5. Vastgoed- en eigendomskenmerken van hoogbouw
Tot zover hebben we de ontwikkeling van hoogbouw in Nederland in kaart gebracht – met twee duidelijke hoogbouwgolven – en hebben we de omvang en spreiding van hoogbouw inzichtelijk gemaakt. Hier gaan we verder in op de huidige eigendoms- en vastgoedkenmerken van oude en nieuwe hoogbouw en identificeren we de prominentste verschillen en overeenkomsten in eigenaarschap, woonoppervlak en geregistreerd energielabel.
5.1 Woningcorporaties bezitten de oude hoogbouw, en private partijen de nieuwe hoogbouw
In Nederland varieert de eigendomssituatie van hoogbouw, zowel naar bouwperiode als regionaal. We maken onderscheid tussen oude en nieuwe hoogbouw binnen en buiten de vier grote steden van Nederland (G4: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht).
Figuur 2: Huidige eigendomsverhoudingen oude en nieuwe hoogbouw (2022) (bron: Kadaster). *Overig huur staat voor particuliere investeerders en kleine bedrijfsmatige investeerders (woonportefeuille < 50).
Figuur 2 toont dat de oude hoogbouw grotendeels (zo’n 50 à 60 procent) in het bezit is van woningcorporaties. Dit percentage was nog hoger bij oplevering, maar sindsdien hebben woningcorporaties (inclusief de voormalige gemeentelijke woningbedrijven) woningen verkocht; weliswaar meer eengezinswoningen, maar ook appartementen. Verkoop gebeurde niet alleen aan particulieren (let-to-buy), maar ook aan andere typen verhuurders (bedrijfsmatige en particulieren) voor verhuurdoeleinden: let-to-let. Opmerkelijk is dat de eigendomsverhoudingen in de oude hoogbouw ongeveer gelijk verdeeld zijn, waarbij binnen de G4 een hoger percentage overige huur te vinden is en een iets lager aandeel woningcorporaties heeft ten opzichte van daarbuiten.
Steeds vaker worden appartementen uit oude hoogbouw te koop aangeboden, terwijl ze oorspronkelijk bestemd waren voor de sociale sector. Foto: Frank Wassenberg.
Dit hoge corporatieaandeel in de oude hoogbouw staat in schril contrast met de huidige eigendomsverhoudingen van de nieuwe hoogbouw, die tevens per regio verschillend is. Waar het merendeel van de oude hoogbouw in het bezit is van woningcorporaties, geldt voor de nieuwe hoogbouw dat dit aandeel slechts ongeveer 20% is. Daarentegen valt op dat binnen de vier grote steden het aandeel van grote bedrijfsmatige verhuurders flink is (28%), terwijl buiten de G4 het aandeel particuliere koop juist relatief groot is (33%). Deze regionale verschillen in eigendomsverhoudingen van nieuwe hoogbouw manifesteren zich minder in oude hoogbouw. Een interessant gegeven.
Er zijn verschillende verklaringen mogelijk voor deze regionale verschillen bij de nieuwe hoogbouw. Ten eerste is het beleid van de vier grote steden altijd al meer op huurwoningen gericht. Er trekken veel jongeren naar de grote steden, die met hun eerste baan er vaak (nog even) willen (blijven) wonen. Veel jonge professionals komen uit het buitenland (de expats) en richten zich vaker op de G4; zij zullen huren, al dan niet via hun werkgever. Verder zijn bedrijfsmatige verhuurders vaker op de grote steden gericht omdat daar gemakkelijker winsten gegenereerd kunnen worden met hogere huren. Buiten de vier grote steden is er mogelijk meer aandacht voor en interesse van een oudere doelgroep voor koopappartementen. Echter, dit alles zijn mogelijke verklaringen; die hebben we niet uit de data kunnen halen en staan open voor nader onderzoek.
