Lage middeninkomens

Mismatch inkomensgrens en sociale doelgroep

Zo’n 30 procent van de corporaties wil de ruimte om huishoudens met een hoger inkomen dan de inkomensgrens van 38.035 (prijspeil 2019) ook daadwerkelijk benutten. De mogelijke ruimte (10-10%) wordt echter amper benut. De corporaties die wij spraken gaven echter aan dat het lastig is om die huishoudens te bereiken. Platform31 onderzocht in 2018 wat daarvoor de redenen zijn. Download hier de volledige publicatie Maatwerk bij woningtoewijzing.

De genoemde redenen:

  1. Corporaties willen verhuur aan middeninkomens niet promoten.
  2. Er is angst voor overschrijding van de percentages.
  3. Voor huishoudens met een middeninkomen zijn er onvoldoende woningen.
  4. De huishoudens met een laag middeninkomen vormen een smalle doelgroep.
  5. De huishoudens met een laag middeninkomen weten de corporatie niet te vinden.
  6. Het woonruimteverdeelsysteem prefereert een uniforme werkwijze.

1. Corporaties willen verhuur aan middeninkomens niet promoten

Deze reden lijkt paradoxaal. Corporaties willen de huishoudens met een laag middeninkomen huisvesten, maar ze willen het niet promoten. Daardoor lijken die huishoudens de corporaties niet in grote getale te kunnen vinden. Er zijn drie redenen om de mogelijkheid niet te promoten.

Verdrukking van de secundaire doelgroep

De primaire doelgroep ofwel de huurtoeslaggerechtigden, mag – met vijf procent uitzondering – geen woning toegewezen krijgen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Daarom kiest menig corporatie ervoor om de primaire doelgroep woningen toe te wijzen onder de aftoppingsgrens. De secundaire doelgroep – die wel de sociale doelgroep is maar met een jaarinkomen tot 38.035 euro niet huurtoeslaggerechtigd – is aangewezen op de woningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Het aantal woningen waarop de secundaire doelgroep kan reageren is hierdoor afgenomen ten opzichte van de situatie voordat passend toewijzen werd ingevoerd. Als corporaties ook de huishoudens met een (laag) middeninkomen op die woningen laten reageren, verlengt dat de wachttijd voor de secundaire doelgroep.

Daarnaast zijn de wachtlijsten vooral in de Randstad, voor de sociale doelgroep (zowel primair als secundair) erg lang. De gesprekspartners die niet inzetten op huisvesting van de huishoudens met een laag middeninkomen vinden het oneerlijk als de primaire en secundaire doelgroep nog langer zou moeten wachten op een woning omdat een deel van het bezit wordt aangeboden aan de huishoudens met een (laag) middeninkomen.

Zodoende worden huishoudens met een middeninkomen, ook als dat technisch en beleidsmatig wel mogelijk is, niet vaak gestimuleerd om zich in te schrijven voor een corporatiewoning. Wel staat er in enkele gevallen op de website vermeld dat de corporaties ook woningen voor huishoudens met een (laag) middeninkomen aanbiedt. Echter, ondanks dat het beleid is om de huishoudens met een laag middeninkomen wel te huisvesten, worden de normen meestal strikt omschreven op de website.

10%-10% niet promoten omdat er onvoldoende woningen beschikbaar zijn

Enkele corporaties stellen bewust een klein aandeel van hun woning beschikbaar voor huishoudens met een laag middeninkomen. Daar krijgen ze al voldoende reacties op. Dat is voor hen een signaal om dit niet verder te promoten. Want wat heeft het voor zin om nog meer mensen op die al lange wachtlijst te hebben staan? Corporaties zijn bang dat als ze hun aanbod voor huishoudens met een middeninkomen gaan promoten hun wachtlijsten de pan uit rijzen.

Aanzuigende werking

Corporaties bieden hun woningen vaak met verschillende corporaties aan in één woonruimteverdeelsysteem. Er zijn corporaties die vrezen voor een aanzuigende werking wanneer zij als enige in de regio inzetten op bepaalde doelgroepen. Het kan ertoe leiden dat woningzoekenden in die categorie, of zorginstanties die voor die doelgroep werken, eerder bij hen aankloppen dan bij andere corporaties in de regio. Die vrees weerhoudt de corporaties die we spraken ervan om uitgebreid te communiceren dat ze ook huishoudens met een laag middeninkomen kunnen huisvesten.

2. Angst voor overschrijding percentages

Een aantal corporaties gaf aan een ruime marge te nemen in de ruimte (10%-10%) om huishoudens met een inkomen hoger dan 38.035 euro te huisvesten. Dat doen zij uit angst om de normen niet te halen. Het maken en uitvoeren van beleid kan ervoor zorgen dat ze de norm niet halen en dat willen ze absoluut niet. Dat risico vinden ze te groot.

