Transformatie van winkelgebieden

Een digitale rondreis langs Hengelo, Oosterhout en Rotterdam

Winkelgebieden hebben te maken met een toenemende leegstand. Leegstand betekent meer dan het onbezet zijn van een pand. Verschraling van het kwalitatieve aanbod, effecten op de leefbaarheid en veiligheid en vatbaarheid voor ondermijnende activiteiten zijn daarvan voorbeelden. Transformatie van winkelgebieden is een pijler om deze problemen tegen te gaan.

De Retailagenda, het programma Stedelijke Transformatie, KERN en Platform31 organiseerden op 29 november 2021 gezamenlijk een online bijeenkomst, waarin we de transformatie van winkelgebieden onder de loep namen. Na een introductie over de Retailagenda gingen zo’n 100 deelnemers mee op een digitale rondreis langs Hengelo, Oosterhout en Rotterdam.

Belangrijkste lessen over de transformatie van winkelgebieden

  • Bestrijding van leegstand in winkelgebieden heeft zich ontwikkeld tot een bredere, meer holistische aanpak voor versterking van de sociaal-maatschappelijke functie van kernen en binnensteden.
  • Bij transformatie van winkelgebieden is samenwerking in de Gouden Driehoek (overheid, ondernemers, vastgoedeigenaren) essentieel. Maar liever nog de Gouden Cirkel, waarbij je ook consumenten, omwonenden en culturele en maatschappelijke organisaties betrekt.
  • Duidelijkheid vanuit de gemeente schept vertrouwen voor vastgoedinvesteerders. Geef aan waar je wél en waar je geen retail wilt.
  • Zorg dat je intern als gemeente op één lijn zit met een overkoepelend programma. Maak budget of formatie vrij voor transformatiemanagers (of andere intermediairs). Dit is in te vullen met eigen medewerkers of externen.

Webinar terugkijken: Transformatie van winkelgebieden

Liever terugluisteren?

Duurzame en leefbare kernen

Marijke van Hees geeft een korte toelichting op de Retailagenda. De naam refereert nog aan het oorspronkelijke doel: leegstand van winkelvastgoed bestrijden. Inmiddels is het doel verbreed en werkt de Retailagenda aan duurzame en leefbare binnensteden en kernen. Een meer holistische benadering kan de transitie versnellen zodat het prettige plekken zijn om te wonen, winkelen, werken en ontmoeten. De Retailagenda brengt publieke en private partijen samen. Vanuit die samenwerking zet de Retailagenda in op 3 pijlers: digitalisering & innovatie, human capital en transformatie. De kennis die daarbij wordt opgedaan wordt breed gedeeld.

Van Hees constateert een groot besef dat transformatie van retailvastgoed tot andere functies noodzakelijk is. Dat was bij de start van de Retailagenda echt anders. Inmiddels zijn er goede voorbeelden van transformaties, er is onderlinge kennisuitwisseling en er is budget. Het ministerie van EZK heeft bijvoorbeeld 100 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de Impulsaanpak Winkelgebieden, dat de komende 4 jaar via RVO wordt toegekend. Van Hees onderstreept dat het niet gaat om puur een retailvraagstuk, maar om mooie plannen met maatschappelijke meerwaarde die kernen en binnensteden versterken.

Hengelo: compact kernwinkelgebied plus 1000 woningen

Middelgrote stad Hengelo (80.000 inwoners) ligt onder de rook van Enschede. De binnenstad kampte met groeiende leegstand en een zeer lage waardering van inwoners en ondernemers. Dit ging zo geleidelijk dat het lang duurde voordat dit als structureel probleem werd erkend. Om de negatieve spiraal te doorbreken is een integrale aanpak nodig, waarbij de eerste stap intern bij de gemeente lag, zodat de verantwoordelijkheid duidelijk is. Programmamanager Joop Nijenhuis vertelt dat er bewust is gekozen voor een uitvoeringsgerichte aanpak. Er is geen nieuwe visie opgesteld. De doelen zijn geformuleerd aan de hand van eerdere visies van gemeente en ondernemers. Deze zijn samengevoegd en afgestoft.

