Algemene informatie

Plaats: Enschede (Overijssel)
Aantal woningen: 207, waarvan 115 sociale huurwoningen
Woningtype: 40 appartementen; 12 benedenbovenwoningen, 7 seniorenwoningen; 56 grondgebonden woningen
Gemiddelde woningoppervlakte: grondgebonden woningen 130 m2, seniorenwoningen 100m2, benedenbovenwoningen 90m2, appartementen 75m2 (gbo)
Investeringskostenkosten per woning (prijsvorming zomer 2014):

  • grondgebonden woningen NOM: tussen € 122.000,- en € 127.000,- excl. btw
  • benedenbovenwoningen NOM: € 108.000,- excl. btw
  • senioren NOM: € 118.000,- excl. btw
  • appartementen BB: 124.500,- excl. btw
  • appartementen NOM: € 134.500,- excl. btw
  • prijzen all-in, exclusief interne kosten De Woonplaats en exclusief de grondcomponent
  • grondkosten excl. btw: €15.000 bebo’s, €18.000 appartementen, €20.000 grondgebonden woningen.

Gemiddelde huurprijs: terugkeerders en huurders die vanaf het begin bij het proces betrokken zijn, met een huurcontract voor 1 januari 2016, betalen tussen € 587,- en € 628,- per maand. De overige woningen en appartementen krijgen een huurprijs tussen € 680,- en € 690,- per maand.
Opdrachtgever: woningcorporatie De Woonplaats
Opdrachtnemer: Koopmans, Nijhuis en Jansen de Jong. Woonrijp maken: Dura Vermeer
Overige betrokken partijen: Gemeente Enschede, bewoners, bewonerscommissie, HzA stedenbouw
Moment van oplevering: laatste eengezinswoningen eind 2017 en alle appartementen 1e kwartaal 2019.

Meer informatie

De Woonplaats
Johan Oude Breuil (programma manager Wijken) en/of Hans Jannink (projectmanager Boswinkel).

E info@dewoonplaats.nl
T 0900 9678

www.dewoonplaats.nl

Oost-Boswinkel - Enschede

Project Innovatie Betaalbare Nieuwbouw

Een nieuwe woonbuurt in Enschede die met een zeer interactief planproces tot stand is gekomen. Bewoners, bouwers, de corporatie en de gemeente hebben met elkaar bedacht hoe de buurt en de energiezuinige – of in sommige gevallen de energieneutrale – woningen eruit moesten komen te zien.

Ontwikkelproces

In de jaren vijftig/zestig-wijk Oost-Boswinkel zijn in 2014 329 woningen gesloopt om plaats te maken voor een nieuwe wijk. Daarbij hebben de gemeente Enschede en corporatie De Woonplaats geëxperimenteerd met een nieuwe manier van werken. Het ontwikkelproces startte met een woonwensenonderzoek, een aantal randvoorwaarden voor de nieuwe wijk en een blanco vel. Langs een open en interactieve planaanpak ontwikkelden bewoners, marktpartijen, de gemeente en overige stakeholders in een nieuwe rolverdeling vervolgens samen een plan dat zich kenmerkt door een groene en dorpse uitstraling.

Huurders werkten in een ontwerpcharrette intensief mee aan het stedenbouwkundig schetsontwerp, dat nagenoeg ongewijzigd is gebleven in de uitwerking naar het definitief ontwerp. Onder het motto ‘Kies je plek!’ mochten de toekomstige bewoners vervolgens kiezen waar ze in de wijk wilden gaan wonen. Tijdens de keuzemarkt konden ze gezamenlijk voorkeur aangeven voor het type woning waar zij graag in wilden wonen. Daarmee kozen de bewoners impliciet ook de aannemer die hun woning zou gaan bouwen. Er waren keuzemogelijkheden zowel in de gevelbeelden als in het type en de indeling van de woningen. Omdat de gemeente en De Woonplaats de lokale werkgelegenheid willen stimuleren, is alleen gewerkt met lokale aannemers.

Ook de voor deze opgave geselecteerde bouwbedrijven kregen een andere rol: zij werkten in dit project vraaggericht en in nauw overleg met de toekomstige bewoners. Al voor de gunning hebben de aannemers meegelopen in het ontwikkeltraject, zodat wensen en belangen in het traject ook vanaf het begin voelbaar waren. Alle huurwoningen zijn vervolgens aanbesteed volgens de UAV-GC contractvorm. De Woonplaats heeft een PvE afgegeven dat vooral de vorm van de woonkeur matjes en de gewenste energieprestaties omschreef. Daarnaast zat er een prijsplafond aan elke woning. De aanbesteding was ook anders georganiseerd. De drie winnende bouwbedrijven Nijhuis, Koopmans en Jansen de Jong Bouw werden verplicht om voor elke huurwoning ook een koopwoning voor eigen rekening en risico te bouwen. Op deze manier ontstond er een gedifferentieerde wijk.

De manier van werken in Oost-Boswinkel heeft veel draagvlak opgeleverd, bij zowel de toekomstige bewoners als de betrokken partijen, omdat zij allemaal intensief betrokken werden en samenwerkten. Zo is bijvoorbeeld het bestemmingplan zonder één enkel bezwaar vastgesteld. Dat heeft tot veel minder proceskosten geleid dan bij een traditioneel proces met zienswijzen. De raad heeft ook steeds vastgehouden aan het oorspronkelijke, met bewoners ontwikkelde plan. Dus er is geen tijd en geld verloren gegaan aan planwijzigingen.

