het kiezen van een gerichte aanpak en het passende instrumentarium vereisen aandacht en goed inzicht in de lokale problematiek en vraagstukken. Het ‘gouden pakket’ aan maatregelen hangt af van de context en de behoeften binnen jouw gemeente of regio.

Woningbouwvraagstukken vergen maatwerk, toch worstelen veel gemeenten met vergelijkbare problemen. Je kunt leren van de ervaringen elders, zodat je niet opnieuw het wiel hoeft uit te vinden. Ook zijn er tal van handvatten en sturingsmogelijkheden die gemeenten kunnen inzetten om de woondoelen te realiseren. Het loont om je te verdiepen in de lokale vraagstukken en in de best passende combinatie van maatregelen: de online instrumentenkoffer betaalbare woningvoorraad geeft daarvoor handvatten. Deze lessen en handvatten toepassen, komt de effectiviteit van de inspanningen op de lange termijn vaak ten goede.

Tip 2: Stel duidelijke, consequente langetermijndoelen

Woningbouw vergt een lange adem: tussen de planvorming en de uiteindelijke oplevering zitten vele jaren. Juist daarom is het belangrijk om al vroeg in het proces duidelijkheid te bieden aan grondeigenaren/aankopende partijen en bouwende partijen. Dat doe je met een heldere en stabiele beleidslijn, zodat de betrokkenen weten waar ze aan toe zijn, wat ze kunnen verwachten en welke procedures en voorwaarden gelden.

Het opstellen van zo’n beleidslijn en het inzetten van sturingsinstrumenten kan leiden tot spanningen en discussies, wanneer partijen anders moeten gaan werken dan ze gewend zijn. Woningmarktexpert Arend Jonkman (RIGO) geeft aan dat het bij het implementeren van nieuwe beleidslijnen belangrijk is duidelijk en standvastig te blijven. Jonkman is inmiddels werkzaam bij het Planbureau voor de Leefomgeving. 1 Soms doet dat op de korte termijn ‘pijn’, maar het geeft je de mogelijkheid om op de lange termijn gerichter en effectiever te sturen.

Figuur 1 – beleidsontwikkeling en bijbehorende beperkingen (RIGO)

Figuur 1 illustreert het belang van consistent beleid voor een optimale sturing: het zorgt voor voorspelbaarheid bij alle betrokken partijen. De figuur laat een beweging zien van gemeenten met een minder scherpe beleidslijn (links onderin),  allereerst naar meer consistent beleid (rechtsonder) en vervolgens naar meerjarig en stabiel beleid (rechtsboven). Een heldere beleidslijn waaraan de gemeente vasthoudt voorkomt dat grondeigenaren/ontwikkelaars te optimistische inschattingen maken. Strenger beleid kan tijdelijk voor financiële spanning zorgen, maar die neemt gaandeweg af. Consistent beleid maakt het ook mogelijk om sturingsinstrumenten optimaal te benutten. Wat overblijft zijn de meer fundamentele of structurele obstakels bij het realiseren van betaalbare woningbouw die veelal buiten de directie invloedssfeer van de gemeente liggen, aldus RIGO.

Tip 3: Combineer harde en zachte sturing

Binnen gemeenten ligt vaak veel nadruk op zogenaamde ‘harde’ sturingsmogelijkheden: juridische en financiële mogelijkheden die overheden kunnen inzetten om doelen te bereiken. Denk hierbij aan verordeningen, overeenkomsten, subsidies en actief grondbeleid. ‘Zachte’ sturing daarentegen richt zich op communicatie, de interactie tussen partijen, de manier van samenwerken, en het onderlinge begrip en vertrouwen. De invloed en het belang van zachte sturing op het bereiken van doelen wordt vaak onderschat.

Gemeenten bevinden zich bij woningbouw midden in het ‘speelveld’ waar verschillende betrokken partijen samenkomen. De gemeente investeert zelf in haar relatie met corporaties en ontwikkelaars, maar heeft ook invloed op de relatie tussen de corporaties en ontwikkelaars. Het is belangrijk om de interacties tussen de verschillende partijen op zowel bestuurlijk als uitvoerend niveau goed te organiseren om zo de samenwerking te bevorderen. Goede onderlinge relaties en elkaar vanaf een vroeg stadium betrekken is net zo belangrijk als de juridische en financiële kant op orde hebben. Ook is het van belang dat gemeenten helder maken waar ruimte is voor flexibiliteit in te bereiken doelen en ambities, en op welke punten niet. Dat vergt dat ambtenaar, wethouder en/of gemeenteraad de rug recht houden. Wil je meer weten over hoe je zachte sturing in kan zetten? Lees dan dit artikel.