Hengelo werkt aan een compacte binnenstad waar bezoekers langer verblijven door een combinatie van winkels, horeca en cultuur. Met gebiedsprofielen is aangegeven wat dit betekent voor verschillende delen van de binnenstad. Denk aan een autovrij kernwinkelgebied en aanloopgebieden, maar ook gebieden waar juist geen toekomst is voor detailhandel en horeca. Hengelo merkt dat deze duidelijkheid vastgoedeigenaren houvast geeft voor hun investeringen. Er komen bijvoorbeeld 800 tot 1000 extra woningen in de binnenstad. Het aantal inwoners is al met 20 procent gestegen en zal de komende 10 jaar verdubbelen. Het voormalige V&D-pand met 6.500 m2 leegstaande winkelruimte wordt verbouwd tot 90 appartementen en een aantal publieke functies. De aanpak werkt: de leegstand daalt gestaag en de waardering is al gestegen van een 5,2 naar een 6,1.

Hengelo heeft het dieptepunt gehad, stelt Nijenhuis. Hij noemt het een kwestie van lange adem. René Vierkant die vanuit Vierders als adviseur nauw bij de transformatie betrokken is, stelt juist dat het bizar snel is gedaan: binnen 1 collegeperiode is de aanpak van plan naar uitvoering gebracht. Zijn bijdrage aan die versnelling waren gesprekken met grote landelijke retailers over de ambities en de kansen. De duidelijke gebiedsprofielen zijn in deelgebieden verder uitgewerkt op basis van consumentenprofielen. Aan de hand van de vragen ‘wie zit waar het beste’ en ‘wat missen we nog’ is gericht gezocht naar ondernemers die bij elkaar passen en elkaar versterken.

De transformatie is in volle gang. Aan de hand van foto’s en artist impressions neemt Nijenhuis de deelnemers mee langs een aantal geplande transformaties. Een mooi uitgelichte Lambertus Basiliek met een stadspark op de plek van een verouderd winkelcentrum dat de gemeente voor dit doel heeft aangekocht. De Nieuwe Enschedesestraat waar de fiets te gast is en een marktplein dat ook waarde heeft buiten de marktdagen. Helaas kon vanwege de coronamaatregelen de geplande excursie niet doorgaan. Vierkant adviseert deelnemers om snel te gaan kijken, want volgend jaar is er van de oude situatie weinig meer terug te vinden.

Oosterhout: stadhuis in aangekocht winkelcentrum

Het was spannend de laatste weken van 2020: in het diepste geheim besloot de gemeente Oosterhout tot aankoop van een overdekt winkelcentrum met flinke leegstand met het doel het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlakte te verminderden. Nog geen drie maanden later volgt het besluit om daar het stadhuis naartoe te verhuizen. Twee klappen ineen: minder leegstaande retail en het stadhuis terug in de binnenstad.

Edgar Blokker van de gemeente Oosterhout (57.000 inwoners) schetst de achtergronden van deze beslissing, die deel uitmaakt van de aanpak Bruisende Binnenstad. Twee overdekte winkelcentra met veel leegstand vormen een obstakel doordat ze erg naar binnen gericht zijn. Arendshof I is een VvE uit de jaren tachtig en Arendshof II een iets nieuwer gebouw van eind jaren negentig, met één vastgoedeigenaar en veel overdekte parkeergelegenheid. Toen de eigenaar van Arendshof II wilde verkopen nam een geïnteresseerde vastgoedpartij contact op met de gemeente. Uiteindelijk besloot de gemeente zelf de 9.300 m2 retail met bijbehorende parkeergarage te kopen en kreeg de vastgoedpartij het recht op bouw van een woontoren op de locatie van een te slopen gedeelte van Arendshof II.

Het was snel schakelen, maar de gemeenteraad was te overtuigen vanwege de businesscase: Transformatie en aankoop van Arendshof II komt neer op circa 40 miljoen euro. Dit is vergelijkbaar met de geraamde kosten voor nieuwbouw van het stadhuis, waartoe al besloten was. Deze transformatie levert veel meer op voor de binnenstad van Oosterhout. De maatschappelijke meerwaarde is niet alleen minder winkelleegstand, maar ook meer dienstverlening van de gemeente in de binnenstad en extra aanloop van en naar het stadhuis. Plus meer woningen en meer groen in het centrumgebied en behoud van de parkeergarages die belangrijk zijn voor de bereikbaarheid van de binnenstad.

De beelden laten zien hoe Arendshof II straks veel transparanter en opener is. “Het gebied wordt meer doorwaadbaar”, aldus Blokker. Met deze aankoop en de verhuizing van het stadhuis maakt Oosterhout het probleem van de winkelleegstand kleiner. Gesprekken zijn gaande met ondernemers in Arendshof II om te verhuizen naar een andere plek in de binnenstad. Bovendien heeft de gemeente zich op de kaart gezet als een serieuze gesprekspartner voor de benodigde vervolgstappen met Arendshof I.

