Jaarlijks honderd flexwoningen erbij: lessen uit Hengelo

Flexwoningen dragen bij aan een flexibele schil van de woningvoorraad, kunnen snel worden gerealiseerd en helpen zo woningzoekenden. Goede voorbeelden in het land laten zien hoe je in korte tijd hoogwaardige tijdelijke huisvesting kunt realiseren, zoals de wooncomplexen van corporatie Welbions aan de Heraklesstraat en Bandoengstraat in Hengelo.

Flexwoningen als flexibele schil

Sinds een aantal jaren voert woningcorporatie Welbions een aangepaste koers en verlegde haar focus van krimp naar groei, omdat er de laatste jaren een sterke stijging is van de vraag naar sociale huurwoningen. Daarom verhoogt de woningcorporatie haar nieuwbouwproductie van gemiddeld 70 naar 125 woningen per jaar. In 2023 en 2024 heeft Welbions 200 nieuwe woningen per jaar gerealiseerd, en wil dit aantal ook in 2025 realiseren om zo een inhaalslag te maken.

Omdat het onzeker is of de toenemende vraag naar sociale huurwoningen ook over 15 jaar nog bestaat, ziet Welbions het als een goede oplossing om de nieuwbouwopgave deels te realiseren met een flexibele schil. De woningcorporatie heeft dan ook verschillende aanvliegroutes om de nieuwbouwproductie op te voeren, waaronder door het realiseren van flexwoningen.

Nauwe samenwerking tussen gemeente Hengelo en corporatie Welbions

Ook de gemeente Hengelo zag een toenemende druk op sociale huurwoningen. De gemeente beschouwde flexwoningen als oplossing voor de korte termijn behoefte aan woonruimte en ontwikkelde daarvoor een uitvoeringplan tijdelijke woningen 2023-2024.

Er volgde een bestuurlijke opdracht om binnen de contouren van de stad in het stedelijk weefsel 565 tijdelijke woningen te realiseren voor meerdere doelgroepen: een derde jongeren, een derde spoedzoekers en een derde statushouders.

De gemeente en Welbions wilden het uitvoeren van de opdracht écht samen doen, waardoor een nauwe samenwerking ontstond met korte lijnen en open gesprekken. Zo communiceerden zij gezamenlijk naar buiten dat zij vier locaties voor flexwoningen hadden aangewezen en daarnaast ook nog naar andere locaties keken. Voor de participatie stond vast dat de gekozen locaties niet ter discussie stonden, omdat deze schaars zijn. Omwonenden konden wel meepraten over de invulling van de volumes, parkeren en groen op de locaties.

Uitgangspunten voor (financiële) haalbaarheid

Het doel van Welbions is om in totaal tussen de 350 en 400 flexibele/demontabele woningen toe te voegen. Om dit mogelijk te maken, hebben Welbions en de gemeente Hengelo een aantal uitgangspunten bestuurlijk afgestemd. Zoals het beschikbaar stellen van de grond om niet door de gemeente voor 15 jaar, het doorbeschikken van subsidies, zoals de Stimuleringsregeling (SFT, destijds 12.000 euro per woning) en Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA, destijds 8.500 euro per woning), en inzetten van de (financiële) herplaatsingsgarantie. Welbions neemt de kosten voor het bouw- en woonrijp maken voor haar rekening.

De basis van deze afspraken lag al in de prestatieafspraken van 2022 en 2023. Daarnaast is hulp ingeschakeld van de (voormalige) Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting (UVTH) en RVO, onder andere voor de onderbouwing van de noodzaak voor bijdragen uit de SFT en RHA.

Aanbestedingsproces zorgvuldig vormgeven

Voor het aanbestedingsproces heeft Welbions een eigen uitvraag georganiseerd en niet gebruikgemaakt van de flexwoningen van het Rijksvastgoedbedrijf (met uitzondering van het Hazemeijersterrein) of de raamovereenkomst met 36 aanbieders van Aedes. Hiermee konden ze beter sturen op de lokale situatie en de stedenbouwkundige context, zodat ze meer maatwerk leveren. Zij hebben een marktconsultatie gedaan en daaruit bewust drie partijen geselecteerd voor een uitvraag om zo marktpartijen niet te overvragen. Welbions werkt op vijf locaties in Hengelo en op één locatie in Borne met verschillende aanbieders samen.

