Kansen zien en ze benutten!

De nieuwbouw van woningen stagneert. Als reden hiervoor wordt vaak gewezen op het gebrek aan grondposities waarop gebouwd kan worden. Natuurlijk, om te kunnen doen wat we altijd deden: huizen bouwen op maagdelijke grond en daarvoor hebben we meer bestemmingsrijpe grond nodig dan dat er nu beschikbaar is. Maar als we anders kijken en proberen het anders te doen – dan we in het verleden deden – dan krijgen we wellicht iets anders, dan we in het verleden kregen.

De markt vraagt om anders te kijken

In de markt is namelijk een andere woonvraag ontstaan, door andere samenstelling van huishoudens. Zo zijn er meer alleenstaanden en samengestelde huishoudens. We zien demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing, maar ook verdunning (minder mensen in één huis), meer alleenstaande senioren, maar ook starters die alléén starten.
Voor starters is het lastig om een eigen huis te kopen en het aanbod aan betaalbare huurwoningen is onvoldoende. De wettelijke passendheid eisen maakt het voor woningcorporaties lastig om aan hogere inkomens te verhuren waardoor sociale huurwoningen voor de iets hogere inkomens al onbereikbaar zijn (als dat aanbod er al is). Daarnaast is er ook een grote druk op de sociale huur. Als ik dit beeld schets, maakt het voor mij duidelijk dat er een grote vraag is naar anders denken en doen.

Optopping biedt mogelijkheden

Daarnaast is het dringend om maximaal in te zetten op reductie van energie gebruik, reductie van woonlasten en het beperken van de uitstoot van fossiele brandstoffen. Hoe zie ik dat voor me? Nieuwe woonruimte bouwen kan ook op bestaande gebouwen, het zogenaamde ‘optopping’. En dan in combinatie met een forse verduurzamingsslag voor het gehele gebouw. Voordelen? De grond is er al, is al in gebruik, is aangesloten op nutsvoorzieningen, de locatie is vaak nabij scholen, winkels en gezondheidszorg. Daarnaast is er een bestaande infrastructuur aangesloten op het openbaar vervoer en ontsloten voor fiets en auto. Een goedkope bouwplek dus. Waarmee je naast extra woningen ook invulling geeft aan verduurzaming, lagere woonlasten voor de bestaande bewoners en reductie van CO₂ uitstoot. Daarnaast een uitgelezen kans om het aantal bewoners in een wijk weer te verhogen. Je ziet dat in sommige wijken de voorzieningen zoals winkels kwijnend zijn of zelfs al gesloten, omdat gezinnen met kinderen uit de wijk trekken.

Wat houdt ons tegen?

Waarom zetten corporaties – vaak de eigenaren van de grote platte woongebouwen van 3, 5 tot 8 hoog, die zich bij uitstek lenen voor optopping – hier niet al volop op in? Is het de onbekendheid: we hebben dit nog nooit gedaan, dus weten niet of we het wel kunnen? Mijn pleidooi is doen! Als alle woningcorporaties tenminste 1 complex gaan optoppen en hiermee van elkaar leren, elkaar ondersteunen en met de stakeholders uitvinden hoe het wel of beter kan.

Zo is Eigen Haard in Amsterdam gestart, maar ook in andere steden zoals Groningen en Rotterdam zijn er mooie voorbeelden. Laat dit nu net de steden zijn waar KAW gevestigd is. Zij hebben onderzoek gedaan naar de kansen voor verdichting en hun visie hierop verwoord in het rapport Ruimte zat in de Stad. Kansen zijn er volop. We hebben ruimte genoeg om de vraag naar nieuwe woonruimte de komende jaren hiermee in te vullen.

Het is belangrijk om in de programmering van de toe te voegen woningen dan wel goed te kijken naar de lokale vraag. Zoals naar toekomstbestendig wonen voor ouderen, naar starterswoningen, woningen voor de doorstroming en naar de vraag voor collectief wonen.
Denk daarbij ook aan andere eigendomsvormen zoals wooncoöperaties die ook voor de middenhuur invulling geven aan de woonvraag, waarmee de passendheid problematiek van de Woningwet vermeden kan worden. Maar ook beheervormen als beheercoöperaties van voorzieningen, of van collectieve woonvormen. Met andere woorden: creatief zijn en zoeken naar antwoorden op de vragen van de mensen.

Ik zie geen nadelen, alleen voordelen. Jij?

Aart Cooiman, senior sectorspecialist bij de Rabobank