Doet prijs-kwaliteit er nog toe?

Deze publicatie geeft inzicht in de ervaren neveneffecten van huurprijswetgeving die het gevolg zijn van de Wet eenmalige huurverlaging (2021) en daarmee aandachtspunten voor de tweede Eenmalige wettelijke huurverlaging (2024). Deze wet regelt een huurverlaging voor meer huurders. En mogelijk voor een aantal huurders een tweede (eenmalige!) huurverlaging. Is dat in alle gevallen wenselijk? En is er nog wel oog voor de prijs-kwaliteitverhouding van de woning?

Scheve prijs-kwaliteitverhouding

Woningcorporaties geven onder andere aan dat de Wet eenmalige huurverlaging uit 2021 zorgde voor scheve prijs-kwaliteitverhoudingen en verwachte negatieve effecten op de doorstroming. De wet hield geen rekening met hoe en waar iemand woont en welke keuzes huurders zelf maakten. Met als gevolg dat huurders met een laag inkomen – bijvoorbeeld vanwege pensionering, het vertrek van een kind uit huis, een scheiding of een tijdelijke inkomensdaling – nu (alleen of met zijn tweeën) in grote woningen of ‘luxere’ appartementen wonen tegen een lage huurprijs. Een huurprijs die lager is dan die van hun buren die (iets) meer verdienen, maar ook tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Terwijl nieuwe huurders met een laag inkomen op die woningen door het passend toewijzen juist niet meer mogen reageren.

De publicatie plaatst vraagtekens bij de doelmatigheid van dit soort eenmalige wettelijke huurverlagingen. Van generieke huurmaatregelen is namelijk bekend dat die niet altijd terechtkomen bij de mensen die het echt nodig hebben, en dat mensen die het niet nodig hebben meeprofiteren. Zo was er een behoorlijke groep ouderen die vanwege hun vermogen geen huurtoeslag kregen, maar wel een huurverlaging. En onderzoek laat zien dat er ook andere effectieve(re) manieren zijn om de betaalbaarheid te verbeteren.

Naar een stelsel van inkomenshuren

De Wet eenmalige huurverlaging uit 2021 hield in de praktijk ook niet altijd rekening met de Woningwet (2015). Het toepassen van wettelijke huurverlagingen op willekeurige peildata zoals nu ad hoc gebeurt, staat haaks op het toetsen op huur en inkomen bij de toewijzing, zoals vastgelegd in de Woningwet (2015). We bewegen zo meer naar een stelsel van inkomenshuren: niet de woning, maar het inkomen bepaalt – op toets-momenten – de huurprijs. Ongeacht waar en hoe je woont. Die correcties maken het lastig voor woningcorporaties om consequent huurbeleid te voeren en ook om uit te leggen hoe huurprijzen tot stand komen.

Het is belangrijk om in de sociale huursector voldoende passende woningen en passende huurprijzen te bieden voor verschillende doel- en inkomensgroepen. Dat mag en kan beter. Het onderzoek geeft stof tot nadenken over de manier waarop we dat nu (willen) doen. Dat we in Nederland huurders met een laag inkomen kwalitatief goede huisvesting bieden, is een groot goed, maar zouden we ook geen ondergrens moeten hanteren voor de huurprijs van het grotere en ‘duurdere’ – vaak ook ‘luxere’ – sociale vastgoed?