Verdieping Flexwonen

Durf (meer) flexwoningen te bouwen!

31 augustus 2022 | Leestijd: 6 minuten
De woningnood is hoog. Wie snel een woning nodig heeft, vindt moeilijk iets. Of betaalt al gauw de hoofdprijs en zoekt snel verder. Op korte termijn zijn er dringend meer betaalbare woningen nodig. Het realiseren van flexwoningen kan helpen om het woningtekort voor met name spoedzoekers te verkleinen.

De behoefte aan flexwonen stijgt

Minstens tien procent van de huishoudens heeft snel beschikbare en betaalbare woonruimte nodig, waaronder studenten, afgestudeerden, arbeidsmigranten, gescheiden mensen, kenniswerkers, ggz-uitstromers, vluchtelingen en statushouders. En natuurlijk daklozen. De bestaande woningmarkt voorziet onvoldoende in deze spoedvraag naar woonruimte. Een flexibele schil aan woonruimte – flexwonen – naast de reguliere woningvoorraad, biedt een oplossing.

Politieke ambities flexwonen

Flexwonen staat dan ook hoog op de politieke agenda. Minister Hugo de Jonge heeft in de Nationale Woon- en Bouwagenda de ambitie opgenomen om 15.000 flexwoningen per jaar te realiseren. En daarnaast om jaarlijks lege kantoren en winkels tot 15.000 woningen te transformeren. Dat zijn hoge ambities. Het Rijk stimuleert flexwonen met wet- en regelgeving en (financiële) instrumenten. Via de Crisis- en herstelwet is eenvoudig een omgevingsvergunning mogelijk om voor langere duur (langer dan 10 jaar) af te wijken van het bestemmingsplan. En via een recente wijziging van de Woningwet kan een tijdelijk huurcontract doorlopen tot het einde van de exploitatietermijn. Tijdelijke woningen waren al vrijgesteld van de verhuurderheffing (die in 2024 vervalt). En er zijn diverse subsidies, bijvoorbeeld voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen.

Wat is flexwonen?

Met flexwonen wordt gedoeld op verschillende tijdelijke woonoplossingen: de woning, bewoning of locatie is tijdelijk. Flexwoningen kun je realiseren door een bestaand gebouw dat tijdelijk beschikbaar is te transformeren tot tijdelijke woningen, een permanent gebouw te gebruiken voor tijdelijke bewoning of nieuwe en verplaatsbare woningen te bouwen. Flexwonen is dus breder dan enkel de verplaatsbare woonunits.

De kansen van flexwonen

In steeds meer gemeenten worden flexwoonprojecten gerealiseerd: gemiddeld 5.000 woningen per jaar in de afgelopen twee jaar volgens Expertisecentrum Flexwonen. Dat komt echter nog niet in de buurt van de rijksdoelstelling. Het onlangs uitgekomen rapport Flexwoningen als aanvulling op het woningaanbod van het PBL geeft inzicht in de complexiteit van het realiseren van flexwoningen. Flexwonen biedt veel kansen, maar het is belangrijk om voldoende oog te hebben voor (mogelijke) obstakels. Alleen op die manier kunnen flexwoonprojecten succesvol gerealiseerd worden. Waarom zou je flexwoningen bouwen?

Flexwonen vergroot de woningvoorraad

Flexwonen biedt spoedzoekers een dak boven het hoofd en voorkomt situaties als bankslapen bij vrienden en familie, of wonen in een vakantiehuisje, een auto of bedrijfspand. Ook kan flexwonen dienen als aanjager van een gebiedsontwikkeling (placemaking). Daarnaast speelt flexwonen in op een eventuele afnemende woningbehoefte in de toekomst. Flexwonen is immers een tijdelijke woonoplossing. Belangrijk om te melden is dat flexwonen áltijd aanvullend is op de reguliere woningvoorraad. Andersom geredeneerd: zónder flexwonen zijn er gewoon minder woningen beschikbaar.

