Woningdelen een plaats geven in woonruimteverdeelsystemen

Woningdelen is een steeds populairder wordend woonconcept. Het biedt niet alleen een betaalbare woonoplossing, maar bevordert ook sociale interactie en voorkomt eenzaamheid. Het aanbieden van deelwoningen in de (regionale) woonruimteverdeelplatforms gebeurt nog maar beperkt. De systemen zijn er nog niet optimaal op ingericht. Dat is wel wenselijk. In de eerste plaats voor de woningzoekende, zodat die deelwoningen als woonproduct herkent en snel en gemakkelijk kan reageren; alleen, met zijn tweeën, drieën of met meer personen. En in de tweede plaats voor de corporatie; voor een efficiënte matching en inkomenstoetsing – net zoals bij een reguliere verhuring gebeurt. Dat maakt het opschalen van woningdelen in Nederland ook mogelijk. We delen een standaard Programma van Eisen, opgesteld in samenwerking met verschillende woningcorporaties, dat andere corporaties op weg kan helpen om woningdelen in hun platforms én beleid in te bedden.

De onbenutte potentie van woningdelen

Woningsplitsen en woningdelen heeft grote potentie en dat onderkennen steeds meer partijen. Woningcorporaties én gemeenten. Platform31 berekende samen met De Vernieuwde Stad en Aedes dat woningcorporaties – rekening houdend met de huidige beperkingen in wet- en regelgeving – het komende decennium met woningdelen en -splitsen ruim 125.000 woningen en kamers kunnen toevoegen aan hun huidige woningvoorraad, waarvan 60.000 via kamergewijze verhuur of friendscontracten. De noodzaak om op woningdelen in te zetten, neemt met de aankomende huurbevriezing alleen maar toe.

Het in de praktijk brengen van woningdelen is in opmars. Kamergewijze verhuur en friendscontracten aanbieden gebeurt steeds meer. Ook via de woonruimteverdeelsystemen. Maar woningdelen heeft nog niet dezelfde functionaliteiten en hetzelfde gebruiksgemak als reguliere toewijzingen in de (regionale) woonruimteverdeelplatforms. En dat vraagt om workarounds door de corporatie en meer handwerk.

Koppels van woningzoekenden kunnen bijvoorbeeld niet samen reageren. Inkomens- en inschrijfgegevens van twee of drie woningdelers worden nog niet automatisch gekoppeld. Daarnaast kan de de communicatie over woningdelen en het woonproduct beter. Woningzoekenden begrijpen niet precies niet wat woningdelen inhoudt, wat leidt tot foutieve reacties op advertenties.

Woningzoekenden staan er wel open voor om een woning te delen. 27 procent van de woningzoekenden in de vrije sector en 14 procent in de sociale sector is bereid om een woning te delen, bleek uit een opiniepeiling medio vorig jaar. Fastenau, J. (2024, 14 augustus). Kans op sociale huurwoning groter door ‘woningdelen’, maar weinig huizenzoekers zien dit echt zitten. Gevonden op https://eenvandaag.avrotros.nl/panels/opiniepanel/alle-uitslagen/item/kans-op-sociale-huurwoning-groter-door-woningdelen-maar-weinig-huizenzoekers-zien-dit-echt-zitten/ 1 Woningcorporatie SOR kwam eerder met cijfers naar buiten dat een op de vijf ouderen open staat voor het delen van een woning. De reacties van woningzoekenden die een deelwoning huren zijn in ieder geval heel positief. Zie onder andere: Van der Ven,  (2025, 2 februari). Pleun en Kaya delen sociale huurwoning: ‘Het was wel een opluchting’. Studio040. Gevonden op https://studio040.nl/nieuws/artikel/pleun-en-kaya-delen-sociale-huurwoning-het-was-wel-een-opluchting; Staedion (2024, 1 februari). Friends-contract: woning delen met een vriend of vriendin. Gevonden op https://www.staedion.nl/over-staedion/nieuws/friends-contract-woning-delen-met-een-vriend-vriendin; Hier in Salland. (2022, 10 juni). Deelhus nu ook in Wijhe. Gevonden op https://hierinsalland.nl/sallandwonen-deelhuus-nu-ook-in-wijhe/ 2 Met technische aanpassingen, het aantrekkelijker maken van woningdelen en duidelijke communicatie kan het potentieel worden aangesproken.

