Discussiedagen Sociale Huisvesting 2024

Betekenisvolle participatie

‘We doen het voor de huurders’ is een veelgehoorde kreet. Maar wat als huurders zich door hun corporatie niet meer gehoord voelen? De formele vertegenwoordiging via de Wet op het overleg huurders verhuurder gaat voor veel huurdersorganisaties niet ver genoeg. Wat betekent dat voor de dagelijkse praktijk van de woningcorporaties? Welke mogelijkheden, goede en slechte voorbeelden er zijn om huurders zich meer gehoord te laten voelen?

Meer dan 95% van alle woningcorporaties in Nederland heeft als rechtsvorm een stichting. Slechts enkele uitzonderingen zijn nog een vereniging. Met het verdwijnen van de vereniging is de zeggenschap van de algemene ledenvergadering verdwenen. De afgelopen jaren zijn veel woningcorporaties gefuseerd en steeds groter geworden. Uit onderzoek blijkt dat kleine woningcorporaties dichter bij de huurder staan, en grote woningcorporaties worden als doelmatiger gezien met lage(re) beheerlasten. Er zijn ook goede voorbeelden. Drie zeer goed presterende corporaties op het gebied van participatie (Destion, Woningbouwvereniging Arnemuiden en Ons Doel) hebben in interviews aangegeven hoe zij een goede waardering van hun huurders hebben ontvangen.

Op 30 november 2023 verscheen het WRR-rapport ‘Grip. Het maatschappelijk belang van persoonlijke controle’. Balakrishnan Rajagopal, VN-rapporteur voor het recht op huisvesting, roept in zijn eindrapport op tot betekenisvolle participatie bij het opknappen van wijken. Hij wil dat bewoners tijdig geïnformeerd worden, transparante informatie over besluitvorming ontvangen en de kans krijgen hun zorgen te uiten en de besluitvorming te beïnvloeden. Een van zijn aanbevelingen is dat huurders van woningcorporaties voor het indienen van klachten toegang krijgen tot de Nationale Ombudsman.

Wat is wijsheid? Vragen die zich hierbij aandienen: heeft de corporatie de invloed van de huurder wel nodig voor het maken beleid? Wat is de mate van invloed van de huurder? Zitten de juiste mensen aan tafel die ook kennis en ervaring hebben om daadwerkelijk invloed uit te kunnen oefenen? Is er verschil in participatie op verschillende niveaus? Gaat het om uitkomstontevredenheid of procesontevredenheid? Wat is voor participatie het gevolg van het feit dat huurders gemiddeld steeds ouder worden of dat er steeds meer mensen in een sociale huurwoning dicht bij de armoedegrens zitten.

We nodigen deelnemers uit hierover hun visie, overwegingen en adviezen in te brengen.

Volkshuisvesting in een veranderend politiek klimaat

In een tijd van groeiend rechtspopulisme staat de sociale huursector voor nieuwe uitdagingen. Met de overweldigende verkiezingswinst van de PVV in november 2023, gevolgd door onderhandelingen over de vorming van een rechts kabinet, worden migratie en culturele identiteit centrale thema’s in het politieke discours. Ook elders in Europa zien we een opkomst van rechts-populistische bewegingen. Het groeiende sentiment tegen immigratie en Europese eenwording heeft impact op het beleid. De nadruk lijkt te verschuiven richting maatregelen die de eigen bevolking bevoordelen en de toegang tot sociale voorzieningen beperken voor nieuwkomers.

De schaarste aan woningen wordt door populistisch rechts gekoppeld aan de boodschap ‘eigen volk eerst’. Ook op lokaal niveau zien we dat bestuurders vooral de eigen bewoners voorrang willen geven voor een huur- of koopwoning.

Om duurzame oplossingen te realiseren voor de huisvestingscrisis is een integrale langetermijnvisie op betaalbaar wonen noodzakelijk. Juist daar ontbreekt het de formerende partijen aan. Formerende partijen BBB, PVV, NSC en VVD zien allen nieuwbouw als oplossing voor het woningtekort, maar werken dit maar zeer beperkt uit. BBB wil dat twee derde deel van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment valt. PPV pleit voor meer huur- en koopwoningen voor Nederlanders en minder voor nieuwkomers, en – net als VVD en NSC – voor gelijkblijvende of lagere belastingen voor huiseigenaren. NSC wil gemeenten met relatief weinig sociale huurwoningen houden aan een minimum van dertig procent sociale huur in nieuwbouw, en wil dakloosheid aanpakken. Geen van de partijen heeft een uitgewerkt idee van wat de functie van de sociale huursector is en wat dat vereist qua institutionele kaders en financiën.