5.2 Driekwart van de hoogbouw van de 21ste eeuw heeft energielabel A
Woningen worden steeds energiezuiniger gebouwd, en dat zien we logischerwijze ook terug in geregistreerde energielabels van oude en nieuwe hoogbouw. Zo’n 75% van de hoogbouwappartementen die in de 21ste eeuw zijn gerealiseerd, beschikt over energielabel A. Dit percentage ligt hoger dan bij laag- en middenbouw appartementen en grondgebonden woningen uit dezelfde bouwperiode. Zie Tabel 1. Met andere woorden, nieuwe hoogbouwappartementen vertonen een betere energetische prestatie dan andere woningtypen.
Tabel 1: geregistreerde energielabels naar verschillende woningtypen en bouwperiodes (bron: Kadaster)
|
Hoogbouw G4 |
Hoogbouw buiten G4 |
Laag- en middenbouw appartementen |
Grondgebonden woningen |
Oude hoogbouw |
Nieuwe hoogbouw |
Oude hoogbouw |
Nieuwe hoogbouw |
1965-1975 |
> 2000 |
1965-1975 |
> 2000 |
Aantal |
31.300 |
38.700 |
74.100 |
28.300 |
349.700 |
602.300 |
973.300 |
819.800 |
Energielabel |
A |
26% |
77% |
13% |
72% |
14% |
60% |
9% |
57% |
B |
9% |
8% |
7% |
6% |
9% |
10% |
8% |
4% |
C |
15% |
1% |
20% |
2% |
22% |
3% |
22% |
0% |
D |
11% |
0% |
17% |
0% |
15% |
0% |
10% |
0% |
E |
12% |
0% |
14% |
0% |
10% |
0% |
3% |
0% |
F |
8% |
0% |
6% |
0% |
4% |
0% |
1% |
0% |
G |
2% |
0% |
4% |
0% |
2% |
0% |
0% |
0% |
Onbekend |
17% |
14% |
19% |
19% |
24% |
26% |
47% |
38% |
|
Totaal |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
Het merendeel van de oude hoogbouw heeft energielabel C, D of E en datzelfde geldt voor laag- en middenbouw appartementen en grondgebonden woningen uit dezelfde bouwperiode. In de oude hoogbouw zien we regionale verschillen. Opvallend is dat twee keer zoveel oude hoogbouw in de G4 energielabel A heeft als in de rest van het land. Een opmerkelijk verschil, waarvoor we geen verklaring kunnen geven.
5.3 Meer kleinere en grotere appartementen op hoogte
In gebieden waar de druk op de beschikbare ruimte het grootst is, zijn over het algemeen de woonoppervlaktes kleiner. Daarnaast zijn doorgaans appartementen kleiner dan grondgebonden woningen; en steden tellen meer appartementen. Bovendien is de gemiddelde appartementsgrootte binnen de G4 kleiner dan erbuiten. Deze verschillen zien we terug in de appartementsgrootte van hoogbouw binnen de G4 en daarbuiten.
In Tabel 2 zien we dat hoogbouwappartementen in de G4 een woonoppervlakte hebben van gemiddeld 75 m2 (buiten de G4 is dat 84m2). Het kleinst is dus de hoogbouw in de G4, en het ruimst de nieuwe hoogbouw in overig Nederland, maar verschillen zijn klein: één klein kamertje erbij. Datzelfde geldt voor de verschillen met laag-en middenbouw.
De gemiddelde grootte van de appartementen tussen oude en nieuwe hoogbouw en binnen de G4 en daarbuiten verschilt dus nauwelijks, maar de spreiding wel. In de eerste hoogbouwgolf waren de meeste appartementen ongeveer even groot: driekwart had een woonoppervlakte tot ongeveer 90m2.
