Oud versus nieuw: hoogbouw in Nederland in kaart gebracht

1. Inleiding

In Nederland verrijzen steeds vaker indrukwekkende woontorens, zoals Het Strijkijzer in Den Haag, de Admirant in Eindhoven en het net opgeleverde hoogste gebouw van Nederland: De Zalmhaven in Rotterdam. Maar deze ontwikkelingen staan in schril contrast met de voorgaande periode, waarin hoogbouw uit de gratie raakte. Negatieve percepties van hoogbouw uit de jaren zestig en zeventig zorgden ervoor dat Nederland terughoudend werd in het bouwen van hoogbouw. Desondanks heeft hoogbouw sinds de eeuwwisseling opnieuw haar intrede gedaan in de Nederlandse woonagenda. Steeds meer steden overwegen op dit moment hoogbouw als een mogelijke oplossing voor de woningnood, maar ook als prestigeproject om zich te kunnen profileren ten opzichte van andere steden. Rotterdam is dè hoogbouwstad van Nederland, waar langzamerhand een volwaardige skyline aan de Maas verrijst. Maar ook de middelgrote gemeenten onderzoeken steeds vaker de mogelijkheden van bouwen in de hoogte. Zo kopte RTL-nieuws begin vorig jaar ‘Manhattan van Zwolle en Nijkerk: Nederland wil op New York lijken’ en het Algemeen Dagblad ‘Gaat Amersfoort de hoogte in? Geen Manhattan aan de Eem!’ Deze koppen tonen dat hoogbouw zowel positieve als negatieve reacties oproept.

Opvallend is dat praktisch alle woon-hoogbouw in Nederland in slechts twee verschillende en begrensde periodes is gebouwd, namelijk tussen 1965 en 1975, en vanaf 2000. Deze ‘oude’ en ‘nieuwe’ hoogbouw vormen een boeiend contrast. In de tussenliggende periode zijn bijna alle woningen als laagbouw gebouwd.

De vroegere (de ‘oude’) hoogbouw vertegenwoordigde een tijdperk van sociale volkshuisvesting, met zijn eigen (voor die tijd) moderne – vaak monotone – architectuur en functionaliteit. Daarentegen symboliseert de ‘nieuwe’ hoogbouw een meer kleinschaligere benadering, gedreven door marktpartijen, en een hernieuwde visie op binnenstedelijke leefomgevingen. Dit artikel gaat in op deze twee tijdperken van hoogbouw, met overeenkomsten en verschillen. Dit doen we aan de hand van Kadasterdata en kunstmatige intelligentie.

2. Hoogbouw, wat is dat?

Wat is hoogbouw? Deze schijnbaar eenvoudige vraag heeft geen eenduidig antwoord. Zelfs binnen Nederland wordt er niet één definitie gehanteerd, maar wordt dit per gemeente bepaald. De gemeente Rotterdam verstaat gebouwen hoger dan zeventig meter onder hoogbouw terwijl in Amersfoort dit al geldt vanaf 9 bouwlagen (een bouwlaag is een meter of drie). In dit artikel ligt de focus op hoogbouwappartementen, die we definiëren als: een appartement op ten minste de tiende verdieping en met een bouwjaar van na de Tweede Wereldoorlog. Hoogbouwpanden bevatten een of meerdere hoogbouwappartementen.

Definities

• Hoogbouwappartementen: appartementen vanaf de 10e verdieping & bouwjaar > 1945
• Appartementen in hoogbouwpanden: alle appartementen van begane grond t/m de bovenste verdieping in gebouwen met ten minste 10 verdiepingen waarbij het bouwjaar > 1945 is