Vragen die zich aandienen zijn: Wat kunnen we verwachten van de nieuwe coalitie op het gebied van de volkshuisvesting? Kunnen we betaalbaar wonen (blijven) zien als een grondrecht dat voor iedereen geldt, ongeacht migratieachtergrond? Welke ontwikkelingen in het woondomein zien we in andere Europese landen met een rechts-populistisch politiek klimaat? Wat is op lokaal niveau de impact van het bevoordelen van de eigen inwoners? Hoe kunnen we in het huidige politieke klimaat (blijven) sturen op een rechtvaardige verdeling van de schaarse betaalbare woningen?

We kijken uit naar papers die ingaan op deze en andere hiermee samenhangende vragen.

Collectieve woonvormen

Hoe staat het met collectieve woonvormen in Nederland? Sinds 2015 hebben wooncoöperaties een plek gekregen in de Woningwet. Diverse gemeenten hebben actieplannen gepubliceerd om collectieve woonvormen te ondersteunen. In de volkshuisvesting neemt het aantal initiatieven voor collectieve woonvormen toe, maar snel gaat het niet. Is het mogelijk om collectief wonen op te schalen naar de derde sector in de Nederlandse woningmarkt, naast huren en kopen?

Er is een grote verscheidenheid aan woonvormen waarin de mate van gemeenschappelijkheid (zoals het delen van vierkante meters, gezamenlijke verantwoordelijkheden en activiteiten) sterk uiteen kan lopen. Denk hierbij, onder andere, aan wooncoöperaties, woningdelen, een Knarrenhof®, friendscontracten, groepswonen voor senioren, gemengde woonvormen met gemeenschappelijke ruimten of intergenerationeel wonen.

De Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050 pleit voor een nieuwe bouw- en wooncultuur en benoemt collectieve woonvormen als een van de mogelijkheden om onderlinge steun en zorg te organiseren om het hoofd te bieden aan de dubbele vergrijzing in de komende decennia, namelijk meer 80-plussers die zorg nodig hebben én meer 65-plussers, waardoor er minder ‘handen aan het bed’ zijn om die zorg te leveren.

Wat helpt en wat hindert om deze collectieve woonvormen in Nederland van de grond te krijgen? Wat is de sociale impact van deze woonvormen? Wat is de rol van bijvoorbeeld woningcorporaties, burgers, overheden, banken, zorgpartijen en ontwikkelaars? Welke rol spelen collectieve woonvormen in lokale prestatieafspraken en woonvisies?

We zijn op zoek naar bijdragen over de noodzaak, wenselijkheid en haalbaarheid van collectieve woonvormen.

Huurbeleid: bestaanszekerheid voor huurders én corporaties

De corporatiesector staat voor enorme uitdagingen. Het oplossen van woningtekorten, het verduurzamen van de voorraad en het aanpakken van leefbaarheidsproblemen in buurten en wijken. En dat allemaal met, in feite, één inkomstenbron: de huur van huurders met een bescheiden inkomen. Hoe koppel je de uitgaven aan deze opgaven enerzijds, en de wens om woningen zo betaalbaar mogelijk te houden anderzijds, op een logische en passende manier aan elkaar?

Op dit moment zit er een aantal opvallende elementen in deze puzzel. Allereerst is het huurbeleid nu een mix van kwaliteitsaspecten (zoals het WWS) en inkomensaspecten (zoals passend toewijzen en inkomensafhankelijke huuraanpassingen). Dezelfde woningen in één straat hebben vaak verschillende huren. Ofwel omdat de ene huurder veel langer geleden is gaan huren dan de ander, ofwel omdat er door inkomensbeleid – zoals de huurverlaging naar 575 euro – is gestuurd op de huurprijs. Aan de andere kant vraagt de meerderheid van de corporaties geen inkomensafhankelijke huurverhoging. Logisch, omdat prijs en kwaliteit doorslaggevend moeten zijn? Of is het eigenlijk niet zo gek om van hogere inkomens wat extra te vragen?