Het totaal aantal mutaties in een jaar voorspellen, vinden sommige corporaties lastig. Dat maakt het moeilijk om in te schatten of ze de percentages wel of niet gaan overschrijden. Er is een aantal situaties waardoor het inschatten van het percentage aan het einde van het jaar lastiger wordt. Het kan zijn dat corporaties ruimte reserveren om toe te wijzen aan huishoudens met een inkomens boven de 38.035 eur0, zoals voor stadsvernieuwingsurgenten, nieuwbouwwoningen en de huisvesting door intermediaire partners. De rest van de ruimte laten ze over aan de verhuurmedewerker die per mutatie bepaalt of maatwerk noodzakelijk is. De verhuurmedewerkers benutten deze ruimte grotendeels.

Stadsvernieuwingsurgenten

Het aantal stadsvernieuwingsurgenten is in principe te voorspellen, maar het schuift wel eens op naar het volgende kalenderjaar waardoor er voor stadsvernieuwingsurgenten onnodig ruimte is gereserveerd in het toegestane percentage toewijzingen aan huishoudens met een (laag) middeninkomen.

Nieuwbouwwoningen

Er zijn corporaties die (een deel van) de nieuwbouwwoningen bestempelen voor de huishoudens met een (laag) middeninkomen. Op jaarbasis weten ze welke woningen opgeleverd worden, waarvoor ze een deel van de vrije ruimte reserveren. Net als bij de stadsvernieuwingsurgenten kan de opleverdatum doorschuiven naar het volgende kalenderjaar waardoor de gereserveerde ruimte uiteindelijk niet meer benut kan worden.

Intermediaire verhuur

Als een corporatie meerdere woningen en/of complexen als geheel verhuurt aan een zorginstelling of beheercoöperatie, spreken we over intermediaire verhuur. De betreffende organisatie of instelling verhuurt in dat geval vervolgens de woningen door. De corporatie maakt in die gevallen afspraken over de eisen waaraan die onderhuurders moeten voldoen. Er zijn verschillende afspraken mogelijk. Bijvoorbeeld dat de intermediaire verhuurder 100 procent passend moet toewijzen of dat er woningen aan de huishoudens met een (laag) middeninkomen verhuurd kunnen worden. Aangezien ook de mutaties bij intermediaire verhuur onder de passendheidsnormen voor de corporatie vallen, zijn er corporaties die moeilijk kunnen inschatten over hoeveel mutaties het zal gaan. Om er zeker van te zijn dat zij binnen de normen van de toewijzingsregels blijven, bouwt een aantal corporaties voldoende ruimte in voor de intermediaire verhuur aan huishoudens buiten de sociale doelgroep. Daardoor houdt de corporatie minder ruimte over voor woningtoewijzingen van huishoudens buiten de sociale doelgroep in de woningen die zij zelf verhuurt.

3. Onvoldoende woningen

Er zijn corporaties die de huishoudens met een (laag) middeninkomen wel willen bedienen, maar er simpelweg geen woningen voor hebben. Ze hebben dan voornamelijk kleine woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Op die woningen reageren volgens hen de huishoudens met een (laag) middeninkomen niet. Er zijn corporaties die wel veel (grote) woningen hebben, daarvoor geldt dit argument niet.

4. Lage middeninkomens is een smalle doelgroep

Het lijkt erop dat corporaties huishoudens met een middeninkomen (met een jaarinkomen boven de 42.436 euro) makkelijker bereiken dan huishoudens met een laag middeninkomen. Een gesprekspartner gaf aan dat er kandidaten staan ingeschreven met een bepaald jaarinkomen tussen de 38.035 en 42.436 euro. Zodra hun inkomenstoets plaatsvindt, blijkt regelmatig dat zij inmiddels meer verdienen dan 42.436, zodat zij binnen de andere tien procent vallen. Dat bemoeilijkt het ‘vinden’ van personen met een inkomen voor de tien procent huishoudens met een laag middeninkomen.