3. Ontwikkeling van hoogbouw: oude versus nieuwe hoogbouw

De woningbouwproductie is inherent aan fluctuaties, beïnvloed door een complex samenspel van politieke, economische, en sociale factoren. Ditzelfde geldt voor de ontwikkeling van hoogbouw. In Figuur 1 valt de ontwikkeling van hoogbouw van na 1945 in Nederland te zien, waarbij er twee afzonderlijke hoogbouwgolven te herkennen zijn: tussen 1965-1975 en vanaf 2000. Tijdens de eerste hoogbouwgolf werd in een relatief korte periode veel hoogbouw gerealiseerd, met als opvallend hoogtepunt het jaar 1969, waarin 11 procent van alle woningbouw appartementen in hoogbouwpanden betrof. Dat leverde maar liefst bijna 13.000 appartementen in hoogbouwpanden in een jaar op (volgens onze definitie van een gebouw met tenminste tien verdiepingen). In 2022 werd een vergelijkbaar aandeel behaald, maar dat leverde de helft minder appartementen in hoogbouw op (6.700). Dit komt omdat de totale woningbouwproductie indertijd veel hoger was dan momenteel. Figuur 1 toont dat tijdens de eerste hoogbouwgolf in korte tijd veel hoogbouw werd gerealiseerd, terwijl de tweede hoogbouwgolf van na 2000 een gestage toename laat zien.

Figuur 1: Naoorlogse hoogbouwproductie (bron: Kadaster)

Maar zijn deze hoogbouwgolven hetzelfde? Daar lijkt het niet op. Wetenschappelijke literatuur wijst namelijk uit dat deze twee hoogbouwgolven voortkomen uit tegenstrijdige politieke, economische, demografische en sociale beginselen Drozdz, D., Appert, M., & Harris, A. (2017). High-rise urbanism in contemporary Europe reconsidered, Built Environment, 43(4), 469-480; Wassenberg, F. (2013). Large housing estates: ideas, rise, fall and recovery: The Bijlmermeer and beyond. IOS Press BV; Fincher, R., & Wiesel, I. (2012). High-rise homes. International Encyclopedia of Housing and Home, 379-383; Kearns, A., Whitley, E., Mason, P., & Bond, L. (2012). ‘Living the High Life’? Residential, Social and Psychosocial Outcomes for High-Rise Occupants in a Deprived Context. Housing Studies, 27(1), 97-126; Costello, L. (2005). From prisons to penthouses: The changing images of high-rise living in Melbourne. Housing Studies, 20(1), 49-62. 1 .

3.1 Hoogbouw tussen 1965-1975: Reactie op Woningnood en Modernistische Stadsplanning

Tijdens de eerste hoogbouwgolf werd hoogbouw volop ingezet tegen de woningnood die er heerste na de Tweede Wereldoorlog. De technieken waren inmiddels zover verbeterd, dat hoogbouw daadwerkelijk leidde tot hogere productiecijfers, ondersteund door rijkssubsidies. De piek in de hoogbouw uit Figuur 1 valt niet toevalligerwijs samen met de piek in de totale woningbouwproductie. In deze periode werd gemiddeld 130 duizend woningen per jaar gebouwd. In vergelijking, in 2022 kwamen er nog geen 70 duizend woningen bij.

De inzet van hoogbouw kwam voort uit grootschalige modernistische stadplanning gebaseerd op kwantiteit en egalitaire ideeën. Zo ontstonden complete (vaak monotone) hoogbouwwijken aan de randen van steden om zo veel mogelijk mensen te kunnen huisvesten. De doelgroep waren gezinnen en de woningen waren vooral in de (duurdere) sociale huursector. In eerste instantie werden de hoogbouwprojecten vooral gewaardeerd om hun capaciteit om grote aantallen mensen te huisvesten, met luxe voorzieningen als centrale verwarming, douches, liften en afvalkokers, evenals het gebruik maken van nieuwbouw technologieën. Denk aan het grootschalig inzetten van gewapend beton en staal om tot hoogbouwontwikkelingen te kunnen komen.

