Van leegstaand pand naar leefbare plek voor ouderen

“Er is een enorm woningtekort in Nederland en tegelijkertijd staat er ontzettend veel vastgoed leeg”, vertelt De Bruijn. “Denk aan scholen, kantoren, zorginstellingen. Tegelijkertijd groeit de groep ouderen die zelfstandig wil blijven wonen, maar daar niet altijd de juiste woning voor vindt. Die twee trends komen samen in een mismatch tussen vraag en aanbod. Daarnaast wordt de druk op de zorg steeds groter; ouderen moeten langer thuis blijven wonen, maar de woningen waarin ze nu wonen – vaak gezinswoningen – zijn daar niet op ingericht. Dat zet de doorstroom op de woningmarkt op slot. Daarom ben ik gaan onderzoeken of we dat leegstaande vastgoed kunnen inzetten om passende woningen te creëren voor vitale 65-plussers die nu niet kunnen doorstromen.”

Woonwensen van vitale ouderen van 65 jaar en ouder

In het onderzoek richtte De Bruijn zich op vitale 65-plussers: ouderen die nog zelfstandig zijn, fysiek én mentaal. “Zij zoeken geen zorginstelling, maar wel een woning waar ze toekomstbestendig kunnen wonen, liefst in hun vertrouwde buurt, met sociale en essentiële voorzieningen in de nabijheid. Door de vergrijzing en de toenemende druk op de zorg wordt die groep steeds groter, maar hun woonwensen blijven vaak onderbelicht. Terwijl juist zij willen en kunnen verhuizen, mits het aanbod aansluit. Door woningen te creëren die passen bij hun wensen, kun je doorstroming op gang brengen. Dat helpt niet alleen deze ouderen, maar ook de gezinnen die nu wachten op een passende woning.”

Raamwerk voor het bepalen van transformatiegeschiktheid

Het doel van De Bruijn was om een praktisch hulpmiddel te ontwikkelen voor iedereen die zich bezighoudt met herbestemming van vastgoed. “Ik wilde in kaart brengen wat de woonwensen en -behoeften van vitale ouderen zijn, welke kansen en obstakels er zijn bij het transformeren van leegstaand vastgoed, en hoe je die obstakels kunt overwinnen. Uiteindelijk heb ik een beoordelingsraamwerk ontwikkeld, gekoppeld aan een stappenplan, dat helpt om gestructureerd het gesprek te voeren over de transformatiegeschiktheid van een gebouw voor ouderenhuisvesting. Het raamwerk brengt zowel ruimtelijke als sociale criteria in beeld – van drempelloos wonen tot nabijheid van een supermarkt – en geeft aan of die criteria inpasbaar zijn in een specifiek gebouw. Zo kunnen betrokken partijen beter onderbouwde keuzes maken.”

Het raamwerk is bedoeld voor alle partijen die betrokken zijn bij de transformatie van vastgoed: gemeenten, ontwikkelaars, woningcorporaties, architecten en beleggers. “Het biedt een gezamenlijke taal”, legt De Bruijn uit, en helpt bij het bepalen of een gebouw kansrijk is om te transformeren naar ouderenwoningen. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld meer inzicht krijgen in de geschiktheid van een gebouw binnen hun voorraad. Voor een ontwikkelaar kan het helpen bij een eerste haalbaarheidstoets. En een woningcorporatie kan het inzetten om samen met bewoners te onderzoeken wat er nodig is om een gebouw toekomstbestendig te maken. Het raamwerk is niet bedoeld als een harde beslissingsknop, maar als een gespreksinstrument om samen te bepalen óf er getransformeerd gaat worden en welke wensen en behoeften daarbij meegenomen kunnen worden.”

Implementeren van de woonwensen en behoeften van ouderen tijdens een transformatie

“Wat ik heb geleerd is dat ouderen heel goed weten wat ze willen en dat het lang niet altijd gaat om luxe of groot wonen”, legt De Bruijn uit. “Toegankelijkheid, comfort, sociale interactie, betaalbaarheid en sociale veiligheid staan voorop. Maar ook esthetiek speelt een rol: karaktervolle gebouwen kunnen juist aantrekkelijk zijn. In mijn casestudies – een oude school en een voormalig verzorgingshuis – zag ik dat bestaande gebouwen veel potentie hebben, mits je goed kijkt naar wat inpasbaar is en waar je concessies moet doen. Wat mij het meest opviel, is dat technische obstakels vaak oplosbaar zijn, maar dat je vroeg in het proces moet nadenken over wat je echt wilt bereiken. Door bewoners en experts te betrekken, kun je verrassend ver komen.”

“Ik vind het waardevol dat ik een praktisch toepasbaar instrument heb kunnen ontwikkelen dat al tijdens de validatie positief werd ontvangen door experts. Het raamwerk wordt gezien als een nuttige manier om gestructureerd en objectief te kijken naar de geschiktheid van gebouwen. Ik hoop dat het partijen helpt om eerder, bewuster en samen betere keuzes te maken. En ik ben er trots op dat ik hiermee, hoe klein dan ook, kan bijdragen aan oplossingen voor de woningmarkt en aan betere woon- en leefomgevingen voor ouderen die zelfstandig willen blijven wonen”, besluit De Bruijn.