Tip 4. Organiseer een bouwtafel en monitor gezamenlijk

Steeds meer gemeenten organiseren een bouwtafel, waarin gemeente, marktpartijen en corporaties met elkaar bespreken hoe zij de bouwopgave samen kunnen realiseren. Het zorgt ervoor dat zij  elkaar beter leren kennen en begrijpen en helpt om deze partijen die langdurig samenwerken te committeren aan de woningbouwopgave. Betaalbare woningbouw is hier een belangrijk onderdeel van. Om de bouwtafel optimaal te benutten en tot werkbare afspraken te komen is een open en eerlijk gesprek essentieel.

Maar de samenwerking stopt daar niet. Door gezamenlijk de voortgang van de bouwopgave te monitoren – zowel de geplande als gerealiseerde woningen – ontstaat inzicht in en grip op het proces. Ook gezamenlijk reflecteren op wat werkt en wat niet, draagt bij aan continue verbetering van het samenwerkingsproces. Verschillende gemeenten stimuleren zo’n aanpak, waaronder gemeente Rotterdam, waar de gemeentelijke woningbouwregisseur dit organiseert. Ook het Rijk zet in op gezamenlijke monitoring, onder meer in het kader van de woondeals.

Tip 5. Stuur gericht op een passende prijs/kwaliteitsverhouding

Bij het ontwikkelen van een betaalbaar woningbouwprogramma is het essentieel om de verhouding tussen prijs en kwaliteit zorgvuldig af te wegen. Wanneer je de aandacht te veel vestigt op de prijs, kan dit leiden tot een overmaat aan kleine of kwalitatief mindere woningen. Aan de andere kant leidt een te grote focus op kwaliteit tot minder woningen of onhaalbare businesscases. Het is daarom belangrijk om prijs en kwaliteit zo goed mogelijk in evenwicht te brengen. Zorg bijvoorbeeld voor variatie met verschillende typen woningen in verschillende prijssegmenten; van klein tot groot en van duur tot goedkoop. Kijk ook naar andere variabelen die het plan beter haalbaar maken, zoals versoepeling van parkeernormen, goedkoper bouwen (bijv. door conceptueel of fabrieksmatig bouwen). Voorkom een stapeling van bovenwettelijke eisen vanuit de gemeente. En stem goed af tussen afdelingen, stel prioriteiten en spreek als gemeente met één mond.

Gemeenten kunnen juridisch veel vastleggen, bijvoorbeeld via een doelgroepenverordening of omgevingsplan. Om harde sturingsmiddelen zo effectief mogelijk in te zetten is het belangrijk een bewuste afweging te maken tussen wat je wel én niet vastlegt. Soms geldt: ‘less is more’, en is het beter om bepaalde regels achterwege te laten. Op deze manier zorg je ervoor dat bepalingen handhaafbaar blijven, dat je enkel zaken opneemt die goed onderbouwd kunnen worden en voorkom je onnodige discussie. Ook kun je ruimte laten voor afspraken op maat in een anterieure overeenkomst.

Tip 6: Breng woningcorporaties in positie

In veel gemeenten geldt het beleid dat op alle bouwlocaties – ook die eigendom zijn van marktpartijen – een bepaald aandeel sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd. Gemeenten geven daarbij doorgaans de voorkeur aan woningcorporaties als eigenaar van deze woningen. Dat is logisch, want woningcorporaties zijn gebonden aan regels voor bijvoorbeeld huurprijzen, het behoud van de sociale huurvoorraad, toewijzing aan de doelgroep via de algemene wachtlijst en huisvesting van aandachtsgroepen. Bovendien maken gemeenten en corporaties hier samen prestatieafspraken over. Wanneer particuliere partijen zelf sociale huurwoningen exploiteren, ontbreekt deze borging vaak. Het voorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) bevat daarom een aangescherpte definitie van ‘sociale huurwoning’, waarbij instandhouding van 25 jaar en toewijzing aan de doelgroep verplicht worden. Daarmee wordt echter niet alles ondervangen.

Gemeenten kunnen corporaties actief in positie brengen door in hun beleid vast te leggen dat sociale huurwoningen bij voorkeur in bezit van corporaties komen. Ze kunnen dit beleid verder versterken  met procesafspraken of programma’s van eisen richting marktpartijen. Deze kun je als gemeente bijvoorbeeld opnemen in de anterieure overeenkomst.

