Sociale woningbouw versnellen door samenwerking

Tot 2030 moeten er 250.000 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd worden. Dat is de opdracht van minister de Jonge aan woningcorporaties. Zij zoeken hiervoor de samenwerking met ontwikkelaars en gemeenten. Maar bij de bouw van sociale huurwoningen in binnenstedelijke gebieden kan frictie ontstaan. Lara Brand (Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties), Paul Van Moorsel (Ymere), Frank van Breukelen (Amvest), Isja Venekamp (gemeente Amsterdam) en Martine van der Griendt (BPD Gebiedsontwikkeling) vertellen over de ingrediënten voor een succesvolle gebiedsontwikkeling met sociale woningbouw.

In het kort:

  • Om 250.000 sociale huurwoningen tot 2030 te halen, is een flinke versnelling nodig.
  • De grootste ruimte om te versnellen zit in de besluit- en planvormingsfase en in de procedurefase.
  • In Overhoeks Amsterdam, is 31 procent van de 3.800 te bouwen woningen sociale huur, dankzij een succesvolle samenwerking tussen gemeente, woningcorporatie en ontwikkelaar.
  • Succesfactoren voor deze samenwerking zijn: duidelijke afspraken vooraf, gezamenlijke eisen en criteria, een gezamenlijke planning, een gedeeld kwaliteitsteam en een overlegstructuur op meerdere organisatieniveau’s (ontwikkelaars, stuurgroep en regieteam).

Het versnellen van sociale nieuwbouw

“Waar een wil is, is een weg”, opent Lara Brand van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties. Ze benoemt dat het lastig is om voldoende sociale huurwoningen te bouwen, maar dat het zeker niet onmogelijk is. In 2020 is de Taskforce opgezet om sociale nieuwbouw aan te jagen, woningcorporaties te ondersteunen en kennis te delen. “We monitoren de voortgang van sociale nieuwbouw en hierdoor begonnen we ons enige zorgen te maken”, vertelt Brand. Er waren wel veel plannen voor nieuwe woningen, maar het merendeel van deze plannen waren nog niet hard gemaakt. Waarom beloven we elkaar veel, terwijl de realiteit er anders uitziet? De Taskforce concludeert dat de vrijblijvendheid eraf moet. Daarom werkt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan het versterken van de regie op de bouw van sociale huurwoningen. De Taskforce stelde een definitie op van wat een sociale huurwoning precies is.

Brand ziet dat het aantal vergunningen voor sociale nieuwbouw daalt. Daarom benadrukt ze dat er versneld moet worden. Op dit moment doen we namelijk gemiddeld tien jaar over het bouwen. De grootste kans voor versnelling zit in de besluit- en planvormingsfase en in de procedurefase. Volgens het Actieplan Versnellen kan de bouwtijd op deze wijze worden teruggebracht naar vier jaar.

Brand geeft een aantal concrete tips:

  • Laat je niet uit het veld slaan;
  • Nodig jezelf als corporatie uit aan de Woondealtafel en laat je project prioritair verklaren;
  • Beter goed gejat, dan slecht bedacht;
  • Omarm nieuwe bouwvormen en methoden, zoals op- en ondertoppen;
  • Sluit goede partnerschappen.

Succesvolle samenwerking in Overhoeks

De gebiedsontwikkeling Overhoeks in Amsterdam is een voorbeeld van een succesvolle samenwerking tussen gemeente, woningcorporatie en ontwikkelaar. Dit gebied ligt aan het IJ in Amsterdam-Noord, een gebied dat sinds 1999 aan verandering onderhevig is. Isja Venekamp van de gemeente Amsterdam vertelt dat zij hier met woningcorporatie Ymere en ontwikkelaar Amvest samenwerkt aan de Campus en de Strip. Dit is een verzameling woonblokken waar circa 3.800 woningen zijn gepland, waarvan 31 procent sociale huur, 10 procent middenhuur en 59 procent markt.