Technische aanpassingen aan woonruimteverdeelsystemen

Op verschillende momenten in het zoekproces kunnen er verbeteringen worden aangebracht in het verdeelsysteem – de motor – van de woonruimteverdeelplatforms. Hieronder benoemen we een aantal technische aanbevelingen.

Inschrijving door de woningzoekenden

• Zorg dat woningzoekenden zich vooraf inschrijven als geïnteresseerde in woningdelen, voordat ze op het vrijkomend woningdeelaanbod kunnen reageren. Dit voorkomt verkeerde reacties van niet-woningdelers en geeft inzicht in de vraag naar deelwoningen.
• De inschrijving voor woningdelen is aanvullend op de reguliere inschrijving. Je kunt beide inschrijvingen naast elkaar gebruiken; dus als reguliere woningzoekende op zelfstandige woningen reageren én als woningdeler (alleen of met een of meer vrienden) op deelwoningen.
• Inschrijfgegevens van woningdeelkoppels moeten koppelbaar zijn. Een rekenmodule om het gezamenlijk inkomen te bepalen, kan wenselijk zijn bij het aanbieden van friendscontracten (indien je als corporatie met de toewijzing binnen de daeb-inkomensgrenzen wilt blijven).
• Voeg een toetsvraag toe om te controleren of inschrijvers daadwerkelijk woningdelers zijn (voor corporaties die een extra drempel willen opwerpen om stellen te ontmoedigen zich als woningdelers voor te doen).

Adverteren door de corporatie

• Hanteer woningdeellabels zoals ‘friendswoning’, ‘deelwoning’ en ‘kamerhuur’. Deze labels moeten goed zichtbaar zijn in de advertentie en door de corporatie worden ‘geplakt’ op de advertenties van deelwoningen. Dit vergroot de herkenbaarheid van het woningdeelproduct bij woningzoekenden.
• Voorkom verkeerde reacties door alleen woningdelers te laten reageren op gelabelde deelwoningen. Dit zorgt ervoor dat de juiste doelgroep wordt bereikt en vermindert de administratieve last.
• Hanteer (optionele) ‘voorrangslabels’ waarbij woningdelers voorrang krijgen op alleenstaanden op grotere woningen, of drie woningdelers boven een stel, en zo een betere woonbezetting te realiseren. Zo’n voorrangslabel staat los van de inschrijfduur; twee of drie woningdelers staan dan altijd hoger op de rangorde dan een alleenstaande met veel meer inschrijfduur.

Reageren en matchen van woningzoekenden

• Bied de mogelijkheid om als woningdeelkoppel of als individuele woningdeelzoekende te reageren. Individueel reagerende woningdeelzoekenden worden door de corporatie later met andere woningdelers gematcht. Dit biedt flexibiliteit en vergroot de kans op succesvolle matches.
• Automatiseer de matching van woningdelers die alleen reageren. Bijvoorbeeld door de woningdeler die bovenaan staat een kamergenoot te laten kiezen uit een top vijf van kandidaten (geselecteerd op basis van loting of inschrijfduur) én zelf de voorkeurskandidaat vast te leggen in het systeem.
• Vertrekt er een woningdeler? Laat de achterblijver dan een advertentie aanmaken met enkele voorkeuren (bijvoorbeeld wel of geen huisdier, man of vrouw). Studentenhuisvesters automatiseerden dit proces al.
• Creëer automatisch een rangordelijst op basis van loting, inschrijfduur, of indicatiedatum en andere criteria (zoals wensen wat betreft het geslacht en huisdiervoorkeuren) . Woningdelers die reageren op voorrangslabels staan automatisch hoger op de rangordelijst. Duidelijke communicatie hierover zorgt voor een eerlijke en transparante toewijzing en stimuleert woningzoekenden om woningen te delen.