Toch kon hoogbouw de verwachtingen niet waarmaken. De beoogde doelgroep – gezinnen – kozen al spoedig voor een ander lonkend perspectief. In diezelfde tijd verrezen in buitenwijken en groeikernen grondgebonden woningen met een tuin, die voor gezinnen veel aantrekkelijker bleken dan wonen in hoogbouw. Al spoedig – jaren zeventig – ontstonden verhuurproblemen en leegstand, en gaandeweg kwamen in de hoogbouw steeds meer bewoners terecht die weinig andere woonmogelijkheden hadden, in toenemende mate kwetsbare huishoudens met sociale, economische of psychische problematiek Wassenberg, F. (2013). Large housing estates: ideas, rise, fall and recovery: The Bijlmermeer and beyond. IOS Press BV. 2 . Daarnaast werd op de kwaliteit beknibbeld. De bouwtechnische kwaliteit van de appartementen schoot soms tekort, en de dichte plinten van de gebouwen (met bergingen en garageboxen) en de grote hoeveelheid openbare ruimte droegen bij aan een gevoel van onveiligheid. Deze combinatie van factoren zorgde ervoor dat de leefbaarheid onder hoge druk kwam te staan waardoor deze hoogbouwwijken al snel een negatieve reputatie kregen. Het meest bekend (of: berucht) was de Amsterdamse Bijlmermeer, die jarenlang tot de grootste probleemwijken van Nederland behoorde.

3.2 Hoogbouw vanaf 2000: symboliek, kleinere schaal, goede locaties en marktpartijen

Vanaf midden jaren zeventig tot het einde van de twintigste eeuw werd er nauwelijks hoog gebouwd in Nederland. Trefwoorden waren toen laagbouw, ‘de menselijke maat’ en kleinschaligheid. Pas tegen de eeuwwisseling ontstond er weer ruimte voor hoogbouw, eerst in Rotterdam. Hoogbouw vanaf de eeuwwisseling moet worden begrepen in de bredere context van die tijd: de de-industrialisatie van steden, toenemende focus op de kenniseconomie, kleinere huishoudens, individualisering, neoliberaal beleid, en de aantrekkingskracht van de inmiddels sterk verbeterde binnensteden voor de (hogere) middenklasse. Deze demografische, politieke, sociaaleconomische, en culturele realiteiten van steden liggen ten grondslag aan het ontstaan en ontwikkeling van nieuwe hoogbouw.

Allereerst valt op dat de schaal van hoogbouw die wordt toegepast is veranderd. De vorm is anders: geen lange blokken maar hoge smalle torens die voornamelijk verrijzen op aantrekkelijke locaties zoals in de binnenstad, aan de rivier, rondom ov-knooppunten of in zakendistricten. Marktpartijen spelen een aanzienlijk grotere rol. Waar in de jaren zestig en zeventig de verzorgingsstaat de leiding nam in de productie van vooral woningen in de sociale huursector, heeft de shift naar neoliberaal beleid gezorgd voor een meer marktgedreven woningbouwproductie. De nieuwe hoogbouw is grotendeels voor kopers en particuliere huurders bedoeld, en wordt gerealiseerd door marktpartijen. Deze verandering zien we in de gehele woningbouw, maar ook zeker in de productie van hoogbouw.

Dit alles heeft geresulteerd in een focus op ontwikkeling van hoogbouw in de private sector, zowel koop- als huurwoningen, op aantrekkelijke locaties, in tegenstelling tot de sociale huurwoningen aan de randen van steden in de jaren zestig en zeventig. De doelgroep van toen was voornamelijk gezinnen, terwijl die nu bestaat uit kleine huishoudens, senioren (‘empty nesters’), jonge professionals, allen uit de hogere middenklasse. De doelgroep bestaat nu dus uit kleinere huishoudens van een hogere sociaaleconomische klasse die het stedelijk leven ambieert en daarom kiest voor centraal gelegen gebieden in de stad. Demografisch beschouwd is deze groep veel groter dan in de jaren zestig, toen de groep woningzoekenden vooral uit gezinnen bestond.

Hierbij moet de culturele betekenis van hoogbouw niet worden onderschat. Menig stadsbestuur moedigt hoogbouw aan om zich zo te kunnen profileren ten opzichte van andere steden. Dit prestatiemotief was in de jaren zestig niet anders dan nu. Zo moet de nieuw geplande hoogbouwwijk in Amsterdam, de Sluisbuurt, een symbool worden van het Amsterdam van de 21ste eeuw Milikowski, F. (2018, 24 januari). Zijn we vergeten wie we zijn? De Groene Amsterdammer. 3 . Deze nieuwe vorm van hoogbouw vertoont daarom vaak unieke architectonische kenmerken.

