Frank Dirks, projectleider wonen, Platform31
Ambities De Jonge realiseren met woningdeling en -splitsing
De programmalijn Betaalbaarheid die kortgeleden door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gepresenteerd is – net als de vorige twee programmalijnen van minister De Jonge – ambitieus. Het (meer) reguleren van het middenhuursegment kan breeduit op bijval rekenen. En niemand is natuurlijk tegen lagere woonlasten. De manier waarop De Jonge de woonlastenverlaging wil aanpakken – het vervangen van de Huurtoeslag door normhuren én het opperen van een tweede Wet eenmalige huurverlaging naar een nog lagere huur – doet wel enige wenkbrauwen fronsen.
De kosten voor het realiseren van sociale huurwoningen zijn nu al hoog en onrendabel. Hoe woningcorporaties die woningen straks dan moeten realiseren tegen nog lagere huurprijzen, vragen velen zich momenteel af. De Wet eenmalige huurverlaging uit 2021 zorgde in de praktijk voor (zeer) scheve prijs-kwaliteitverhoudingen én verwachte neveneffecten voor de doorstroming, zoals uit een lopend onderzoek van Platform31 blijkt. Als van grotere eengezinswoningen of luxere (senioren)appartementen de huurprijs nogmaals verlaagd wordt richting bijvoorbeeld 508 of 564 euro, waar in eerdere beleidsrapporten over werd gesproken, is voor die woningen de prijs-kwaliteitverhouding helemaal zoek. Alleenstaanden of stellen met een (zeer) laag inkomen in grote of luxe woningen krijgen dan huurverlaging op huurverlaging.
De exacte uitwerking van het nieuwe beleid is natuurlijk nog niet helder. Maar de programmalijnen van minister de Jonge vragen wel van ons om op een andere manier naar het sociale vastgoed te kijken. Zeker als we oog voor de prijs-kwaliteitverhouding willen behouden en niet volledig overstappen op een inkomenshurenstelsel. Het goede nieuws is dat die denkrichtingen er al zijn. Bijvoorbeeld door het beter benutten van de bestaande voorraad. Meer mensen in een woning, meer woningen op een kavel en meer doorstroming draagt bij aan het verkleinen van de woningnood, is de eenvoudige gedachte. Het kan eenzaamheid voor een deel van de huurders terugdringen. En er hoeft voor die extra gerealiseerde woonruimte geen nieuwbouw te worden gepleegd, was de conclusie van het Platform31-rapport ‘Beter benutten bestaande woningbouw’.
De woonvormen woning delen en woning splitsen dragen 100% bij aan de ambities van De Jonge. Als woningcorporaties hier massaal op inzetten, creëert dat meer sociale huurwoningen tegen lagere (norm)huren. Het houdt de investeringskracht van woningcorporaties op peil en kan zelfs de uitgaven aan huurtoeslag verlagen. Een win-win, zou je zeggen.
Een paar rekenvoorbeelden. Het splitsen van een doorzon jaren 70 en 80 eengezinswoning in een boven- en benedenwoning is technisch best ingewikkeld en kostbaar, maar levert een woningcorporatie bij een nieuwe (norm)huur van 508 euro, 1.016 euro aan huur op in plaats van de 633 of 678 euro die nu voor die woning gevraagd wordt. En meer bij hogere normhuren. Op het eerste oog moet daar wel een businesscase voor te maken zijn. Het creëert bovendien per eengezinswoning één extra sociale huurwoning. Extra woningen die minister De Jonge ook wil dat er komen. De twee gesplitste woningen met een oppervlakte tussen de 45-60 m2 zijn natuurlijk wel kleiner dan huurders nu gewend zijn. Die hebben die hele woning nu voor henzelf.
Inzetten op woningen delen in plaats van splitsen is misschien nog wel effectiever. Het verhuren van een driekamer (stads)appartement of diezelfde eengezinswoning als hierboven op basis van kamerverhuur aan twee huurders die elk 316,63 euro per persoon betalen (samen 633,25 euro), levert vrijwel een vergelijkbare woonlast op voor huurders als zij alleen in een zelfstandige woning van 633,25 euro wonen. De energiekosten worden bij woningdelen echter gedeeld. Voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag pakt het financieel veel gunstiger uit.