Inkomenstoetsing en digitaal contract opstellen en tekenen

Zorg voor goede functionaliteiten voor de inkomenstoetsing en het digitaal ondertekenen van woningdeelcontracten, vergelijkbaar met reguliere toewijzingen. Kamerhuurcontracten of friendscontracten kunnen automatisch worden gekoppeld aan het ERP-systeem. Corporatiemedewerkers merken geen of nauwelijks verschil bij de inkomenstoetsing en contractuele afhandeling.

Beleidsmatige keuzes voor woningcorporaties

Om woningcorporaties op weg te helpen, legden we een breed scala aan technische functionaliteiten vast in een voorbeeld Programma van Eisen (PvE), hieronder te downloaden.

De technische functionaliteiten die we in het PvE en hierboven beschrijven, vragen nog wel om beleidsmatige keuzes van woningcorporaties en gemeenten:

• Voor welk woningdeelconcept kies je?
• Bied je meerdere woningdeelconcepten naast elkaar aan (een friendscontract én kamergewijze verhuur)?
• Laat je (in eerste instantie) enkel aangemelde woningdeelkoppels reageren, of match je ook alleenstaande woningdelers aan elkaar?
• Geef je voorrang aan woningdelers boven wooncarrièremakers, en zo ja, voor welk type woning?
• Welke doelgroepen bedien je?

Wat bij de ene corporatie en woningmarktregio past, is misschien niet nodig of nuttig in andere regio’s. De vier woningdeel-koplopers maakten tot nu toe ook verschillende beleidskeuzes (deels ingegeven door de beperkingen van het huidige systeem). De huisvestingsverordening moet hierop mogelijk ook aangepast worden.

Duidelijk communiceren van het woningdeelconcept en regionale samenwerking

Tot slot liggen er kansen bij de communicatie over woningdelen en bij (regionale) samenwerking:

• Zorg voor eenduidigheid qua naam van het woonconcept en geef duidelijke uitleg over wat woningdelen inhoudt om misverstanden te voorkomen. Dit helpt woningzoekenden beter te begrijpen wat woningdelen inhoudt en hoe ze zich kunnen inschrijven.
• Voer gerichte campagnes om woningdelen te promoten, inclusief succesverhalen en directe benadering van specifieke doelgroepen zoals jongeren of studenten. Dit vergroot de bekendheid en acceptatie van woningdelen.
• Deel kennis en ervaringen tussen woningcorporaties, leveranciers van woonruimteverdeelplatforms en gemeenten. Uniformiteit in labels en processen binnen regio’s schept duidelijkheid voor woningzoekenden en maakt het systeem gebruiksvriendelijker. Werk (regionaal) samen aan oplossingen om woningdelen beter te integreren in bestaande systemen. Dit kan helpen om woningdelen toegankelijker en beter georganiseerd te maken.

Nut en noodzaak breder onderkend

De vier woningcorporaties – Talis, Woonbedrijf, Staedion en Parteon – zetten stappen om woningdelen beter te integreren in de woonruimteplatforms. Dat moet hen helpen hun ambities rondom woningdelen gemakkelijker te realiseren. Talis matcht woningdelers nu nog buiten het woonruimteverdeelplatform om, maar zet in op het verhuren van gedeelde woonruimte via het reguliere proces en systeem. “Dat zorgt voor meer transparantie, minder maatwerk en dus een eenvoudiger proces voor de woningzoekende en de corporatie”, geeft bestuursadviseur Jeanneke Bosch aan. “En het vergroot de bekendheid van woningdelen als optie voor woningzoekenden.”

Woonbedrijf ziet het voorbeeld PvE als een interessante ontwikkeloptie voor de ontwikkelagenda van Wooniezie. “Systeemaanpassingen zijn waarschijnlijk wel nodig”, zegt Brian Mous, manager verhuur bij Woonbedrijf. “Daarbij moeten we onze softwareleverancier ZIG zeker betrekken”, zegt Mous. “Nu gebruiken we voor woningdelen nog een verzameladvertentie voor nieuwbouw. Dat is werkbaar, maar erg arbeidsintensief.”