Flexwoningen zijn snel te realiseren

Flexwoningen komen meestal als modulaire pakketten uit de fabriek en hebben een korte productietijd. Veel producenten kunnen ze binnen een half jaar leveren. Doordat flexwoningen grotendeels in de fabriek worden gerealiseerd, zijn personeelstekorten, weersomstandigheden en schadelijke uitstoten minder een probleem dan bij de traditionele woningbouw. Mogelijk komt er per 1 januari 2023 met de invoering van de nieuwe Wet kwaliteitsborging van het bouwen een landelijke toelatingstoets voor conceptuele woningbouw, waaronder flexwoningen. Dit helpt bij de versnelling en opschaling van het concept. De mogelijkheid om woningen te demonteren, te verplaatsen en te hergebruiken, bevordert ook de circulariteit in de bouw.

Kritiek en hulp voor flexwonen

Critici stellen dat de personele inzet voor flexwoonprojecten ten koste gaat van de inzet voor permanente woningbouw. Maar dat hangt vooral af van de kennis en ervaring met flexwoonprojecten. Er komen steeds meer flexwoonprojecten en daardoor is er ook steeds meer kennis beschikbaar. Daarnaast kennen reguliere bouwprojecten verschillende fases en wordt daar niet continu aan gewerkt. Dit geeft ruimte om ook aan korter durende flexwoonprojecten te werken. Het Rijk steunt flexwonen met het Expertteam Woningbouw en de Versnellingskamers Flexwonen van RVO. Het Kadaster en RVO kunnen helpen met het vinden van locaties met een Locatiescan. En recent is de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting opgericht, die met 100 miljoen euro voor nieuwe flexwoonprojecten en 80 miljoen euro voor transformatieprojecten ook financieel kan ondersteunen.

Vrijdag 26 augustus is naar aanleiding van de opvangcrisis van asielzoekers met gemeenten en provincies een pakket afgesproken, waarin partijen zekerheden hebben voor de plaatsing en herplaatsing van flexwoningen. Naast de stimuleringsregeling van 100 miljoen euro wordt een garantstelling van 316 miljoen euro uitgewerkt, die de financiële risico’s van verplaatsbare woningen verkleinen. Het Rijksvastgoedbedrijf zet panden en grond in en koopt flexwoningen in. Samen met woningcorporaties wordt gekeken naar de meest effectieve manier van inkoop waarmee bouwers ook zicht krijgen op continuïteit van de vraag. Doel is het versneld realiseren van 37.500 flexwoningen in de periode 2022-2024 (2022: 7.500, 2023: 15.000, 2024: 15.000).

Bij de realisatie van flexwoningen spelen verschillende belangrijke aandachtspunten die voor vertraging kunnen zorgen. In de planvoorbereiding is het creëren van draagvlak bij professionele partijen en buurtbewoners een aandachtspunt. Dit vergt een zorgvuldige voorbereiding en de nodige tijd. Daarnaast kent de aansluiting van flexwoningen op nutsvoorzieningen dikwijls een veel langere wachttijd dan het plaatsen van de woning zelf. En als ze er eenmaal staan en er (ook) meer zorgbehoevende doelgroepen worden gehuisvest, vragen de verhuur en exploitatie meer aandacht dan die van reguliere woningen.

Flexwonen voorkomt negatieve maatschappelijke effecten

Spoedzoekers die geen woonruimte kunnen vinden, komen vaak in een onhoudbare situatie terecht, zoals dak- of thuisloosheid. Jongeren blijven (ongewild) eindeloos thuis wonen. Echtscheiders kunnen niet weg. Banen blijven onvervuld wegens gebrek aan woonruimte. (Buitenlandse) studenten komen niet. Doorstroming vanuit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen stagneert. Asielzoekerscentra puilen uit, omdat bedden bezet blijven door statushouders. De schrijnende situatie in Ter Apel illustreert dit dagelijks.

