Niet toewijzen op inkomen maar op woninggrootte

Verhuur niet te duur aan de allerlaagste inkomens. Dat is de kern van de financiële passendheidstoets die woningcorporaties sinds 2016 uitvoeren bij een nieuwe verhuring. De passend toewijzen inkomensgrens bedraagt in 2025 28.375 euro voor een alleenstaande en 38.500 euro voor meerpersoonshuishouden. Woningcorporaties mogen deze inkomens een woning toewijzen van €  682,96 voor huishoudens van één of twee personen en  € 731,93 voor huishoudens van drie of meer personen. 1 Huurders betalen zo niet te veel. En de huurtoeslaguitgaven houden we in toom, is de gedachte. De gedachte achter deze maatregel uit de herziene Woningwet (2015) kan zeker op bijval rekenen om wonen en de huurtoeslaguitgaven betaalbaar te houden.  Het heeft in de praktijk wel een flink aantal nadelen. Het stimuleert ‘groot’ en ‘alleen’ wonen,  een hoger energieverbruik, scheve prijskwaliteitverhoudingen en ongewenste concentraties van lage inkomens in een wijk. Al bijna tien jaar lang.

Geen oog voor woninggrootte

Veel corporaties hebben nog altijd veel grotere woningen uit de tijd dat ze voor gezinnen en stellen bouwden. Circa 70 procent van de corporatiewoningen is groter dan 70 vierkante meter en 40 procent groter dan 90 vierkante meter. Volkshuisvesting.nl (2022, 9 juni). Kernpublicatie van het WoON2021- onderzoek. 2 De huidige woningzoekenden zijn juist kleine huishoudens, driekwart is alleenstaand. Rijksoverheid.nl (2025, 28 januari). Staat van de Corporatiesector 2025. Autoriteit Wonen. 3 Woningcorporaties verlaagden daarom sinds 2016 massaal de huurprijzen van grotere woningen voor alleenstaanden (en stellen). En dat doen ze nog steeds. Als je kijkt naar het huidige woningaanbod op willekeurige woonruimteplatforms in Nederland, dan zie je dat alleenstaanden regelmatig op drie- of vierkamerwoningen van 65 vierkante meter tot 85 vierkante meter kunnen reageren. Alleenstaanden mogen zelfs af en toe op vier- of vijfkamerwoningen reageren van meer dan 85 vierkante meter en zelfs op woningen groter dan 100 vierkante meter.

Dat is gunstig voor de alleenstaande woningzoekende met veel inschrijfduur, die daardoor groter woont. Maar niet voor jongeren en spoedzoekers die snel woonruimte zoeken. En ook niet voor een inwonende moeder en dochter die met spoed iets ruimers zoeken en geen kans maken op een eenvoudige driekamerwoning. Financieel passend toewijzen houdt bij het toewijzen namelijk geen rekening met de woninggrootte. Het zorgt ook niet voor een passend ruimtegebruik.

Verstoring van de sociale huurmarkt

De focus op betaalbaarheid zorgt in de praktijk ook voor verstoring van de woningmarkt. De prijskwaliteit-verhouding is al jaren scheef. Grote en kleine corporatiewoningen hebben sinds 2016 vaak dezelfde lage huurprijs. En dat betekent minder doorstroming. De afgetopte grote woning die iemand nu huurt, is vaak net zo groot als een middenhuurwoning, maar een stuk goedkoper. Huurverlagingen, huurbevriezingen, hogere huurtoeslagen en gratis isoleren verbeteren de betaalbaarheid wel, maar stimuleren ook ‘groot’ en ‘alleen wonen’. Zie bijvoorbeeld: Dirks, F, Leegwater, M en Corel. A (2022, 14 september). Doet prijs-kwaliteit er nog toe? Ervaren neveneffecten van huurprijswetgeving door woningcorporaties. Platform31; ILT (2025, 20 februari ) Staat van de corporatiesector 2025. 4 De Autoriteit Woningcorporaties roept daarom op om meer samenhang te brengen tussen huurprijsbeleid, huurtoeslag en woonlasten. ILT (2025, 20 februari ) Staat van de corporatiesector 2025. 5

Het ‘passend toewijzen’ houdt bij het toewijzen ook geen rekening met de energiecomponent. De toegestane huurprijs waarvoor een corporatie woningen aan lage inkomens mag verhuren (de zogenaamde aftoppingsgrens) is hetzelfde voor een energiezuinige A+++ woning als voor een grote woning met een E-F-G-label. Energiezuinige kleine nieuwbouwwoningen moeten corporaties daardoor ook voor een lage huurprijs verhuren. Terwijl huurders voor deze woningen natuurlijk netto minder kwijt zijn aan energiekosten. En een flink deel van de corporatiehuurders meer kan betalen zonder dat dit de betaalbaarheid schaadt, zeker voor meergezinswoningen. Dirks, F en Weulenberg Kranen, D (2024, 18 december). Sturen op woonlasten. Een verkenning naar de mogelijkheden. Platform31 6

Top je grote woningen af voor alleenstaanden, om ze passend te kunnen toewijzen, dan moet je afgetopte grote woningen, waar alleenstaanden in wonen, toch ‘gewoon’ verwarmen. Dat zorgt voor een hogere nationale warmtevraag. En doordat we meer woningen moeten bouwen (dan bij woningsplitsen of woningdelen) voor een hoger grondstoffenverbruik en hogere uitstoot. Passend toewijzen en aftoppen helpen onze nationale grondstoffen- en milieudoelstellingen niet. PBL: Nederland nog niet op koers naar circulaire economie – VNCI (2025, 5 maart) 7

Aftoppen eigenlijk niet meer zinvol

Doorgaan op de huidige voet met ‘aftoppen’ is eigenlijk alleen nog zinvol als er (helemaal) geen spoedzoekers, woningzoekenden na een relatiebreuk of economisch daklozen zouden zijn in de regio. Of wanneer jongeren bewust liever wachten op een eigen woning, in plaats van nu (eerder dus) een gesplitste of een deelwoning te kunnen huren. Of als nieuwbouw snel het woningtekort oplost. Of als de corporatie de ‘oude’ hogere huurinkomsten van voor de invoering van het financieel passend toewijzen en aftoppen financieel niet nodig heeft. Dirks, F. en Wassenberg, F (2024, 23 oktober) Woningdeelstrategieën voor corporaties. Platform31. 8 Maar van deze situaties is eigenlijk nooit sprake. Toch toppen woningcorporaties nog steeds ‘noodgedwongen’ af.