In deze woonvariant hebben de huurders zelfs geen huurtoeslag nodig om betaalbaar te wonen. Strikt genomen speelt de normhuur hier geen rol, omdat er bij kamerverhuur überhaupt geen huurtoeslag uitgekeerd hoeft te worden. De investeringen van woningcorporaties zijn beperkt én de huidige huurprijs (633,25 euro) hoeft ook niet te worden verlaagd naar de nieuwe normhuur. Er zijn al diverse woningcorporaties en gemeenten die hierop inzetten. Het lijkt ook een prima woonvorm om met voorrang aan te bieden aan (een deel van) de jongeren vanaf 21 jaar totdat zij een heel huis voor hetzelfde geld kunnen huren, of in plaats daarvan. Voor alleenstaande jongeren tot ongeveer 27 jaar is en was dit een vrij gangbaar woonconcept.
Het toestaan van onderhuur – mét onderhuurcontracten – is een laatste mogelijkheid voor huurders en woningcorporaties om er bij de invoering van normhuren niet op achteruit te gaan. De huurprijs voor de eengezinswoning blijft met 633,25 euro op het niveau van de huidige huurprijs. De hoofdhuurder kan het lager ontvangen bedrag aan huurtoeslag – het deel boven de normhuur – met de onderhuurinkomsten aanvullen. Hospitaverhuur – wat dit in feite is – staat in de actieagenda Wonen ook benoemd als gewenste uit te breiden woonvorm. Ook zonder de introductie van normhuren is dit natuurlijk een aantrekkelijke variant voor huurders.
Dit is een aantal praktijkvoorbeelden om te laten zien dat anders tegen het sociale vastgoed aangekeken kan – of misschien wel moet – worden om De Jonges ambities van meer sociale huurwoningen tegen een lagere normhuurprijs te realiseren. Woningen splitsen en delen draagt sowieso bij aan het betaalbaarder maken van het wonen en aan het creëren van extra woonruimte. Ook als het nieuwe normhurenstelsel het niet haalt. Woningen splitsen en delen kan misschien ook een goed alternatief zijn voor de ‘snelle weg’ van de genoemde generieke huurverlaging en het op traditionele manier blijven bouwen van vaak nog steeds vrij grote sociale huurwoningen. De prijs-kwaliteitverhouding komt daardoor ook wat meer in balans. Die nieuwbouwwoningen van de toekomst zullen in het normhurenstelsel van De Jonge ook kleiner worden.
In Nederland staan nog meer dan een miljoen eengezinshuurwoningen. Veel van deze woningen zijn in bezit van woningcorporaties en komen voor woningsplitsing of woningdeling in aanmerking. In de provincies Friesland, Drenthe, Zeeland en Flevoland hebben woningcorporaties bijvoorbeeld meer eengezinswoningen dan meergezinswoningen. En we hoeven ons niet per se te beperken tot eengezinswoningen. Appartementen worden ook al gesplitst. Als de komende tien jaar 20 tot 30 procent van de corporatiewoningen gesplitst of gedeeld worden, bespaart dat én op huurtoeslag, én op woonlasten, én op CO₂-uitstoot én op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Het levert meer kleinere woningen op, maar met een reële prijskwaliteitverhouding. Die ook prima geschikt zijn voor aandachtsgroepen. Natuurlijk, er is nog steeds nieuwbouw nodig. Een concentratie van te veel kleine woningen bij elkaar moet ook worden voorkomen. En de huurder levert vanzelfsprekend ook wat in. Maar het zijn vooral de insiders die dat zullen roepen, want veel outsiders wonen nu noodgedwongen al kleiner. Een woning delen zal voor velen een aantrekkelijker alternatief zijn dan bij vrienden op de bank bivakkeren, bij de ouders blijven of wellicht zelfs de daklozenopvang. En kleiner wonen in een gesplitste woning wordt voor de outsiders van nu, die nu nog geen eigen huurwoning hebben, ‘vanzelf’ de nieuwe De Jonge-norm. Dat kan ook eigenlijk niet anders bij de lagere normhuren waar De Jonge naar streeft. Inzetten op woningen splitsen en delen is niet dé alomvattende oplossing voor alle ambities van De Jonge, maar wel het verkennen waard.