Flexwoningen voor spoedzoekers kunnen negatieve maatschappelijke effecten voorkomen. Een belangrijke vraag is wat er met huurders gebeurt na afloop van het huurcontract. En of alle huurders de tijdelijkheid wel aankunnen. Huurders moeten tijdig op zoek naar vervolghuisvesting. Die moet er redelijkerwijs wel zijn; in sommige flexwoonprojecten worden daarom langere huurcontracten aangeboden. Via een recente wijziging van de Woningwet kan dit tot het einde van de exploitatietermijn. Dit schetst een spanningsveld: alle tijdelijke huurders een vast vervolgcontract bieden, is prettig voor hen, maar vermindert de beschikbaarheid van woonruimte voor hun opvolgers.

In sommige projecten wonen verschillende doelgroepen gemengd door elkaar met zowel ‘vragende’ als ‘dragende’ bewoners (‘magic mix’). Dat biedt kansen voor participatie, integratie en het tegengaan van eenzaamheid. Er is dan wel een passende vorm van (sociaal) beheer nodig.

Flexwonen is financieel haalbaar

Een sluitende businesscase van flexwoningen is niet altijd gemakkelijk. Om deze toch sluitend te krijgen, kan de exploitatietermijn verlengd worden. De maximale termijn om af te wijken van het bestemmingsplan via de Crisis- en herstelwet is vijftien jaar. Bovendien hoeft een tijdelijk bouwwerk, zoals een flexwoning, slechts te voldoen aan de in het Bouwbesluit opgenomen voorschriften voor tijdelijke bouw. Sommige gemeenten bieden gegarandeerd een nieuwe locatie aan na afloop van de afgesproken exploitatietermijn, ook al weten ze nog niet waar. Door deze verlenging van de looptijd worden de flexwoningen vervolgens wel financieel haalbaar. Bij de verplaatsing naar een andere tijdelijke locatie hoeft de woning niet aan een nieuw bouwbesluit getoetst te worden, maar bij de verplaatsing naar een permanente locatie wel.

Ook kan je onderzoeken of de restwaarde van flexwoningen vergroot kan worden, bijvoorbeeld door een teruglevergarantie van de producent of doorverkoop aan een andere partij. De tweedehandsmarkt van flexwoningen is nu nog beperkt, maar als deze groeit wordt de restwaarde van flexwoningen duidelijker. Hierdoor kan een flexwoonproject makkelijker financieel haalbaar worden.

Een andere manier om de businesscase toch sluitend te krijgen is met subsidies. Sommige gemeenten maken geld vrij om de businesscase sluitend te krijgen of rekenen een lagere grondprijs als de grond in hun eigendom is. Het voorkomen van dak- of thuisloosheid of andere onwenselijke woonsituaties is de belangrijkste reden om hier publiek geld aan te besteden. Subsidie kan ook in de vorm van een (overheids)garantie. Als een langere exploitatietermijn of herplaatsing onverhoopt niet lukt, worden risico’s achteraf gedeeld.

Durf (meer) flexwoningen te bouwen!

Het realiseren van flexwoningen is zeker niet gemakkelijk, maar met goede wil van meerdere partijen absoluut mogelijk. Met elke flexwoning die je realiseert help je iemand aan een dak boven het hoofd en kun je verdere maatschappelijke problemen voorkomen. Flexwonen is dan ook geen alternatief voor een reguliere woning, maar voor géén woning. Dus durf (meer) flexwoningen te bouwen!

Meer weten over flexwonen?

Platform31 werkt al langere tijd aan een programma over flexwonen: aanjaagprogramma’s, en thema’s als behoeftebepaling, kansen en mogelijkheden benutten, gebruik van leeg vastgoed, tijdelijke huurcontracten, nieuwe huisvesters, mengen van doelgroepen, et cetera. Meer informatie is te vinden via: platform31.nl/flexwonen.

Ontvang nieuws van Platform31

Nieuws, publicaties en bijeenkomsten van Platform31 automatisch in jouw mailbox? Meld je dan aan voor onze tweewekelijkse nieuwsbrief over actuele ontwikkelingen in stad en regio.

Bekijk al onze nieuwsbrieven en updates

"*" geeft vereiste velden aan