Zeven ingrediënten voor draagvlak bij optoppen van gebouwen

1. Onderzoek of instemming voor optoppen nodig is

Als een gebouw één eigenaar heeft – bijvoorbeeld een corporatie of belegger – is voor enkel optoppen participatie en draagvlak juridisch niet verplicht. Het dak is van de gebouweigenaar en die kan zelf besluiten wat ermee te doen. Dat ligt anders bij een VvE. Er is wel toestemming vereist als er sprake is van aanpassingen in de woning van een huurder (bij renovatie).

Moreel ligt dat natuurlijk anders, participatie en draagvlak zijn altijd van belang bij elke ruimtelijke ontwikkeling, dus ook bij een optopproject. Niemand is erbij gebaat als de verouderde woningen eronder niet ook worden aangepakt; dat zorgt enkel voor wrok bij de bewoners daarvan.

Bruikbare argumenten om bewoners ‘mee te krijgen’ bij het optoppen van woningen:

• Pak waar mogelijke de gehele voorraad aan en communiceer dit ook: “We gaan overal woningen optoppen. U bent toevallig de eerste. Het is nuttig voor…” etc.
• Doe een moreel appèl op een bijdrage aan het oplossen van woningnood; voor de meeste mensen is dit een herkenbaar probleem. Zij zullen zich willen inzetten voor extra woonruimte voor jongeren die te lang thuis wonen of voor gescheiden ouders die geen woonruimte kunnen vinden met hun kind.

3. Weeg af wat prioriteit heeft: parkeren of woonruimte?

• Parkeren en parkeernormen zijn bij veel woningbouwprojecten (ook optoppen) al snel een issue. Bedenk dat de gemeente zelf parkeernormen kan vaststellen met een hoge en een lage bandbreedte. Kijk daarbij naar woningtypes (groot-klein), huishoudenssamenstelling (alleen/gezin/student), eigendomsvorm (huur-koop), prijsklasse (duur, goedkoop), locatie in de stad, deelauto’s. Dit zijn allemaal factoren die autobezit beïnvloeden. Start met een analyse van de feitelijke parkeerdruk (ga tellen!), en beoordeel of de beoogde woningtoevoeging tot parkeerproblemen gaat leiden.
• Analyseer de omgeving van de optopping; hoogstedelijke gebieden dicht bij een ov-station hebben andere parkeernormen nodig dan in meer landelijke gebieden.
• Ga op basis van de analyse van gegevens in gesprek met de gemeente.
• Als de parkeerdruk hoog is, kijk of ruimtelijke maatregelen soelaas kunnen bieden: dwars- of schuinparkeren, wegversmalling, eenrichtingsverkeer. Of hanteer vergunningparkeren. Allemaal mogelijkheden om wél extra woningen te kunnen toevoegen.
• Meer hierover lees je in de publicatie ‘Parkeren en woningbouw, slimmer omgaan met parkeernormen’.

6. Kom ondernemers tegemoet bij financieel nadeel

In sommige wooncomplexen zijn winkels en andere voorzieningen aanwezig, doorgaans in de plint. De bouwwerkzaamheden kunnen omzetderving tot gevolg hebben. Bied hun compensatie of vergoeding bij omzetderving. Of geef ze de kans om op een andere manier of moment extra omzet te realiseren.

7. Investeer in voorlichting en participatie

Verwacht je weerstand?

• Vermijd dan een bijeenkomst met de notabelen op het podium en (buurt)bewoners in de zaal. Kies liever voor kleinere bijeenkomsten, met statafels per thema en waar belangstellenden kunnen rondlopen, zonder één specifieke aanvangstijd.
• Vertel een eerlijk en helder verhaal. Doe geen valse beloftes. Maak duidelijk wat al is bepaald en op welke punten de plannen nog kunnen worden aangepast na inspraak van bewoners.
• Zorg van tevoren dat het huiswerk is gedaan over bijv. effecten op parkeren en bezonning en schaduwwerking van een optopproject.
• Neem bewoners serieus en luister naar hen. Vorm een team en kom tot gezamenlijke oplossingen waar mogelijk. Realiseer dat een voorlichtingsbijeenkomst slechts één activiteit is van het participatieproces.

Onderdeel van een reeks artikelen

Dit artikel is het vijfde en laatste in een reeks, waarin we telkens inzoomen op een thema dat belangrijk is voor het bevorderen van het optoppen van bestaande gebouwen. De reeks richt zich op het wegnemen en oplossen van vier categorieën knelpunten: bouwkundig/technisch, financieel, juridisch/planologisch en draagvlak.