Daarnaast ben je als huurder, ook in de sociale huursector, soms slechter af dan wanneer je een woning zou hebben gekocht. Een huurder die veertig, vijftig jaar ergens woont betaalt al die jaren huur die óók nog eens elk jaar hoger wordt. Niet voor niks zeggen huurders wel eens ‘ik heb mijn woning allang afbetaald’. Wie naar de koopsector kijkt, snapt waar dat gevoel vandaan komt: de meeste kopers hebben na een jaar of dertig nauwelijks nog woonlasten, op onderhoudskosten na.

Hoe zou het huurbeleid eruitzien als we het opnieuw zouden vormgeven? Hoe zorgen we voor voldoende inkomsten voor corporaties voor de grote opgaven en tegelijkertijd voor een eerlijke verdeling van de lasten – huurinkomsten – onder huurders? In hoeverre zou inkomenspolitiek hierbij een rol moeten spelen? Of in hoeverre moet huur meer gelijk worden aan koop, waarbij je minder gaat betalen als jouw woning is afbetaald? En hoe draagt dit alles uiteindelijk bij aan een sociale huursector waarin mensen betaalbaar en passend wonen en geld en middelen ook efficiënt worden ingezet? Is het nog wel zo logisch dat we alle opgaven betalen via die ene inkomstenbron, de huur? Of is een ander ‘verdienmodel’ voor corporaties nodig om uiteindelijk de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren?

We dagen deelnemers uit om met hun betogen te reflecteren op deze vragen.

Wonen in een veranderend klimaat

De gevolgen van klimaatverandering voor het wonen zijn groot. Enkele (bank)economen waarschuwden onlangs dat het verduurzamen van de woningvoorraad tot een tweedeling in de samenleving kan leiden. Zeker als mensen met een bescheiden inkomen juist goedkopere huizen bewonen die kwetsbaar zijn voor wateroverlast of schade aan de fundering; deze groep wordt het grootste slachtoffer van de veranderingen van het klimaat. Zij pleiten voor de introductie van een klimaatlabel voor woningen.

De relatie tussen klimaat en wonen valt in twee delen uiteen: het bouwen en bewonen van een woning draagt bij aan verandering van klimaat en milieu door materiaal- en energiegebruik en de productie van schadelijke stoffen en CO₂. Klimaatverandering zelf brengt risico’s mee voor de gebouwde omgeving, het woningbezit en het bewonen van woningen.

Tijdens de Discussiedagen focussen we vooral op de risico’s van klimaatverandering voor de gebouwde omgeving, haar bewoners en het woningbezit van corporaties. Bijvoorbeeld de gevolgen van overstromingsrisico’s, natuurbranden door aanhoudende droogte, verzakkingen als gevolg van verdroging en inklinking, funderingsproblemen door lagere grondwaterstanden, of hittestress door opwarming van de gebouwde omgeving. Zie ook de Klimaateffectatlas.

• Wat betekent dit voor de bewoners/huurders van sociale huurwoningen? Wat zijn voor hen de mogelijke gevolgen voor wooncomfort en woonlasten? Welke maatregelen zijn van hun kant nodig? Zijn zij genoodzaakt te verhuizen naar veiligere delen van het land (nieuwe urgenten?)
• Wat zijn de gevolgen en risico’s voor corporaties en de corporatiesector? Hoe staat het bezit er vanuit het oogpunt van klimaat voor? Welke maatregelen zijn nodig en kan dit door corporaties/de corporatiesector worden opgebracht? Hoe is het met ruimtelijke spreiding van de klimaatrisico’s en de verbeteropgave?
• Wat betekent klimaatverandering voor lokale gemeenschappen en gemeenten? Wat zijn gevolgen op buurt/wijkniveau? Wat kunnen corporaties hierin betekenen? In hoeverre kunnen corporaties, gemeenten en bewoners samen bijdragen aan oplossingen – al of niet in samenwerking met waterschappen en energiebedrijven – bijvoorbeeld door herinrichting van (publieke) buitenruimten? Maar ook: welke kansen kunnen corporaties, gemeenten en huurders (samen) benutten om gevolgen van veranderingen in klimaat op te vangen en te verkleinen? We dagen deelnemers aan de Discussiedagen uit op dit vraagstuk te reflecteren.

We verwelkomen betogen die ingaan op deze en andere hiermee samenhangende vragen.