Rotterdam

Anders dan in Hengelo en Oosterhout gaat de presentatie van Dave Mayenburg niet om de binnenstad van Rotterdam maar om overige gebieden met (soms versnipperd) retailvastgoed. In 2015 zag de gemeente de leegstand met name toenemen in de gebieden met een omvang tussen wijkwinkelcentrum en binnenstad. Vlees-noch-vis, noemt Mayenburg ze. Hij schetst de actieve aanpak die toen is opgestart. Uit gesprekken met vastgoedeigenaren bleek dat zij vaak geen idee hadden van mogelijkheden om een winkel te transformeren tot bijvoorbeeld woningen en enorm opzagen tegen de gemeentelijke procedures. De aanstelling van een winkelloods die de mogelijkheden onder de aandacht brengt en ondernemers door de gemeentelijke procedures loodst was een eerste concrete stap.

In 2017 is het detailhandelsbeleid vastgesteld en dat gaf duidelijkheid. In gebiedskoersen is op pandniveau expliciet benoemd waar de gemeente toekomst ziet voor detailhandel en waar niet. De gebiedskoersen zijn voor een periode van drie jaar vastgelegd. “Zo creëer je voorzienbaarheid”, zegt Mayenburg. Ook zijn er voor drie pilotgebieden transformatiemanagers benoemd die vastgoedeigenaren benaderen en hulp aanbieden van een expertteam van architecten en financieel deskundigen. Uit een evaluatie die momenteel wordt afgerond, blijkt dat de aanpak succesvol is. Gebieden waar transformatiemanagers actief waren, zien een waardestijging van de panden. Daarnaast werken de investeringen via de expertpool als vliegwiel.

Belangrijk was een combinatie-aanpak om de inzet vanuit verschillende gemeentelijke afdelingen te bundelen. Als een huurder wegens ondermijning was aangepakt, kreeg de pandeigenaar hulp aangeboden voor transformatie zodat dreigende leegstand niet weer tot minder bonafide huurders zou leiden. En extreem succesvol noemt Mayenburg de aanpak in Hillegersberg. Hier gingen vastgoedeigenaren onder leiding van een onafhankelijke spelleider in gesprek aan de hand van een spel. In een mum van tijd werden tientallen pandeigenaren het eens. Hun transformatiedrang was zelfs zo snel, dat de gemeente de regels nog niet had aangepast, waardoor Mayenburg vergunningen in eerste instantie moest weigeren. Een snel collegebesluit met een beleidswijziging maakte afwijking van het bestemmingsplan alsnog mogelijk.

Ook de aanpak van de Boulevard Zuid is een goed voorbeeld van transformatie. De aanpak won recent de Vastgoed Transformatie Award. Rotterdam is op de goede weg, maar nog lang niet klaar.

Kennis delen

De organisatoren van deze online bijeenkomst zetten zich op diverse manieren in om kennis te delen en elkaar te inspireren. Een mooi voorbeeld is de Kennistafel Transformatie die de gemeente Rotterdam samen met de Retailagenda heeft opgezet. Hier deelt een aantal gemeenten hun best practices. De kennistafel heeft de ervaringen ingedeeld in verschillende thema’s die zeer herkenbaar zijn voor de deelnemers en in vervolgsessies weer aandacht zullen krijgen:

  • Bepalen van duidelijke ambities met winkelgebied/kern, zowel intern met alle betrokkenen binnen een gemeente als in samenspraak met de gouden driehoek.
  • De keuze en inrichting van een organisatievorm voor samenwerking in en aansturing van de gouden driehoek.
  • Middelen en instrumenten om gewenste transformaties te stimuleren of versnellen en om ongewenste transformaties juist te voorkomen.

Maarten Hoorn (Platform31/Stedelijke Transformatie) sluit de digitale rondreis af met de wens dat het in het voorjaar mogelijk is om écht op pad te gaan langs vele goede voorbeelden in het hele land.

Meer weten over stedelijke transformatie?

Kom naar het jaarcongres op 2 juni!

Blijf op de hoogte

Wilt u automatisch op de hoogte blijven van ontwikkelingen in het programma Stedelijke Transformatie? Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief of volg ons op Twitter of op LinkedIn.