Voor Paul van Moorsel van Ymere was het opstellen van heldere eisen samen met de gemeente Amsterdam een belangrijke succesfactor in de samenwerking bij De Strip. “Hierdoor wist iedereen die meedeed aan de tender precies waar ze aan toe waren”, vertelt Van Moorsel. Daarnaast zijn ook de gunningscriteria samen met de gemeente vastgesteld. Door het vaststellen van eisen en criteria is voorkomen dat een ontwikkelaar woningen zou opleveren die niet voldoen aan de wensen voor sociale huurwoningen van Ymere.

Amvest werd in 2015 betrokken bij de Campus. Hiervoor stelden Amvest en Ymere een samenwerkingsovereenkomst op. Hierin is Amvest verantwoordelijk voor de vrije sector en Ymere voor de sociale woningbouw. Frank van Breukelen van Amvest is positief over de samenwerking: “We hebben een gezamenlijke planning, maar werken ook onafhankelijk aan de voortgang. Dat zie ik als echte succesfactor.” Ook vertelt Van Breukelen dat er een duidelijke overlegstructuur is en dat een gezamenlijk kwaliteitsteam goed onderhandeld heeft over de kwaliteit. “Zo committeerde Ymere zich aan ons hoge afwerkingsniveau en leverden wij een bijdrage aan Ymere voor de binnentuinen.”

Venekamp is trots dat de plannen gerealiseerd kunnen worden: “Veel crises hadden impact op de bouw, maar we kunnen doorgaan met het realiseren van woningen van hoge kwaliteit.” Ook Van Breukelen is tevreden met de hoge kwaliteit: “Het fijn is dat niet duidelijk is welk gebouw sociale huur is en welke niet.”

Stadshuwelijk

Het voorbeeld van Overhoeks is een echt ‘stadshuwelijk’, volgens Martine van der Griendt van BPD Gebiedsontwikkeling. “Al stamt Overhoeks wel uit een tijdperk voor de Woningwet”, voegt ze toe. Een stadshuwelijk is een langere samenwerking tussen corporaties en ontwikkelaars die kan zorgen voor meer vrijheid om financiële beslissingen te nemen. Juist het langetermijnperspectief biedt marktpartijen de uitdaging om betrokken te blijven.

Frictie over financiële uitgangspunten kan worden voorkomen door vroegtijdig elkaars belangen en uitgangspunten op tafel te krijgen. Denk hierbij aan de besluitvorming over de inbrengwaarde in het woningcorporatiegebied en de omgang met ontwikkel- en bouwrisico’s. “Het is van belang om ook gesprekken te voeren over de samenwerking zelf”, stelt Van der Griendt. “Praat met elkaar over principes en vraag je af: waarom werken wij samen?” Van der Griendt wijst gezamenlijke heldere eisen en criteria, duidelijke contracten, het instellen van een kwaliteitsteam en het hebben van een gezamenlijke planning aan als succesfactoren. Het organiseren van een overlegstructuur over meerdere lagen (ontwikkelaars, stuurgroep en een regieteam zoals bij Overhoeks) draagt ook bij aan een succesvolle samenwerking tussen de partijen.

Webinar terugkijken- of luisteren

Dit artikel is gebaseerd op het webinar ‘Samenwerken bij de bouw van sociale huurwoningen in binnenstedelijke gebieden’. Wilt u het webinar terugkijken- of luisteren? Dat kan!

Terugkijken:


Liever terugluisteren?

Ook interessant:

Jaarcongres Stedelijke Transformatie

Om te voorzien in de enorme woningbehoefte, is snelle transformatie van gebieden en gebouwen essentieel. Een slimme aanpak is nodig, want Nederland heeft nog meer prangende opgaven. Tijdens het jaarcongres Stedelijke Transformatie op 16 februari bespreken we wat er nodig is om samen succesvol te transformeren.

Leerkring: Samen werken aan meer woningen

Versnelling van woningbouw blijkt in de praktijk lastig en daarom is een goede samenwerking tussen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars cruciaal. Tijdens een leerkring neemt u deze samenwerking onder de loep.
Meer weten?