Industrieel bouwen: sneller, duurzamer en betaalbaarder

De Slimme Huizenfabriek in Almelo van Plegt-Vos is de eerste en enige volledig gerobotiseerde fabriek voor de jaarlijkse productie van duizenden kant-en-klare, duurzame woningen en woningcomponenten. Met de fabriek wordt sneller, duurzamer en betaalbaarder gebouwd. Uit de Slimme Huizenfabriek rollen elementen voor 30 complete woningen per week. Deze snelle doorlooptijd helpt om het woningtekort terug te dringen. Door het tekort aan bouwvakkers, het schaarser worden van bouwmaterialen en het duurzamer bouwen zien veel bouwbedrijven toekomst in industrieel bouwen in de huizenfabriek. Plegt-Vos verwacht dat over vijf jaar 80 procent van de woningen die zij bouwen uit de fabriek afkomstig is.

Sneller en moderner

Voor Plegt-Vos viel het besluit om prioriteit te geven aan industriële bouw begin 2020. De productielijn van een nieuwe fabriek in Langeveen was nog in ontwikkeling toen de directie alweer plannen voor een veel grotere huizenfabriek in Almelo maakte. Daar verrijst de komende vijf jaar op 10 hectare grond een fabriekscomplex waar met hulp van robots uiteindelijk 7.500 tot 10.000 woningen per jaar van de band rollen. Inmiddels is de eerste van vijf hallen gebouwd en in bedrijf.

Goedkoper produceren

Het tekort aan vakbekwaam personeel is niet de voornaamste reden waarom de Twentse bouwer heeft gekozen voor de productie van prefabwoningen. Dankzij de fabriek in Almelo kunnen ze 3 tot 5 procent goedkoper produceren, en volgens een onderzoek van McKinsey kan dit in de toekomst zelfs oplopen tot 20 procent. Bovendien stijgen de lonen in de bouw aanzienlijk. Met de toenemende druk op de arbeidsmarkt wordt het prijsverschil alleen maar groter.

Onterecht wordt vaak gedacht dat duurzaam bouwen duurder is dan wat men gewend is. Door een andere aanpak in een gerobotiseerde fabriek is het bouwproces efficiënter. In de praktijk betekent dit dat alle overbodige handelingen en disciplines worden geëlimineerd. Denk aan de besparing op de vele vervoersbewegingen van mensen en transportbewegingen van materiaal. Op die manier kunnen de woningen betaalbaar blijven, terwijl op het gebied van CO₂-uitstoot ook een slag wordt geslagen.

Tachtig procent CO₂-reductie met volledig biobased bouwen

Plegt-Vos heeft de CO₂-uitstoot van hun nieuwe manier van produceren laten valideren door TNO. Bij de start van de productie in 2022 zaten ze al op een reductie van 35 procent. Als ze straks vol in productie zijn en overschakelen van een hybride bouwsysteem met een mix van beton en hout naar meer hout zónder beton, dan gaan ze zelfs naar 80 procent. Met deze cijfers behaalt Plegt-Vos sneller dan verwacht de doelstellingen uit het klimaatakkoord van Parijs, dat uitgaat van 49 procent reductie.

Negentig procent afvalreductie

Bovendien heeft Plegt-Vos sinds 2022 het bouwafval met 90 procent verminderd. Veel materiaal wordt al op maat en just-in-time aangeleverd, waardoor alles naadloos in elkaar past. Ook op verpakkingsmateriaal wordt flink bespaard door zo min mogelijk plastic te gebruiken om de componenten tijdens transport of op de bouwplaats te beschermen. Hiervoor maken ze zoveel mogelijk gebruik van herbruikbare schermen. Daarnaast eisen ze van hun leveranciers dat de grondstoffen die zij leveren zo min mogelijk verpakkingsmateriaal bevatten.