Tip 7: Besteed voldoende aandacht aan betaalbare koop- en middenhuurwoningen

Veel aandacht binnen het betaalbare segment gaat naar sociale huurwoningen, maar ook betaalbare koop- en middenhuurwoningen zijn belangrijke onderdelen van een betaalbaar woningbouwprogramma. Voor een goed en gebalanceerd woningbouwprogramma is het van belang om voldoende sturing te geven aan álle vormen van betaalbaar wonen. Vooral betaalbare koop blijkt een onderbelicht segment. De online instrumentenkoffer betaalbare voorraad biedt verschillende voorbeelden om middeninkomens en koopstarters meer kansen te geven op de woningmarkt, indien dit marktconform niet lukt.

Het middenhuursegment krijgt steeds meer aandacht; er zijn onvoldoende middenhuurwoningen en investeerders trekken zich steeds meer terug uit dit segment. Met de recente Wet Betaalbare Huur erkent de landelijke politiek dat er beleidsmaatregelen moeten worden genomen om te zorgen dat middenhuurwoningen beschikbaar blijven. Naast regulering biedt de mogelijke verruiming van staatssteunnormen vanuit de EU vanaf 2027 kansen voor de toekomst. Tussentijds verslag EU-rapporteur herziening EU-staatssteunregels huisvesting (Tweede Kamer, 21 maart 2025). 2 Momenteel blijkt middenhuur echter moeilijk te realiseren. Onderstaand praktijkvoorbeeld laat zien hoe de gemeente Delft voldoende middenhuur stimuleert in deze uitdagende marktomstandigheden.

Tip 8: Zet een vereveningsfonds effectief in

Een vereveningsfonds, meestal gericht op sociale huurwoningen, biedt de mogelijkheid om een tekort aan betaalbare woningen in het ene project binnen een ander woningbouwproject te compenseren. Met de financiële middelen die in het fonds worden ingebracht, kunnen deze woningen op een andere locatie alsnog worden gerealiseerd. Deze publicatie van Platform31 biedt meer inzicht in hoe gemeenten met zo’n fonds kunnen sturen op de bouw van het gewenste aantal betaalbare huur- en koopwoningen. Om zo’n fonds effectief in te zetten, is het volgens adviseur Arian Boersma (RIGO) belangrijk om kritisch te kijken naar de voorwaarden. Om te voorkomen dat partijen het fonds gebruiken als een makkelijke uitweg is aan te bevelen een realistisch compensatiebedrag te kiezen en bovendien afkoop alleen toe te staan bij (zeer) kleine projecten. Daarnaast is even belangrijk te formuleren aan welke voorwaarden moet worden voldaan om uit het fonds te putten; welke partijen komen hiervoor in aanmerking en hoe borg je dat er op een andere locatie extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd?

Soms leeft de vrees dat ontwikkelaars een vereveningsfonds gebruiken om hun verantwoordelijkheid voor betaalbare woningen ‘af te kopen’. In de praktijk blijkt zo een fonds echter vaak juist een stok achter de deur: het helpt om afspraken over het aandeel sociale en betaalbare woningen daadwerkelijk te borgen. De meerwaarde zit dan ook niet zozeer in de financiële opbrengsten, maar in de prikkel om betaalbaarheidsafspraken na te komen.

Tip 9: Maak gebruik van provinciale ondersteuning

Provincies bieden gemeenten verschillende vormen van ondersteuning om de realisatie van sociale en betaalbare woningen te stimuleren, waaronder financiële middelen, extra capaciteit en inhoudelijke expertise. Zo beschikt de provincie Zuid-Holland over zowel een knelpuntenpot sociale huur en een knelpuntenpot middenhuur, deze helpt gemeenten bij de realisatie van respectievelijk meer sociale huur- en middenhuurwoningen.  Daarnaast ondersteunt de provincie Zuid-Holland met de ‘Vliegende Brigade’ gemeenten tijdelijk met capaciteit en kennis. Daarnaast biedt de provincie ondersteuning door kennisuitwisseling te stimuleren. Zo nam zij onder meer het initiatief voor de kennissessies betaalbare woonruimte voor Zuid-Hollandse gemeenten. Het loont om te onderzoeken welke ondersteuning jouw provincie aanbiedt. Niet elke regeling is overal toepasbaar of van waarde, maar de kans is groot dat er een vorm van ondersteuning is die past bij jouw situatie. Naast provinciale ondersteuning zijn er ook diverse subsidies en middelen vanuit het Rijk beschikbaar. Maak er gebruik van!