Aanpak woningtekort door versnellen woningbouw heeft topprioriteit
Het aanpakken van het woningtekort krijgt topprioriteit van de nieuwe coalitie: ”Een duurzame oplossing vraagt om een aanpak van doorbraken en onorthodoxe keuzes.” Tot nu toe is het streven om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen niet bereikt. De problemen zijn bekend. De coalitie wil dertig nieuwe woonlocaties ontwikkelen, wat zowel nieuwe steden als nieuwe wijken kunnen zijn. Ook moet sneller een straatje of wijkje erbij mogelijk worden. Het merendeel daarvan stond overigens al in de Nota Ruimte genoemd. Veel voornemens in het coalitieakkoord zijn een bestendiging van lopend beleid.
De aandacht gaat vooral naar de uitvoering van plannen die er al zijn, en waarmee de voorgaande ministers De Jonge en Keijzer al aan de slag waren. Dat biedt continuïteit. Zoals ‘STOER’, met ruim honderd voorstellen om belemmerende regels en procedures te schrappen die woningbouw vertragen. Dit kan in het komende jaren (verder) worden uitgevoerd. Trage vergunningverlening moet sneller en parallel plannen moet de standaard worden. Oude instrumenten uit de crisis- en herstelwet moeten procedures versnellen.
Het Rijk neemt opnieuw een sterkere regierol. Met standaardisering van bouweisen, aanwijzingen voor treuzelende gemeenten en subsidies voor gebouwde woningen. Het streven is 2/3 betaalbaar, waarvan 30% sociaal en 25% sociale koop, en minimaal 1/3 is vrije sector. Oók in gemeenten die nu andere percentages hanteren, zoals Amsterdam en Haarlem. Dat zal nog een robbertje strijd opleveren.
Inzetten op doorbraken in randvoorwaarden voor (woning)bouw
De coalitie wil twee randvoorwaarden die alle bouwprojecten in de weg zitten, aanpakken. Allereerst: “Nederland moet en kan van het stikstofslot af”. De coalitiepartijen willen het stikstoffonds in ere herstellen en reserveren daar 20 miljard voor. Daarnaast willen ze netcongestie aanpakken: hierdoor staat een groot deel van Nederland ‘op rood’, wat bouwplannen vertraagt. Daarover zegt het coalitieakkoord: “Het aanpakken van de netcongestieproblemen heeft onze hoogste prioriteit.” Naast lopende projecten “maken we een Crisiswet Netcongestie; we versnellen daarmee de procedures voor vergunningen en grijpen in als de bouw/aanleg stagneert.” Daarmee zet de coalitie de lijn van het kabinet Schoof voort: dat was al voortvarend bezig om netcongestie aan te pakken, met name door de energiebehoefte beter te spreiden over de dag.
Als beide doorbraken slagen, zijn twee grote belemmeringen voor woningbouw van de baan.
Beter benutten van de bestaande voorraad
Het beter benutten van de bestaande gebouwenvoorraad heeft de afgelopen jaren steeds meer aandacht gekregen. De cijfers zijn bekend: jaarlijks voegen we (hooguit) 1% van de woningen toe, terwijl 99% er al staat. En met 53m2 gemiddeld per persoon wonen we in Nederland zo’n 15% ruimer dan in onze buurlanden.
Beter benutten omvat een serie maatregelen zoals woningen delen of splitsen, hospitaverhuur stimuleren, optoppen, bergingen herbestemmen, bijgebouwen laten bewonen, leegstaand vastgoed transformeren, verdichten in de wijk, en ook het stimuleren van doorstroming van senioren om woningen slimmer te verdelen.
De coalitie wil al deze maatregelen ondersteunen. Dat is hard nodig, want vooralsnog leidt de ruime aandacht niet tot grote aantallen beter benutte woningen. Daarom zet het coalitieakkoord in op intensivering van maatregelen: “We gaan werken met een jaarlijkse Vereenvoudigingswet (…). Er komen simpeler regels voor optoppen en splitsen, vergunningvrij waar mogelijk.” Voor woningcorporaties, ontwikkelaars en eigenaren worden woningdelen, kamerverhuur en hospitaverhuur gemakkelijker. Familie- en mantelzorgwoningen op eigen terrein worden vergunningvrij; niet duidelijk is waarom dit enkel tot familie en zorg beperkt blijft. Waarom is – onder voorwaarden – niet altijd een extra woning op een ruim erf mogelijk?