Tabel 2: Appartementsgrootte van hoogbouw en laag-en middenbouw in de G4 en buiten de G4 (bron: Kadaster)
|
G4 |
|
Buiten G4 |
G4 |
Buiten G4 |
Oude hoogbouw |
Nieuwe hoogbouw |
Oude hoogbouw |
Nieuwe hoogbouw |
Laag- en middenbouw appartementen |
Aantal appartementen* |
30.900 |
38.300 |
73.800 |
28.300 |
868.100 |
1.867.700 |
Gemiddelde |
75 |
75 |
82 |
86 |
75 |
80 |
25e percentiel |
58 |
43 |
69 |
63 |
55 |
59 |
50e percentiel |
75 |
76 |
86 |
87 |
71 |
74 |
75e percentiel |
89 |
98 |
92 |
108 |
88 |
91 |
*Oppervlaktes onder 20m2 en boven 500 m2 zijn uitgesloten. |
De tweede golf kent veel meer variëteit in woonoppervlaktes. Een kwart van alle nieuwe hoogbouwappartementen heeft een woonoppervlakte tot 43m2 (G4) en 63m2 (buiten G4), terwijl driekwart van de appartementen een woonoppervlakte heeft tot aan 98 m2 (G4) en 108 m2 (buiten G4). Deze spreiding neemt zelfs iets toe indien we enkel de appartementsgroottes meenemen van appartementen die daadwerkelijk op de 10e verdieping of hoger liggen. De variatie aan woonoppervlakte is dus hoger, en is sterker verschillend tussen de G4 en daarbuiten. Deze conclusie past bij de egalitaire uitgangspunten van de oude hoogbouw, waarbij grote onderlinge verschillen niet wenselijk waren en voor de doelgroep – gezinnen – ook niet nodig. Terwijl de nieuwe hoogbouw juist onderscheidend wil zijn.
In het bijzonder valt op dat er zowel meer kleinere als juist grotere hoogbouwappartementen zijn in de tweede golf in vergelijking met de eerste hoogbouwgolf, met name in de G4. Deze bevindingen laten zien dat kleinere studio-appartementen en grote penthouses in hoogbouw in de grote steden aan populariteit hebben gewonnen. En daarbij dat hoogbouwappartementen echt anders worden gebouwd dan laagbouwappartementen, waar de variëteit in oppervlaktes meevalt.
De grote variatie in appartementsgroottes in hoogbouw heeft invloed op de verkoopprijzen. Benieuwd naar de prijsverschillen tussen hoog en laaggelegen appartementen in hoogbouw, waarbij onder andere rekening is gehouden met variaties in grootte? Lees dan het artikel ‘Hoe hoger, hoe duurder’ op MeJudice, waarbij de woningprijzen van hoogbouw onder de loep worden genomen.
6. Slotbeschouwing en conclusies
Hoogbouw is een relatief begrip. De toren van Babel was mythisch hoog, in het klassieke Rome verwonderden bezoekers zich over wel vier of vijf bouwlagen, aan de boulevards van Parijs telt zo’n beetje elk gebouw wel minstens zes of zeven bouwlagen en in het moderne Singapore of Hong Kong vinden ze twintig hoog maar gemiddeld.
In dit artikel beschouwen we hoogbouw in Nederland als woongebouwen met tien verdiepingen of meer. Alle overige appartementsgebouwen noemen we laag- en middenbouw appartementen (dus: appartementen die in panden liggen met minder dan tien verdiepingen), en de rest grondgebonden woningen (eengezinshuizen; hoek-, tussen-, twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen). Opvallend is dat de meeste hoogbouw in Nederland in slechts twee periodes is gebouwd, namelijk in slechts tien jaar tijd tussen 1965 en 1974, en daarna weer vanaf de eeuwwisseling. Ervoor en ertussen verschenen vooral laagbouw en grondgebonden woningen. Zo onderscheiden we ‘oude’ en ‘nieuwe’ hoogbouw.
Oude hoogbouw vertegenwoordigde een tijdperk van sociale volkshuisvesting, met zijn eigen (voor die tijd) moderne architectuur en functionaliteit; egalitair qua ideeën maar monotoon qua uitstraling. De oude hoogbouw werd mogelijk gemaakt door technologische ontwikkelingen en vormde een effectief antwoord op de grote woningnood. Doelgroep waren destijds vooral gezinnen uit de lagere middenklasse. De hoogbouwgolf startte midden jaren zestig, en stopte vrij abrupt midden jaren zeventig. Het streven naar de menselijke maat en kleinschaligheid, en de massale bouw van grondgebonden woningen in buitenwijken en groeikernen bleken voor gezinnen al spoedig veel aantrekkelijker. Hoogbouw raakte uit de gratie en werd niet meer gebouwd tot het einde van de eeuw.