5. Lage middeninkomens weten de corporatie niet te vinden

Uit een eerdere publicatie van Platform31, Ruimte voor lage middeninkomens uit 2018, komen verschillende redenen naar voren waarom corporatiemedewerkers vermoeden dat de huishoudens met een laag middeninkomen niet veel reageren. Deze zijn:

  • Ze vermoeden dat deze doelgroep niet weet dat zij in aanmerking komt voor de sociale woningvoorraad. Sinds 2011 is duidelijk gecommuniceerd dat corporaties er maar beperkt zijn voor personen met een inkomen hoger dan 36.798 euro (prijspeil 2018).
  • De communicatie van corporaties en woonruimteverdeelsysteem over de mogelijkheden om huishoudens met een jaarinkomen boven de 36.798 euro te huisvesten, blijkt niet eenduidig. Op diverse websites staat dat alleen huishoudens met een inkomen tot 36.798 euro recht hebben op een sociale huurwoning. Wanneer websites wel melding maken van de 10 procent ruimte voor huishoudens met een middeninkomen, is het de vraag of dit duidelijk is voor de doelgroep.
  • Zodra ze hun inkomen invullen, mogen en kunnen de mensen met een laag middeninkomen in sommige gebieden niet via hun woonruimteverdeelsysteem reageren op de sociale huurwoningen. Soms kunnen ze zich niet eens inschrijven in het systeem.
  • De huishoudens met een laag middeninkomen hebben een te korte inschrijfduur ten opzichte van sociale huurders, omdat zij voor 2016 beperkter in aanmerking kwamen voor woningen en zich pas recent opnieuw inschreven.

Hoe kunnen corporaties de huishoudens met een laag middeninkomen dan toch bereiken? Voor het Inspiratieboek Woningtoewijzing ging Platform31 in gesprek met corporaties die zich extra inzetten om de huishoudens met een laag middeninkomen toch te bereiken. Zij doen dat door:

Seniorenconsulent
Deze corporatiemedewerker richt zich volledig op de huisvesting van 55-plussers. Hij/zij benadert deze doelgroep actief en helpt hen in hun keuze om te verhuizen en bij het vinden van een geschikte woning.

Grote gezinnenlijst
Op de grote gezinnenlijst staan alle grote gezinnen die bekend zijn bij de samenwerkende corporaties. Wanneer er bij één van hen een grote woning vrijkomt, wordt eerst de grote gezinnenlijst geraadpleegd.

Woningruil stimuleren
Bij woningruil kan het voorkomen dat mensen zich aanmelden die volgens de normen niet voor de woning in aanmerking zouden komen. Doordat deze mensen zich melden, zijn ze in beeld.

Connecties met lokaal (zorg)netwerk
Via hun lokale (zorg)netwerk krijgen corporaties kandidaten aangedragen die (dringend) behoefte hebben aan een (andere) woning. Andersom benaderen corporatiemedewerkers hun netwerk als ze op zoek zijn naar een specifiek type huurder die past in een vrijgekomen aangepaste woning.

Benaderbare corporatie
Door medewerkers zich toegankelijk op te laten stellen, probeert deze corporatie zo benaderbaar mogelijk te zijn. Dat houdt in dat medewerkers vriendelijk naar en zo bereikbaar mogelijk zijn voor huurders en dat zij doorvragen. De gedachte daarachter is dat huurders met een huisvestingsprobleem gemakkelijker aankloppen en het probleem voorleggen.

Medewerkers getraind om uitzonderingen te signaleren
Medewerkers zijn bedachtzaam en vragen door om bijzondere situaties te achterhalen. Als bijvoorbeeld de receptioniste een ogenschijnlijk simpele vraag krijgt, vraagt zij door om te achterhalen of er een andere vraag achter zou kunnen zitten. Is dat het geval dan gaat de woonconsulent op onderzoek uit.

Actief communiceren
Sommige corporaties vermelden bij iedere woningadvertentie dat ook huishoudens met een jaarinkomen hoger dan 38.035 euro kunnen reageren. Inloopspreekuur Het spreekuur is wekelijks op een vast tijdstip en duurt drie uur. Er melden zich allerlei huurders en woningzoekenden. Volgens de corporatie komen er ook mensen langs die eigenlijk niet in aanmerking komen voor een woning.

Urgentiesysteem
Mensen die hun situatie urgent vinden, kunnen schriftelijk een verzoek indienen. Er is een interne urgentiecommissie die bepaalt of iemand tot de urgenten behoort en daarmee voorrang krijgt op een woning. Die commissie bestaat uit twee woonconsulenten en de manager wonen.

Openzetten in woonruimteverdeelsysteem
De meeste corporaties maken het via het woonruimteverdeelsysteem mogelijk dat ook woningzoekenden met een hoger jaarinkomen dan 38.035 euro (de middeninkomens) op de woningen kunnen reageren.

Inkomensgegevens aanpasbaar
In het woonruimteverdeelsysteem van deze corporatie kunnen woningzoekenden hun inkomensgegevens aanpassen. In de praktijk blijkt dat woningzoekenden met een jaarinkomen boven de 38.035 euro (al dan niet per ongeluk) een lager inkomen invullen waardoor ze kunnen reageren.

DSC 0765