Rotterdam is dé hoogbouwstad van Nederland, waar langzamerhand een volwaardige skyline aan de Maas verrijst (bron: Paul de Vries).

4. Omvang hoogbouw in Nederland

Nederland staat nationaal en internationaal niet bekend als land met veel hoogbouw, wat ook tot uiting komt in de cijfers. In totaal zijn er ruim 200.000 appartementen die zich bevinden in hoogbouwpanden: gedefinieerd als gebouwen met ten minste 10 verdiepingen. Dat komt neer op 3 procent van de ruim 8 miljoen woningen in Nederland en 7 procent van alle appartementen (zie het kader ‘Omvang hoogbouw in vergelijking met andere woningtypen in Nederland’). Echter bevinden slechts 38.800 appartementen zich ook daadwerkelijk op een hoogte van 10 verdiepingen of meer. 45 procent van deze hooggelegen appartementen zijn te vinden in de vier grootste steden van Nederland (G4), en dan met name in Rotterdam en Amsterdam, en de overige 55% is verdeeld over heel Nederland. Deze verspreiding is niet beperkt tot enkel de grotere steden, maar ook in alle andere steden.

Ongeveer de helft van alle (209.700) Nederlandse appartementen in hoogbouwpanden is gebouwd tussen 1965 en 1975, en ruim 30 procent na 2000. Ook de aanwezigheid van oude versus nieuwe hoogbouw verschilt sterk per gemeente. In Rotterdam bijvoorbeeld is de huidige hoogbouw ongeveer gelijk verdeeld: oude hoogbouw, nieuwe hoogbouw en overige bouwperiodes. Rotterdam heeft in alle naoorlogse jaren meer aandacht gehad voor hoogbouw. De nabijgelegen gemeenten van Rotterdam, zoals Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel en Maassluis, vallen daarentegen op met een hoog aandeel hoogbouw uit de oudere bouwperiode. Ongeveer driekwart van alle hoogbouw is daar gebouwd in de periode 1965-1975. Overige gemeenten die opvallen met een hoog aandeel oude hoogbouw zijn Ede, Bergen op Zoom, Zoetermeer en Delft. In tegenstelling tot deze gemeenten, vallen gemeenten zoals Almere, Leiden, Nissewaard en Eindhoven op met een groot aandeel hoogbouw van na de eeuwwisseling. Ben je benieuwd naar je eigen gemeente? Zie de tabel hieronder.

5. Vastgoed- en eigendomskenmerken van hoogbouw

Tot zover hebben we de ontwikkeling van hoogbouw in Nederland in kaart gebracht – met twee duidelijke hoogbouwgolven – en hebben we de omvang en spreiding van hoogbouw inzichtelijk gemaakt. Hier gaan we verder in op de huidige eigendoms- en vastgoedkenmerken van oude en nieuwe hoogbouw en identificeren we de prominentste verschillen en overeenkomsten in eigenaarschap, woonoppervlak en geregistreerd energielabel.

5.1 Woningcorporaties bezitten de oude hoogbouw, en private partijen de nieuwe hoogbouw

In Nederland varieert de eigendomssituatie van hoogbouw, zowel naar bouwperiode als regionaal. We maken onderscheid tussen oude en nieuwe hoogbouw binnen en buiten de vier grote steden van Nederland (G4: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht).

Figuur 2: Huidige eigendomsverhoudingen oude en nieuwe hoogbouw (2022) (bron: Kadaster). *Overig huur staat voor particuliere investeerders en kleine bedrijfsmatige investeerders (woonportefeuille < 50).

Figuur 2 toont dat de oude hoogbouw grotendeels (zo’n 50 à 60 procent) in het bezit is van woningcorporaties. Dit percentage was nog hoger bij oplevering, maar sindsdien hebben woningcorporaties (inclusief de voormalige gemeentelijke woningbedrijven) woningen verkocht; weliswaar meer eengezinswoningen, maar ook appartementen. Verkoop gebeurde niet alleen aan particulieren (let-to-buy), maar ook aan andere typen verhuurders (bedrijfsmatige en particulieren) voor verhuurdoeleinden: let-to-let. Opmerkelijk is dat de eigendomsverhoudingen in de oude hoogbouw ongeveer gelijk verdeeld zijn, waarbij binnen de G4 een hoger percentage overige huur te vinden is en een iets lager aandeel woningcorporaties heeft ten opzichte van daarbuiten.