De nieuwe generatie hoogbouw is heel anders. Geen lange uniforme blokken in de sociale huursector voor gezinnen in buitenwijken, maar slanke hoge en zich onderscheidende torens met koop- en duurdere huurwoningen op aantrekkelijke locaties, gebouwd door ontwikkelaars. Er wonen vooral kleine huishoudens met minstens een middeninkomen, die graag centraal in de stad wonen. Steden die veel aantrekkelijker zijn dan de grauwe, gevaarlijke en verkrotte plekken uit de jaren zestig.
Volgens onze definitie zijn er 209.700 appartementen in een hoogbouwpand. Dat is ruim 7 procent van alle appartementen, en bijna 3 procent van alle woningen in Nederland. Van deze 209.700 appartementen liggen er 38.800 op verdieping 10 of hoger. De helft hiervan vinden we in de oude hoogbouw, en ruim 30 procent in de nieuwe hoogbouw (en de rest over alle andere jaren verspreid).
Bijna alle oude hoogbouw waren oorspronkelijk huurwoningen, vooral in de sociale sector, en soms van beleggers. Gedurende de jaren zijn, en worden, appartementen te koop aangeboden. Desondanks is nog steeds het merendeel van de oude hoogbouw in bezit van woningcorporaties. Dat geldt zowel voor de vier grote steden als de rest van het land. In de nieuwe hoogbouw is slechts een vijfde in handen van een woningcorporatie. De nieuwe hoogbouw is vaker eigendom van grote beleggers (28 procent; meer in de G4) en kopers (33 procent; meer in de overige steden). Naar verklaringen voor deze verschillen kunnen we slechts gissen, maar de aanwezigheid van expats zal een rol spelen.
Waarin verschillen de oude en de nieuwe hoogbouw nog meer? Dat de nieuwe hoogbouw energetisch van betere kwaliteit is, zal geen verwondering wekken; driekwart heeft label A, versus gemiddeld 20% voor de oude hoogbouw. De nieuwe hoogbouw is gemiddeld iets ruimer dan de oude, vooral buiten de G4, maar verschillen zijn klein: één kamertje erbij. Wel opmerkelijk is dat de oude hoogbouw veel minder variatie in grootte kent dan de nieuwe; iets dat past bij de toenmalige ideeën van gelijkheid en gezinnen als doelgroep. In de nieuwe hoogbouw treffen we zowel kleine appartementen aan als juist hele ruime.
Alle steden in Nederland bezinnen zich momenteel op hoogbouw als antwoord op het woningtekort, als mogelijkheid om de bestaande stad te verdichten en om de schaarse binnenstedelijke gronden intensiever te benutten. Wonen in hoogbouw blijkt aantrekkelijk voor een deel van de bevolking, met name voor kleine huishoudens die meer stedelijk georiënteerd zijn. En dat is een groeiende groep in Nederland. Tegelijkertijd is álle hoogbouw gelijkvloers en goed toegankelijk voor ouderen; ook al een groeiende groep.
Uiteraard zijn er de nodige uitdagingen. Die liggen bijvoorbeeld in de verduurzaming van de oude hoogbouw, waarbij versplintering door verkocht bezit het niet gemakkelijker maakt. Een andere uitdaging is omgaan met groen, hittestress en verstening. Dat kan met minder weids groen en meer kwalitatief, ook verticaal, groen. Optoppen biedt kansen als de draagkracht van de gebouwen het kan toelaat, wat dikwijls het geval is. Ruime appartementen lenen zich voor woningdelen of zelfs opsplitsen om tegemoet te komen aan de behoeften van de woningzoekenden, en dat zijn vaak (jonge) alleenstaanden. Dit alles biedt uitdagingen, maar vooral ook kansen voor hoogbouw – oud en nieuw.