Tijd voor andere toewijzingsregelingen?

Vraagt dat alles niet om andere uitgangspunten bij het toewijzen, naast of in plaats van het financieel passend toewijzen? Om een toewijsmethodiek die past bij de huidige opgaven; gericht op (weer) kleiner en fysiek passender wonen? Om toewijzingsregels die woningdelen en splitsen stimuleren, in plaats van ontmoedigen? Om toewijzingsregels gericht op een passend ruimte- en energiegebruik dat inspeelt op de schaarser wordende ruimte, het Parijsakkoord en de Nederlandse ambitie om het grondstoffenverbruik sterk te verminderen? Om toewijzingsregels die al anticiperen op de afnemende investeringscapaciteit van corporaties? En moet woningnood niet voor wooncarrière gaan? Zeker nu corporaties de groei van het aantal alleenstaanden met nieuwbouw niet kunnen bijhouden. Leonbobbe.com (2025, 15 februari) Eenpersoons-huishoudens jagen de woningnood aan, niet de bevolkingsgroei. 9

Maximum woninggrootte als ingroeimodel

De toename van alleenstaanden vraagt sowieso om kleinere woningen. Daar pleitte het economisch bureau van ABN-AMRO ook al voor. Langen, N. (2025, 16 januari) Woningtekort: meer kleine huizen nodig. ABN AMRO Economisch bureau 10 Totdat deze kleinere woningen beschikbaar zijn, kunnen we ook de toewijzings- en bezettingsnormen aanscherpen:

• door het aantal vierkante meters én aantal slaapkamers voor alleenstaanden te begrenzen;
• door bij ruimere woningen voorrang te verlenen aan huishoudens met een beter passende woonbezetting volgens het principe ‘twee gaan voor één’ (bij drie kamerwoningen) en ‘twee kinderen voor één kind’ (bij ruime vierkamerwoningen);
• door meer deelwoningen aan te bieden, waarop twee of drie woningdelers samen kunnen reageren;
• en grote sociale huurwoning van bijvoorbeeld 80 tot 100 vierkante meter op te splitsen óf als middenhuurwoning te verhuren.

Zo stimuleren we dat een ruime driekamerwoning naar een stel (met kind) gaat, naar een moeder en dochter, of naar twee woningdelers. In plaats van een alleenstaande met veel inschrijfduur ruimer te laten wonen (die slechts één kleine woning achterlaat). Het stimuleert de bouw van kleinere woningen en zorgt ervoor dat doorstromen naar een middenhuurwoning weer loont.

De corporatie kan zichzelf zo’n bezettingsnorm of oppervlaktenorm opleggen. Of dat met de gemeente lokaal in de prestatieafspraken of huisvestingsverordening regelen. Oppervlaktenormen kunnen regionaal verschillen. We kunnen ze ook landelijk invoeren. Je kunt zo’n norm aan al het vrijkomend bezit opleggen, of bijvoorbeeld voor de helft van de toe te wijzen woningen.

Meer betaalbare woonruimte

Zo’n maximale woninggrootte levert direct extra woningen en woonruimte op, want corporaties zullen dan vaker moet splitsen of gedeeld verhuren. Door het sterk toenemend aantal kleinere en deelwoningen ontstaat er in sommige gebieden waarschijnlijk zelfs ruimte om grote sociale huurwoningen als middenhuur- of koopwoning op de markt te brengen.  Delen en splitsen houdt de volkshuisvesting betaalbaar en dat is gunstig voor de portemonnee van de belastingbetaler. Dirks, F. (2023, 27 september) Honderden miljoenen te besparen met woningdelen. Platform31. 11

Doelmatiger energieverbruik

Toewijzen op woninggrootte betekent in de praktijk ook toewijzen op een efficiënt energieverbruik (de warmtevraag). Kleinere (gesplitste) woningen vragen immers minder energie dan een grote eengezinswoning. En de grote – voortaan gedeelde – woning moet toch al verwarmd. Naast een efficiënter ruimtegebruik, levert dat ook een lager gasverbruik op, meer energiecomfort én minder uitstoot. Daarvan profiteren de huurder (financieel) én het milieu.

Win-win-win

Passend toewijzen op woninggrootte zou dus zomaar eens net zo effectief kunnen zijn als wat het financieel passend toewijzen indertijd beoogde: een huur die past bij de bestedingsruimte van woningzoekenden met een laag inkomen. Maar dan zonder de neveneffecten. De corporatie ontvangt weer de normale in plaats van afgetopte huur. Het levert in ieder geval een (sociale) huurmarkt op waarin wel (weer) onderscheid in prijs en kwaliteit is en doorstromen weer logisch is (en loont). Met een lagere CO₂ en stikstofuitstoot, een lager grondstoffenverbruik dan als we alleen ‘maar’ financieel passend toewijzen. Goed voor de huurders, goed voor Nederland en goed voor de wereld.

Een beknopte versie van deze opinie verscheen in de Volkskrant.