Steeds vaker worden appartementen uit oude hoogbouw te koop aangeboden, terwijl ze oorspronkelijk bestemd waren voor de sociale sector. Foto: Frank Wassenberg.

Dit hoge corporatieaandeel in de oude hoogbouw staat in schril contrast met de huidige eigendomsverhoudingen van de nieuwe hoogbouw, die tevens per regio verschillend is. Waar het merendeel van de oude hoogbouw in het bezit is van woningcorporaties, geldt voor de nieuwe hoogbouw dat dit aandeel slechts ongeveer 20% is. Daarentegen valt op dat binnen de vier grote steden het aandeel van grote bedrijfsmatige verhuurders flink is (28%), terwijl buiten de G4  het aandeel particuliere koop juist relatief groot is (33%). Deze regionale verschillen in eigendomsverhoudingen van nieuwe hoogbouw manifesteren zich minder in oude hoogbouw. Een interessant gegeven.

Er zijn verschillende verklaringen mogelijk voor deze regionale verschillen bij de nieuwe hoogbouw. Ten eerste is het beleid van de vier grote steden altijd al meer op huurwoningen gericht. Er trekken veel jongeren naar de grote steden, die met hun eerste baan er vaak (nog even) willen (blijven) wonen. Veel jonge professionals komen uit het buitenland (de expats) en richten zich vaker op de G4; zij zullen huren, al dan niet via hun werkgever. Verder zijn bedrijfsmatige verhuurders vaker op de grote steden gericht omdat daar gemakkelijker winsten gegenereerd kunnen worden met hogere huren. Buiten de vier grote steden is er mogelijk meer aandacht voor en interesse van een oudere doelgroep voor koopappartementen. Echter, dit alles zijn mogelijke verklaringen; die hebben we niet uit de data kunnen halen en staan open voor nader onderzoek.

5.2 Driekwart van de hoogbouw van de 21ste eeuw heeft energielabel A

Woningen worden steeds energiezuiniger gebouwd, en dat zien we logischerwijze ook terug in geregistreerde energielabels van oude en nieuwe hoogbouw. Zo’n 75% van de hoogbouwappartementen die in de 21ste eeuw zijn gerealiseerd, beschikt over energielabel A. Dit percentage ligt hoger dan bij laag- en middenbouw appartementen en grondgebonden woningen uit dezelfde bouwperiode. Zie Tabel 1. Met andere woorden, nieuwe hoogbouwappartementen vertonen een betere energetische prestatie dan andere woningtypen.

Tabel 1: geregistreerde energielabels naar verschillende woningtypen en bouwperiodes (bron: Kadaster)

Het merendeel van de oude hoogbouw heeft energielabel C, D of E en datzelfde geldt voor laag- en middenbouw appartementen en grondgebonden woningen uit dezelfde bouwperiode. In de oude hoogbouw zien we regionale verschillen. Opvallend is dat twee keer zoveel oude hoogbouw in de G4 energielabel A heeft als in de rest van het land. Een opmerkelijk verschil, waarvoor we geen verklaring kunnen geven.

5.3 Meer kleinere en grotere appartementen op hoogte

In gebieden waar de druk op de beschikbare ruimte het grootst is, zijn over het algemeen de woonoppervlaktes kleiner. Daarnaast zijn doorgaans appartementen kleiner dan grondgebonden woningen; en steden tellen meer appartementen. Bovendien is de gemiddelde appartementsgrootte binnen de G4 kleiner dan erbuiten. Deze verschillen zien we terug in de appartementsgrootte van hoogbouw binnen de G4 en daarbuiten.

In Tabel 2 zien we dat hoogbouwappartementen in de G4 een woonoppervlakte hebben van gemiddeld 75 m² (buiten de G4 is dat 84m²). Het kleinst is dus de hoogbouw in de G4, en het ruimst de nieuwe hoogbouw in overig Nederland, maar verschillen zijn klein: één klein kamertje erbij. Datzelfde geldt voor de verschillen met laag-en middenbouw.