“Woningcorporaties moeten nu workarounds toepassen om deelwoningen aan te kunnen bieden” – Kelly Booltink, Enserve

De noodzaak om woningdelen goed te verankeren in de regionale woonruimteplatforms wordt breder onderkend. “Het zou zeker goed zijn als softwareleveranciers een woningdeelmodule aanbieden”, zegt Kelly Booltink van Enserve. Enserve ondersteunt en adviseert woningcorporaties en woonruimteplatforms bij het inrichten van de woonruimteverdeling – onder andere in de regio’s waar Talis en Woonbedrijf actief zijn. “Woningcorporaties zoals Talis en Woonbedrijf moeten nu workarounds toepassen om deelwoningen aan te kunnen bieden in Entree of Wooniezie [de woonruimteverdeelplatforms uit die regio’s, red.].” Ook het ‘matchen’ kan efficiënter,” geeft Booltink aan. “Nu reageren er regelmatig ook niet-woningdelers op deelwoningen. Dat zorgt voor extra werk voor de corporatie en voor teleurstelling bij de woningzoekende.”

“Lokale en regionale samenwerking is essentieel” – Rian Dijk-Boelens, projectmanager Staedion

In de regio Haaglanden pakken de woningcorporaties het vraagstuk regionaal op. “We willen dit jaar met andere corporaties een programma van eisen opstellen voor het faciliteren van woningdelen op Woonnet Haaglanden, het woonruimteverdeelsysteem van de regio”, zegt Suzan Mouthaan van Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). “Dat doen we samen met de werkgroep ‘beter benutten van de bestaande voorraad’ van Sociale Verhuurders Haaglanden, het samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Haaglanden”, aldus Mouthaan. In de werkgroep ‘beter benutten’ zitten alle deelnemende woningcorporaties van de regio om ontwikkel- en verbetermogelijkheden in het regionale woonruimteverdeelplatform rondom woningdelen te bespreken en realiseren. Staedion, actief in de regio Haaglanden, wil bijvoorbeeld woningdelen via friendscontracten verder uitbreiden. “Zo kunnen wij meer mensen huisvesten”, zegt projectmanager Rian Dijk-Boelens. “Lokale en regionale samenwerking is hierbij essentieel.”

De Zaanse corporatie Parteon verhuurt deelwoningen nu via de eigen website. “Dat maakt het lastiger om potentiële woningdelers te bereiken en het is tijdrovender dan verhuren via het woonruimteverdeelsysteem”, zegt adviseur Dion Heinis. “Daarom zoeken we naar slimme manieren om woningdelen te verankeren binnen DAK regio Amsterdam.’’

“Datingapps genoeg waarvan we kunnen leren” – Maarten Pel, directeur WoningNet

WoningNet verzorgt de woonruimtebemiddeling in diverse woningmarktregio’s in het land. Onder meer in de regio Amsterdam, waar Parteon onderdeel van uitmaakt. Maarten Pel, directeur van WoningNet, ziet kansen om meer mensen te huisvesten door het beter te benutten van de woningvoorraad in woonruimteverdeelplatforms in te bedden. “We moeten er een regulier proces van maken. Anders is het te veel werk voor de corporaties”, zegt Pel. “Dit programma van eisen geeft voldoende inspiratie om hierin verder te komen.” Het faciliteren van het vinden van een passende huisgenoot ziet Pel ook als een belangrijk aandachtspunt. “Datingapps genoeg waarvan we kunnen leren, lijkt me. Dus ook dat lossen we op.” Pel ziet wel de noodzaak van bestuurlijke wil en visie. Pel: “Hebben we het lef om hierin te investeren? Ik zal het in ieder geval agenderen voor de roadmap van WoningNet.”

Pel ziet ook kansen om hospitaverhuur te integreren in de woonruimteplatforms. Enserve ziet die kans ook. Booltink: “Er zijn behoorlijk wat corporaties die hospitaverhuur promoten op hun eigen website. Als dat ook via Wooniezie kan, maken we het huurders én woningzoekenden makkelijker om een match te vinden.”