Opvallend is de invoering van een inkomensafhankelijke huur bij woningcorporaties. Inkomens worden momenteel enkel van nieuwe huurders getoetst, voortaan gebeurt dat elk jaar. Wie meer gaat verdienen, betaalt meer huur. In de praktijk werkt de helft van de corporaties op dit moment al met (enige vorm van) een tussentijdse inkomenstoets. Ook wil het kabinet een vermogenstoets invoeren, maar enkel voor nieuwe verhuringen.
Scherpe keuzes om de schaarse ruimte beter te verdelen?
Aan ruimtelijke ordening besteedt het coalitieakkoord nauwelijks aandacht. ‘Schaarse ruimte’ komt in het stuk niet voor. Er is een groot vertrouwen in de Nota Ruimte, waarin “water en bodem sturend een richtinggevend principe” is. Het kiest voor een sterkere regierol van het Rijk en voor keuzes gericht op de lange termijn. Deels resulteren die keuzes in de 30 nieuwe woongebieden.
Wie gaat het betalen?
De vraag wie al deze woningplannen gaat betalen blijft onbeantwoord. Jaarlijks 100.000 woningen bouwen kost 40 miljard euro, als we woning plus grond op 4 ton rekenen; lokaal verschilt dit uiteraard. Het coalitieakkoord trekt jaarlijks 1 miljard uit voor de ondersteuning van woningbouw; een bestendiging van het huidige beleid.
Woningcorporaties hebben in de Nationale Prestatieafspraken toegezegd om jaarlijks 30.000 woningen te bouwen, dat vergt een investering van 12 miljard per jaar. Onlangs maakte de Autoriteit woningcorporaties (Aw) bekend dat corporaties tot 2035 zo’n 20 miljard tekort komen. Critici stellen dat de corporaties met dergelijk ambitieus beleid op een blinde muur afrijden. Dat komt onder meer door de vennootschapsbelasting (vpb), een winstbelasting die corporaties moeten betalen. Dat levert de schatkist jaarlijks zo’n 1,5 miljard op. Dit geld kunnen corporaties niet besteden aan bijvoorbeeld woningbouw. In het coalitieakkoord staat een tegemoetkoming aan de corporaties van ongeveer 20%; dat betekent dat nog steeds 1,2 miljard aan de sector wordt onttrokken.
Corporaties hebben de afgelopen jaren een groeispurt laten zien in woningbouw; van 13.000 nieuwe woningen in 2018 naar bijna 22.000 in 2024. Gelet op de doelstellingen voor betaalbare woningen is het problematisch dat de coalitie nauwelijks bijdraagt aan de benodigde investeringscapaciteit van corporaties.
Beleggers ponden massaal hun huurwoningen uit, en investeren niet in nieuwe woningen. Een groot probleem voor jonge starters op de huurmarkt. De coalitie erkent dat, en wil met fiscale maatregelen en aanpassing van de Wet betaalbare huur beleggers hierin tegemoetkomen. De invulling moet nog volgen, maar wel is duidelijk dat de coalitie hier onvoldoende geld voor uittrekt. De aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 8 naar 7% is niet genoeg om het investeringsklimaat voor woningbouw te verbeteren.
Woningbouw vergt ook investeringen in infrastructuur. Op termijn maakt de coalitie hiervoor jaarlijks een half miljard vrij. Dat is niet toereikend om de beoogde 30 nieuwe woonlocaties te ontsluiten.
Ongemoeid laten hypotheekrenteaftrek gemiste kans
Hoewel de coalitie voor het realiseren van de ambities de hand uitsteekt naar de voor woningbouw en ‘beter benutten’ relevante partijen en kiest voor continuïteit in beleid (verder vereenvoudigen van procedures en regels, uniformeren van voorschriften en maatregelen om woningen beter te benutten) zijn er ook gemiste kansen. Zoals het vasthouden aan de hypotheekrenteaftrek, terwijl vrijwel alle deskundigen pleiten voor afschaffing van dit typisch Nederlandse verschijnsel.
Er blijft ook een aantal onderwerpen onderbelicht in het coalitieakkoord. De financiering van de nieuwbouwambities is hoogst onzeker. Corporaties blijven gekort en beleggers lopen niet warm. De bouw van aantrekkelijke woningen voor senioren blijft enorm achter. Dat betekent dat al die senioren in hun (ruime) huis zullen blijven wonen; woningen die dus niet op de markt komen. Onbenoemd blijft ook de scheve verhouding tussen kopen en huren. De kloof tussen zittende bewoners (koop en sociale huur) en woningzoekenden blijft groot. Woningzoekenden met een gemiddeld inkomen, zonder veel inschrijftijd, zonder urgentie en zonder ouders met een koophuis zullen nog lang moeten wachten.