De gemiddelde grootte van de appartementen tussen oude en nieuwe hoogbouw en binnen de G4 en daarbuiten verschilt dus nauwelijks, maar de spreiding wel. In de eerste hoogbouwgolf waren de meeste appartementen ongeveer even groot: driekwart had een woonoppervlakte tot ongeveer 90m².

Tabel 2: Appartementsgrootte van hoogbouw en laag-en middenbouw in de G4 en buiten de G4 (bron: Kadaster)

De tweede golf kent veel meer variëteit in woonoppervlaktes. Een kwart van alle nieuwe hoogbouwappartementen heeft een woonoppervlakte tot 43m² (G4) en 63m² (buiten G4), terwijl driekwart van de appartementen een woonoppervlakte heeft tot aan 98 m² (G4) en 108 m² (buiten G4). Deze spreiding neemt zelfs iets toe indien we enkel de appartementsgroottes meenemen van appartementen die daadwerkelijk op de 10e verdieping of hoger liggen. De variatie aan woonoppervlakte is dus hoger, en is sterker verschillend tussen de G4 en daarbuiten. Deze conclusie past bij de egalitaire uitgangspunten van de oude hoogbouw, waarbij grote onderlinge verschillen niet wenselijk waren en voor de doelgroep – gezinnen – ook niet nodig. Terwijl de nieuwe hoogbouw juist onderscheidend wil zijn.

In het bijzonder valt op dat er zowel meer kleinere als juist grotere hoogbouwappartementen zijn in de tweede golf in vergelijking met de eerste hoogbouwgolf, met name in de G4. Deze bevindingen laten zien dat kleinere studio-appartementen en grote penthouses in hoogbouw in de grote steden aan populariteit hebben gewonnen. En daarbij dat hoogbouwappartementen echt anders worden gebouwd dan laagbouwappartementen, waar de variëteit in oppervlaktes meevalt.

De grote variatie in appartementsgroottes in hoogbouw heeft invloed op de verkoopprijzen. Benieuwd naar de prijsverschillen tussen hoog en laaggelegen appartementen in hoogbouw, waarbij onder andere rekening is gehouden met variaties in grootte? Lees dan het artikel ‘Hoe hoger, hoe duurder’ op MeJudice, waarbij de woningprijzen van hoogbouw onder de loep worden genomen.

6. Slotbeschouwing en conclusies

Hoogbouw is een relatief begrip. De toren van Babel was mythisch hoog, in het klassieke Rome verwonderden bezoekers zich over wel vier of vijf bouwlagen, aan de boulevards van Parijs telt zo’n beetje elk gebouw wel minstens zes of zeven bouwlagen en in het moderne Singapore of Hong Kong vinden ze twintig hoog maar gemiddeld.

In dit artikel beschouwen we hoogbouw in Nederland als woongebouwen met tien verdiepingen of meer. Alle overige appartementsgebouwen noemen we laag- en middenbouw appartementen (dus: appartementen die in panden liggen met minder dan tien verdiepingen), en de rest grondgebonden woningen (eengezinshuizen; hoek-, tussen-, twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen). Opvallend is dat de meeste hoogbouw in Nederland in slechts twee periodes is gebouwd, namelijk in slechts tien jaar tijd tussen 1965 en 1974, en daarna weer vanaf de eeuwwisseling. Ervoor en ertussen verschenen vooral laagbouw en grondgebonden woningen. Zo onderscheiden we ‘oude’ en ‘nieuwe’ hoogbouw.

Oude hoogbouw vertegenwoordigde een tijdperk van sociale volkshuisvesting, met zijn eigen (voor die tijd) moderne architectuur en functionaliteit; egalitair qua ideeën maar monotoon qua uitstraling. De oude hoogbouw werd mogelijk gemaakt door technologische ontwikkelingen en vormde een effectief antwoord op de grote woningnood. Doelgroep waren destijds vooral gezinnen uit de lagere middenklasse. De hoogbouwgolf startte midden jaren zestig, en stopte vrij abrupt midden jaren zeventig. Het streven naar de menselijke maat en kleinschaligheid, en de massale bouw van grondgebonden woningen in buitenwijken en groeikernen bleken voor gezinnen al spoedig veel aantrekkelijker. Hoogbouw raakte uit de gratie en werd niet meer gebouwd tot het einde van de eeuw.