Samenvattend kan gesteld worden dat het project mooie resultaten heeft gehaald op het gebied van: lokale samenwerking, duurzaamheid, een gedifferentieerde wijk, vergaande participatie door bewoners en huurderstevredenheid.

Bouwproces

Bij de aanbesteding is de aannemers gevraagd om zoveel gebruik te maken van hun conceptwoningen. Dat droeg bij aan de betaalbaarheid van het plan. Het ontwerp van de woningen en de bouwmethodiek waren dus van tevoren bekend. Gedurende het ontwikkelproces zijn de ontwerpen in enige mate aangepast op het PvE van De Woonplaats, maar in de basis zijn de conceptwoningen gebouwd. Daardoor kon de uitontwikkeling van het product en het bouwproces ook snel gaan.

Duurzaamheid

De Woonplaats heeft in Oost-Boswinkel hoge duurzaamheidsambities gesteld “Durf de grote broek aan te trekken. Want het kan gewoon en voor de bewoners is het goedkoper,” geeft Nico-Tom Pen, ontwikkelaar van het project aan. Van de 115 sociale huurwoningen zijn er 91 die NOM en gasloos zijn. De EPC ligt van deze woningen ongeveer op -0,2. Het is ook gelukt om een appartementencomplex van 16 appartementen NOM te maken. Dit komt door slimme installaties zoals zonnepanelen en een luchtwaterwarmtepomp. Bovendien is voor een optimale bouwmethode met hoge isolatiewaardes en optimale kierafdichting gekozen. De huurder betaalt een vergoeding voor het gebruik de zonnepanelen via de servicekosten. De gemiddelde servicekosten zijn € 68 voor heel Boswinkel. Omgerekend is dit € 0,205/kWh en daar gaat nog 25% veiligheidsmarge af. De eindafrekening gebeurt per gebruikte kWh. Energie terug leveren = geld terug. De energiekosten liggen naar verwachting lager dan bij gas, maar het is nog te vroeg om dit met harde bewijslast aan te kunnen tonen. De koopwoningen en overige 24 sociale huurappartementen zijn gebouwd volgens bouwbesluit.

Business case

Belangrijk uitgangspunt in de business zijn de relatief lage stichtingskosten van de woningen. Deze zijn van tevoren berekend en in de vorm van een prijsplafond uitgevraagd op basis van de netto huurinkomsten. Destijds lukte dat ook; in de huidige tijd zouden dezelfde woningen niet meer voor hetzelfde bedrag gebouwd kunnen worden. De woningen zijn passend toegewezen, dus terugkeerders en nieuwe huurders die vanaf het begin betrokken zijn geweest bij het project huren onder de aftoppingsgrenzen. De woningen die nog over waren (25%) worden onder de € 710 verhuurd. Zoals het er nu naar uitziet gaat de huur van de 75% woningen die onder de aftoppingsgrens verhuurd worden na mutatie wel omhoog, naar een prijs tussen de € 680 en € 710.

De extra investering op het gebied van duurzaamheid worden terugverdiend via een servicekostencomponent en op basis van de energieopwekking door zonnepanelen.

De bouwers van de woningen zijn ook 25 jaar verantwoordelijk voor het onderhoud, tegen een van tevoren vastgesteld bedrag. Hierbij inbegrepen zijn het planmatig onderhoud, klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en de servicekosten. De Woonplaats constateert dat de aannemers vanwege het prestatiecontract niet voor hele grote afwijkingen gekozen hebben ten opzichte van de gebruikelijke oplossingen van De Woonplaats

Reflectie panel

Het panel waardeert het interactieve planvormingsproces. “Mooi om toekomstige bewoners zo intensief en vroegtijdig te betrekken bij de vormgeving van hun eigen wijk en woning.” Wel vraagt het panel zich af hoeveel ruimte voor invloed er in werkelijkheid is als een conceptwoning het uitgangspunt is. Maar uitgaan van concept woningen van bouwers wordt gezien als een slimme methode om het project ook betaalbaar te houden. Het panel kan zich voorstellen dat de nauwe betrokkenheid van bewoners bij de ontwikkeling van de wijk mogelijk ook leidt tot minder mutatiekosten. Dat zou het project in financieel opzicht nog interessanter maken.

Het panel vindt ook de gekozen duurzaamheidsoplossingen vooruitstrevend voor haar tijd. In 2014 was gasloos en energieneutraal bouwen geen vanzelfsprekendheid. Zeker niet bij hoogbouw. Toch is dat hier gelukt, en nog wel met sociale woningbouw. Dat verdient zeker ook een pluim. Het is ook goed dat bewoners inzicht krijgen in hun energieverbruik en zodoende bewust worden.

De 25-jarige onderhoudscontracten met de aannemers vindt het panel opvallend lang en daarmee interessant.

oost-boswinkel-enschede-vogelvlucht
kies-je-plek-boswinkel
resultaat-woningen-boswinkel
(klik voor vergroten)

Plattegronden

  • Nijhuis: 1, 2, 3 (pdf’s)
  • Koopmans: 1, 2, 3 (pdf’s)
  • Jansen de Jong: 1, 2 (pdf’s)