Flexwonen in Den Bosch

Terugblik op het webinar uit de Praktijkreeks Flexwonen

Tijdelijke (flex)woningen dragen bij aan het verlichten van de druk op de woningmarkt. Maar hoe krijg je dergelijke projecten van de grond? En welke valkuilen brengen ze met zich mee? In Den Bosch hebben de gemeente en corporatie Zayaz er al behoorlijk wat ervaring mee opgedaan. Zij delen hun lessen over het voortraject, de inkoop en de verhuur.

Aan de Aartshertogenlaan en op een groenstrook naast stadion De Vliert hebben gemeente Den Bosch en woningcorporatie Zayaz in totaal 74 tijdelijke woningen gerealiseerd. Het is bij een eerste aanblik meteen duidelijk: de tijd dat dit soort woningen vooral aan containers deden denken, is in Den Bosch voorbij. Deze huisvesting straalt kwaliteit uit en biedt onderdak aan verschillende categorieën bewoners. Hoe maak je zoiets mogelijk? Gemeentelijk teamcoördinator Wonen Anne Lochs: “Er zijn verschillende succesfactoren, zoals de samenwerking tussen gemeente en corporatie. Je moet een gezamenlijk gevoel van urgentie hebben, een heldere rolverdeling en een gezamenlijk projectteam.” De gemeente nam taken op zich zoals het bouwrijp maken van de locaties en de regie van de communicatie tot aan de plaatsing van de woningen. Zayaz pakte daarna het stokje over en verzorgde naast de communicatie de aanschaf van de in de fabriek gebouwde woningen, de toewijzing, de verhuur en het beheer.

Onderling vertrouwen

Bij dat alles was de rol van het gezamenlijk projectteam cruciaal, aldus Lochs. “Er was sprake van een open communicatie en korte lijnen. Daarmee creëer je onderling vertrouwen. Daardoor konden we het tempo hoog houden. Zayaz bestelde de woningen al voordat de vergunning verleend was. Ze wisten dat ze erop konden vertrouwen dat er een oplossing zou komen als het onverhoopt niet door kon gaan.”

Beide projecten sluiten aan op bestaand woongebied en ook dat geldt als succesfactor. “Je moet zoiets niet bouwen op een plek waar je zelf ook niet zou willen wonen. De andere kant daarvan is dat de buurt het moet accepteren. Daarom is maatwerk in de communicatie vooraf van belang. Zo hebben we verschillende modellen voor de inrichting van de locatie voorgelegd aan de omwonenden. Hun voorkeur is gerealiseerd en dat is goed voor het draagvlak. Bovendien kom je er tijdens inspraak en participatie ook achter wat omwonenden belangrijk vinden en of je rekening moet houden met serieuze weerstand. Op basis daarvan weet je of en hoe je de realisatie kunt versnellen. In onze ervaring is het mogelijk om draagvlak en snelheid te creëren.” Lochs benadrukt ook het belang van blijven leren van opgedane ervaringen. Den Bosch heeft inmiddels meerdere, vergelijkbare projecten lopen en zij ziet een duidelijke ontwikkeling. “In het begin was het doel vooral een snelle oplossing voor alleenstaande spoedzoekers en statushouders. Daarna zetten we een volgende stap en richtten we ons ook op woningen voor kleine gezinnen. Inmiddels is ons doel met tijdelijke woningen: een fijne woonplek voor iedereen.”

Van longlist tot aanbesteding

In het geval van De Vliert kocht Zayaz de 54 woningen van De Meeuw/Nezzt. Daar ging een heel inkoopproces aan vooraf. Projectleider a.i. Jurgen Arts: “We stelden eerst een longlist samen van ruim 70 leveranciers. Daarvoor raadpleegden wij diverse bronnen, zoals de Aedes brochure ‘Verplaatsbare woningen’. Via internet en het aanvragen van documentatie verzamelden wij informatie op basis waarvan we een eerste selectie maakten. Criteria waren onder meer de verplaatsbaarheid, duurzaamheid en de vraag of de leverancier echt kon realiseren wat wij zochten.” Na een marktverkenning met 8 gegadigden vond bij 4 leveranciers een aanbesteding plaats en viel de uiteindelijke keuze op De Meeuw/Nezzt. Daar werden de woningen in de fabriek in Oirschot modulair in elkaar gezet, inclusief de afbouw. “Ze arriveerden voor 95% gereed op de locatie”, aldus Arts. “Het kwaliteitsniveau is goed. Zeker als je binnen bent, zie je niet dat het een flexwoning is.” De modules meten ongeveer 3 bij 6 meter, en zijn schakelbaar. Zayaz koos bewust voor 1 bouwlaag, zodat ze in de toekomst ook weer gemakkelijk te verplaatsen zijn naar een eventuele nieuwe locatie.

‘De Bossche mix’

Bij de verhuur van tijdelijke woningen is het huurcontract een punt van aandacht. Daarin maakte Zayaz in de loop der jaren een kleine evolutie door, aldus projectleider Maatschappelijke Ontwikkeling Cindy Roest. “Bij onze eerste tijdelijke woningen boden we contracten aan voor 2 jaar. Daar creëer je je eigen probleem mee, want dat levert huurders enorm veel stress op. Zodra ze erin trekken, moeten ze er bijna alweer uit. Daarom sluiten we sinds 2019 tijdelijke contracten af met een loopduur tot het einde van de omgevingsvergunning van de tijdelijke woningen op de betreffende locatie. Sinds dit jaar is deze mogelijkheid ook opgenomen in de wet. Het geeft rust aan de huurders en ook ruimte voor eigenaarschap. Wij noemen dat: van een huis naar een thuis.”

Ook de toewijzingen leverden leerpunten op. Deze leidden tot nieuw beleid. De oorspronkelijke toewijzingsmethode (loting voor sociale doelgroepen, zonder verdere sturing) is inmiddels verlaten. Bij De Vliert, waar zich 8989 geïnteresseerden meldden voor de 54 woningen, is een gevarieerd model gehanteerd met toewijzing op basis van inschrijfduur, directe bemiddeling en loting, alles met behoud van inschrijfduur en loting. Zo ontstond een gemengd wijkje, wat inmiddels als ‘de Bossche mix’ bekend staat.

Eén beheerder

Met de geselecteerde kandidaten werden kennismakingsgesprekken gevoerd over het wonen op een locatie met tijdelijke woningen. “We hadden het daarbij niet over wat wel mag en wat niet”, vertelt Roest. “In plaats daarvan stelden we de vraag: wat heb je nodig en wat breng je mee?”. Deze aanpak lijkt te werken. De bewoners kijken in de zomer samen naar het voetbal en gaan geregeld samen bowlen. De beheerder speelt daarin een grote rol. “Hij is er om mensen met elkaar in verbinding te brengen en om zaken te signaleren die niet in de haak zijn. Maar hij voert ook de kennismakingsgesprekken. Het is belangrijk om één gezicht te hebben richting de bewoners, zodat zij weten met wie ze te maken hebben en bij wie ze terecht kunnen. Dat levert een onmisbare bijdrage aan waarom wij dit doen: een fijne woonplek creëren voor iedereen.”

Kijk het webinar terug

Bekijk de presentatie