In straten met grondgebonden gespikkeld staan koop- en huurwoningen naast elkaar. Het is technisch logisch om verduurzaming gezamenlijk aan te pakken. Denk aan dakisolatie, gevelrenovatie of het vervangen van kozijnen. Als één woning het dak vervangt en de buurman niet, kunnen technische knelpunten ontstaan, zoals lekkage. Maar het gaat niet alleen om techniek. Ook het straatbeeld lijdt onder ongelijkmatige verduurzaming: het is zichtbaar welke woningen wel of niet meedoen. In kwetsbare wijken speelt dit extra sterk. Veel bewoners van koopwoningen beschikken niet over de financiële middelen om te verduurzamen. Vaak gaat het om voormalige huurwoningen die in het verleden tegen een gunstige prijs zijn gekocht van de woningcorporatie. Hoewel deze stap naar eigenaarschap destijds kansen bood, ontbreekt het nu vaak aan budget voor onderhoud of verduurzamingsmaatregelen. Deze woningen blijven achter, wat de sociale en fysieke ongelijkheid in de straat vergroot. Zeker omdat bewoners van slecht geïsoleerde woningen vaker te maken hebben met energiearmoede. Juist daarom is het aanpakken van gespikkeld bezit essentieel binnen de energietransitie.
Complexiteit van de verduurzamingsopgave bij gespikkeld bezit
In straten met gespikkeld bezit zijn verschillende eigenaren – woningcorporaties, koopeigenaren en particuliere verhuurders – verantwoordelijk voor het onderhoud en de verduurzaming van hun deel van de huizen in de straat. Waar woningcorporaties hun bezit collectief en planmatig kunnen aanpakken, zijn particuliere eigenaren afhankelijk van hun eigen financiële situatie, timing en motivatie. De Woningwet bepaalt dat corporaties de huizen van particuliere woningen niet mee mogen nemen in hun renovatie. Daardoor is gezamenlijke verduurzaming lastig te organiseren.
Bij verduurzaming spelen uiteenlopende belangen en omstandigheden een rol. Wanneer een woningcorporatie aankondigt te gaan verduurzamen, moeten particuliere eigenaren vaak op korte termijn beslissen of ze willen meedoen. Voor veel koopeigenaren komt zo’n ingrijpend besluit zelden op een logisch moment. Sommigen hebben bijvoorbeeld kortgeleden al geïnvesteerd in nieuwe ramen, waardoor een extra investering niet aantrekkelijk voelt. Anderen leven van een pensioen en zien verduurzaming als financieel onhaalbaar of niet rendabel.
Voor particuliere verhuurders geldt bovendien dat ze niet makkelijk te bereiken voor gemeenten, omdat ze niet in de woning wonen en contactgegevens niet altijd beschikbaar zijn. Sommigen beheren hun bezit actief, anderen zijn minder betrokken of wonen elders. Hun bereidheid om te investeren verschilt: het hangt af van hun financiële situatie, langetermijnvisie en de mate waarin zij verduurzaming als rendabel zien. Dit maakt het betrekken van deze groep in collectieve trajecten extra uitdagend.
Ook financiële drempels spelen een grote rol. Hoewel er diverse regelingen bestaan – zoals subsidies, fondsen en leningen vanuit het Rijk en gemeenten – blijft er altijd een eigen bijdrage nodig. Voor bewoners met een smalle beurs is dat vaak een struikelblok. Daarnaast is er regelmatig sprake van wantrouwen richting instanties: mensen durven geen lening aan te gaan uit angst voor schulden, vinden subsidieregelingen te ingewikkeld of twijfelen aan de betrouwbaarheid van het aanbod. Zelfs als de intentie om te verduurzamen er is, belemmert dit hun deelname aan collectieve trajecten.
Lessen uit de praktijk
Juist in kwetsbare wijken, waar energiearmoede en onderhoudsachterstanden vaak samenkomen, is de urgentie van de aanpak van straten met gespikkeld bezit groot. Veel gemeenten erkennen deze urgentie en deden de afgelopen jaren ervaring op met het collectief verduurzamen. Tien gemeenten deelden hun aanpak, zodat andere gemeenten op een laagdrempelige manier voort kunnen bouwen op de bestaande kennis en ervaring. Vijf belangrijke lessen uit de praktijk:
- Begin met een goede voorbereiding
Een succesvolle aanpak begint met een zorgvuldige voorbereiding. Gemeenten die samen met bewoners en professionals al vroeg nadenken over de aanpak – bijvoorbeeld via een co-creatieproces – zien dat dit leidt tot meer draagvlak. Ook helpt het om op tijd te plannen en te communiceren, zodat bewoners voldoende tijd hebben om keuzes te maken en financiering te regelen.
- Communiceer helder en zet in op persoonlijk contact
Zorg dat je communicatie aansluit bij de bewoners in de wijk. Gebruik begrijpelijke taal en wees eerlijk over wat wel en niet mogelijk is. Beloften die niet waargemaakt kunnen worden, zorgen voor wantrouwen en afhaken. Daarnaast: persoonlijke benadering werkt. Huis-aan-huisacties en procesbegeleiding zorgen voor vertrouwen en betrokkenheid. Extra ondersteuning bij taal of digitale vaardigheden helpt om niemand buiten te sluiten. Gemeenten zien dat minder intensieve begeleiding leidt tot lagere deelname.
- Pak als gemeente de regie op de samenwerking met alle betrokken partijen
Een sterke samenwerking tussen gemeente, woningcorporatie en aannemer is cruciaal. Neem als gemeente regie op deze samenwerking in de wijk en zorg dat er snel geschakeld kan worden met alle nodige partijen. Ook snel en laagdrempelig contact met financieringspartners, zoals het Nationaal Warmtefonds, helpt om bewoners sneller en beter te ondersteunen.
- Borg randvoorwaarden en geef duidelijkheid
Zorg dat randvoorwaarden en projectafspraken geborgd zijn: regel overkoepelende vergunningaanvragen en maak duidelijke afspraken over taken, verantwoordelijkheden en kostenverdeling. Neem veelgestelde vragen (bijvoorbeeld over dakramen, lekkages) op in het aanbod van de aannemer om verwarring in de wijk te voorkomen.
- Zorg voor praktische oplossingen en alternatieven
Onderhoudswerkzaamheden moeten vaak eerst in orde zijn voordat verduurzaming kan plaatsvinden, maar dit loopt vaak achter bij particuliere verhuurders en koopeigenaren in kwetsbare wijken. Huurverhoging door verduurzamingsmaatregelen is voor veel huurders niet haalbaar en eigenaar-bewoners hebben vaak ook niet genoeg budget. Zorg voor oplossingen voor deze knelpunten, door lokale en landelijke subsidieregelingen en fondsen slim te combineren en als gezamenlijk pakket aan te bieden aan bewoners. Bied alternatieven als bewoners niet kiezen voor de aannemer van de corporatie.