Financiering maatschappelijke voorzieningen kent diverse opties; neem regie en benut de markt

Combineren van functies nodig door ruimtedruk

Het realiseren van een passend voorzieningenaanbod is belangrijk, in het bijzonder wanneer een stad verandert en groeit. In wijken en buurten zijn maatschappelijke voorzieningen heel belangrijk voor bijvoorbeeld ontmoeten, sport en bewegen, gezondheid en de leefbaarheid van de wijk. De vraag is alleen of er voldoende ruimte is om het aanbod aan maatschappelijke voorzieningen te laten meegroeien met de toename van woningen. In veel steden wordt zichtbaar dat er tekorten ontstaan. Niet alleen maatschappelijke voorzieningen vragen om ruimte, ook woningen, de energietransitie en ondernemers. Als het gaat over maatschappelijke voorzieningen, kun je als gemeente met behulp van referentienormen een beeld krijgen van de ruimtevraag van bijvoorbeeld sport- en culturele voorzieningen, buurthuizen en bibliotheken. In dit artikel zijn we hier dieper op ingegaan. Maar om het passend te krijgen is het nodig om functies te combineren.

Slimmer omgaan met bestaande ruimten

Volgens Lisette van Rhijn, senior adviseur bij Stipo, moeten we naar de ruimte gaan kijken met andere ogen. “Loop eens rond door de buurten waar je actief bent. Wordt er optimaal gebruikgemaakt van de beschikbare voorzieningen? Kunnen er combinaties worden bedacht? Met andere woorden, kan je slimmer omgaan met bestaand vastgoed?” Het combineren van verschillende maatschappelijke functies in één ruimte zou de ruimtedruk kunnen verlichten. Daarnaast is er in bestaande wijken (op bepaalde momenten) sprake van leegstand. Van Rhijn noemt bijvoorbeeld scholen, die in de avond leegstaan. Hier is veel potentieel om in de avonduren een maatschappelijke invulling te kunnen geven aan deze ruimten. Deze combinaties brengen wel hun eigen vraagstukken mee. Hoe financier je gecombineerde functies en wie is verantwoordelijk voor het gezamenlijke beheer?

Regierol voor gemeenten

Als gemeente hoef je niet alles zelf te doen, stelt Van Rhijn. “In de maatschappij zijn er partijen die dit soort gezamenlijk ruimtegebruik van maatschappelijke functies kunnen realiseren. Denk bijvoorbeeld aan sociale ondernemers of stadmakers.” Hiervoor is het wel van belang dat er aantrekkelijke voorwaarden worden gecreëerd, zodat zo’n sociaal ondernemer een dergelijke plek kan runnen. Bijvoorbeeld door het kopen van het pand of via betaalbare huur.

Er zijn voor gemeenten verschillende opties om de regie in handen te houden. Het is hierbij van belang dat er een spin in het web wordt aangesteld die de samenwerking tussen verschillende partijen en het beheer in goede banen leidt. Ook dit kan via verschillende constructies, zoals professioneel beheer of een VvE van alle organisaties. Alle gebruikers van een pand kunnen een klein beetje geld inleggen, zodat een coördinator of beheerder aangesteld kan worden. Faciliteer als gemeente deze constructies en stel jezelf flexibel op. “Wees geen sta-in-de-weg bij vergunningen, omgevingsplannen en andere zaken”, adviseert Van Rhijn.

Verschillende smaken van financiering

Financiering is vaak een struikelblok. Van Rhijn: “Dat hoeft het niet te zijn, want er zijn verschillende smaken mogelijk.” De belangrijkste tip voor gemeenten is om al in een vroeg stadium het initiatief te nemen en de regie te houden op de keuze voor een specifieke financierings- en organisatievorm.

Enkele opties qua financiering en beheer:

• De eerdergenoemde ‘spin in het web’. Deze kan de verhuur en het beheer op zich nemen en de financiering hiervan loopt via de losse gebruikers.
• Het aanstellen van een centrale organisatie die het beheer en de exploitatie op zich neemt. Deze organisatie draagt de overkoepelende huur over aan de eigenaar van het pand. Zelf kan deze organisatie spelen met verschillende huurprijzen voor de gebruikers, zodat maatschappelijke organisaties minder huur betalen dan commerciële gebruikers en er toch een haalbare businesscase is voor die organisatie. Een voorbeeld hiervan is eerder beschreven in dit artikel over het Huis van Eemnes.
• De derde smaak is dat een dergelijke centrale organisatie het pand ook in eigendom neemt. Hierbij kan deze organisatie actief sturen op de inhoud en samenstelling van het pand en op de huurprijzen en maatschappelijke impact. “Dat vraagt nogal wat financieringskracht van een organisatie, maar met behulp van partijen als het Stadmakersfonds is er steeds meer mogelijk”, stelt van Rhijn. Een voorbeeld hiervan is MidWest in Amsterdam. “Het is mooi om te zien hoeveel maatschappelijke impact deze organisaties weten te realiseren, juist door het faciliteren van kruisbestuiving en meervoudig gebruik.”

Ontwikkelaars in beweging krijgen

Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen zou het sociaal domein binnen gemeenten een regiefunctie moeten nemen, vindt Van Rhijn. “Ontwikkelaars kun je bewegen om mee te werken aan maatschappelijke meters.” Hiervoor moet je als sociaal domein stevig in gesprek met de eigen vastgoedafdeling, want zij onderhandelt met ontwikkelaars over de grondexploitatie. “Wanneer je zelf grondpositie hebt, kun je bij het opstellen van een tender hiermee rekening houden.” Dit kan impliciet, bijvoorbeeld door te zeggen dat er een sociale huiskamer moet komen, maar ook expliciet door een aantal vierkante meter mee te geven. “Je kunt ingaan op multifunctionele plekken, de invulling van de plinten en de verdeling van het zoet en het zuur in de businesscase”, vertelt Van Rhijn.

Wanneer je als gemeente geen eigen grond hebt, maak dan afspraken in de anterieure overeenkomst. “Er zitten ontwikkelaars tussen die cowboys zijn, maar steeds meer ontwikkelaars zien ook de waarde in van het toevoegen van kwaliteit”, aldus Van Rhijn. Met name ontwikkelaars met een beheer- en beleggingspoot, die zich voor de lange termijn aan een gebied verbinden, hebben deze kijk op de businesscase. “Onderhandelen met ontwikkelaars is een spannend en ingewikkeld traject, maar door goed met elkaar kennis te maken en vragen te stellen over aannames, kun je goede afspraken maken.” En als ambtenaar moet je stevig in je schoenen staan als afspraken later toch dreigen te sneuvelen vanwege de haalbaarheid van een project. Van Rhijn: “Politieke steun is hierbij belangrijk”. De boodschap die Van Rhijn aan gemeenten geeft is als volgt samen te vatten: pak als gemeente de regie, maar schuw niet voor het benutten van de kansen uit de markt om maatschappelijke voorzieningen te realiseren.