De nieuwe generatie hoogbouw is heel anders. Geen lange uniforme blokken in de sociale huursector voor gezinnen in buitenwijken, maar slanke hoge en zich onderscheidende torens met koop- en duurdere huurwoningen op aantrekkelijke locaties, gebouwd door ontwikkelaars. Er wonen vooral kleine huishoudens met minstens een middeninkomen, die graag centraal in de stad wonen. Steden die veel aantrekkelijker zijn dan de grauwe, gevaarlijke en verkrotte plekken uit de jaren zestig.

Volgens onze definitie zijn er 209.700 appartementen in een hoogbouwpand. Dat is ruim 7 procent van alle appartementen, en bijna 3 procent van alle woningen in Nederland. Van deze 209.700 appartementen liggen er 38.800 op verdieping 10 of hoger. De helft hiervan vinden we in de oude hoogbouw, en ruim 30 procent in de nieuwe hoogbouw (en de rest over alle andere jaren verspreid).

Bijna alle oude hoogbouw waren oorspronkelijk huurwoningen, vooral in de sociale sector, en soms van beleggers. Gedurende de jaren zijn, en worden, appartementen te koop aangeboden. Desondanks is nog steeds het merendeel  van de oude hoogbouw in bezit van woningcorporaties. Dat geldt zowel voor de vier grote steden als de rest van het land. In de nieuwe hoogbouw is slechts een vijfde in handen van een woningcorporatie. De nieuwe hoogbouw is vaker eigendom van grote beleggers (28 procent; meer in de G4) en kopers (33 procent; meer in de overige steden). Naar verklaringen voor deze verschillen kunnen we slechts gissen, maar de aanwezigheid van expats zal een rol spelen.

Waarin verschillen de oude en de nieuwe hoogbouw nog meer? Dat de nieuwe hoogbouw energetisch van betere kwaliteit is, zal geen verwondering wekken; driekwart heeft label A, versus gemiddeld 20% voor de oude hoogbouw. De nieuwe hoogbouw is gemiddeld iets ruimer dan de oude, vooral buiten de G4, maar verschillen zijn klein: één kamertje erbij. Wel opmerkelijk is dat de oude hoogbouw veel minder variatie in grootte kent dan de nieuwe; iets dat past bij de toenmalige ideeën van gelijkheid en gezinnen als doelgroep. In de nieuwe hoogbouw treffen we zowel kleine appartementen aan als juist hele ruime.

Alle steden in Nederland bezinnen zich momenteel op hoogbouw als antwoord op het woningtekort, als mogelijkheid om de bestaande stad te verdichten en om de schaarse binnenstedelijke gronden intensiever te benutten. Wonen in hoogbouw blijkt aantrekkelijk voor een deel van de bevolking, met name voor kleine huishoudens die meer stedelijk georiënteerd zijn. En dat is een groeiende groep in Nederland. Tegelijkertijd is álle hoogbouw gelijkvloers en goed toegankelijk voor ouderen; ook al een groeiende groep.

Uiteraard zijn er de nodige uitdagingen. Die liggen bijvoorbeeld in de verduurzaming van de oude hoogbouw, waarbij versplintering door verkocht bezit het niet gemakkelijker maakt. Een andere uitdaging is omgaan met groen, hittestress en verstening. Dat kan met minder weids groen en meer kwalitatief, ook verticaal, groen. Optoppen biedt kansen als de draagkracht van de gebouwen het kan toelaat, wat dikwijls het geval is. Ruime appartementen lenen zich voor woningdelen of zelfs opsplitsen om tegemoet te komen aan de behoeften van de woningzoekenden, en dat zijn vaak (jonge) alleenstaanden. Dit alles biedt uitdagingen, maar vooral ook kansen voor hoogbouw – oud en nieuw.