Regulering middenhuur: scenario’s verkend, botsproeven in aantocht

Op Prinsjesdag stuurde minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een brief met bijlagen aan de Tweede Kamer over regulering van de middenhuur. Mensen met een middeninkomen hebben steeds meer problemen met het vinden van een passende woning. Spoedzoekers, ouderen en de sterk gestegen prijzen van koopwoningen door onder andere de lage rente hebben de vraag naar huurwoningen in het middensegment laten toenemen. Tegelijkertijd leidt extra vraag naar huurwoningen tot hogere huren waarmee woningen het middensegment kunnen ontstijgen. Dit probleem doet zich in sterkere mate voor in stedelijke gebieden. De vraag om naar regulerende maatregelen te kijken klinkt steeds luider. De minister heeft hier onderzoek naar laten uitvoeren door Stec Groep en Brink. Uit deze studies blijkt dat huurprijsregulering een complexe en onzekere afruil met zich meebrengt tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen. De resultaten van de onderzoeken werden gepresenteerd in de startsessie van de Praktijkreeks Middensegment Effectief Bedienen van Platform31.

Door Esther Geuting (Stec Groep) en Ernst van der Leij (Brink)

WWS-punten en/of WOZ-huur-cap

Twee vormen van regulering krijgen in het onderzoek de meeste aandacht:

  • een huurprijsregulering op basis van WWS-punten en
  • een huurprijsregulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde.

Op basis van de twee uitgewerkte mogelijk maatregelen schetsen we telkens drie scenario’s. De afbakening van de scenario’s is logischerwijs sterk bepalend voor het bereik van de maatregel. Zo heeft regulering op basis van 170 WWS punten +10 procent of 187 WWS punten alleen effect op het middenhuursegment en zal 250 WWS punten de regulering van vrijwel het gehele vrijesector- huursegment betekenen. Voor de regulering op basis van een percentage van het WOZ is alleen gekeken naar het middenhuursegment (tot 1.000 euro).

Regulering kan bijdragen aan verbeterde betaalbaarheid van woningen

Bij regulering neemt de betaalbaarheid van woningen voor nieuwe huurders op korte termijn naar verwachting toe, omdat in veel gevallen de huurprijs afneemt. Voor zittende huurders heeft regulering geen direct effect. Daarnaast kan regulering een betere overgang mogelijk maken tussen het gereguleerde deel en de vrije sector omdat het verschil in huurkosten tussen de (huidige) sociale sector en het middenhuursegment kleiner wordt.

Effect op rendement en investeringscapaciteit van verhuurders

Uit het onderzoek blijkt dat regulering van de aanvangshuren vrijwel altijd effect heeft op het rendement en de investeringscapaciteit van verhuurders. Wanneer rendementen onder druk komen te staan, neemt het risico van uitponding toe. Op dat moment vloeit (een deel van het) aanbod van de huur- naar de koopmarkt, overwegend boven het middensegment. We signaleren daarnaast het risico dat (een deel van de) investeringscapaciteit weglekt naar het buitenland en niet langer beschikbaar zal zijn voor de Nederlandse middenhuursector. Het aanvullen van de woningvoorraad door nieuwbouw of transformatie zal moeilijker worden. Ook verwachten we dat verhuurders zich meer toeleggen op investeringen in marktsegmenten die niet gereguleerd worden. Dit is sterk afhankelijk van de marktdruk in gebieden en daarmee de marktruimte om te investeren. Het risico bestaat dat het aanbod in de middenhuur hierdoor op termijn afneemt.

Effecten op grondwaarde

Naast effecten voor verhuurders zijn er effecten op de residuele grondwaarde waardoor de haalbaarheid van grondexploitaties bij gebiedsontwikkeling onder druk komt te staan. Het onderzoek laat zien dat de grondwaarde in bouwrijpe staat, afhankelijk van de hoogte van de huur, 30 tot 70 procent lager uitvalt door huurprijsregulering. Invoering van regulering kan daardoor op korte termijn leiden tot een reductie van de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen, omdat projecten waar mogelijk worden heroverwogen en ter optimalisatie opnieuw worden ontworpen.

Vervolg door minister

Nadere uitwerking is naar het oordeel van de minister op een aantal punten nodig. Om erachter te komen hoe de uitvoering van een regulerende maatregel eruit kan komen te zien, gaat de minister nu als vervolgstap botsproeven doen. Hierbij wordt, in de praktijk en met partijen, de vormgeving van een maatregel op een grote (G5) stad, op een middelgrote (G40) stad en op een kleinere gemeente (op het platteland) getest. Het is daarna aan een volgend kabinet om, in overleg met de Tweede Kamer, te kiezen of regulering moet worden ingevoerd of dat andere maatregelen passender zijn om de positie van middeninkomens op de huurwoningmarkt te verbeteren.

Kijk de startsessie terug

Deel 1

Deel 2