Kennisdossier Woningmarkt

Er zijn drie ‘smaken’ op de Nederlandse woningmarkt: je koopt een huis (circa 60%), je huurt bij een corporatie (circa 30%) of je huurt particulier. Met 10% is de laatste smaak duidelijk het ondergeschoven kindje, terwijl het in de jaren vijftig nog de grootste sector was. Sinds de Tweede Wereldoorlog wordt de sociale huursector beleidsmatig gesteund via goedkope leningen, lage grondprijzen en huursubsidies en de koopsector wordt beleidsmatig gesteund via de hypotheekrenteaftrek. De particuliere huursector kent geen beleidsmatige steun.

Hieronder een overzicht van de woningmarkt in Nederland, verdeeld naar eigenaar en marktsegment.

*Woningen onder de liberalisatiegrens van 710,68 euro zijn sociale huurwoningen, ongeacht de eigenaar. In de volksmond wordt vaak gesproken over de 2 miljoen woningen van woningcorporaties onder de liberalisatiegrens als de sociale woningvoorraad.
Bron: Platform31, op basis van cijfers WoON 2015: Wonen in beweging

In dit kennisdossier komen alle drie de marktsegmenten aan bod.

Grote woning schaarste en toch te weinig bouwplannen

Uit cijfers van de Rabobank, het CBS en het Kadaster blijkt dat er steeds minder huizen te koop staan. De woningschaarste wordt steeds groter. Vooral in de Randstad, maar ook in Groningen en Eindhoven is grote behoefte aan nieuwbouw woningen. De bouwplannen blijven echter achter. Opvallend is dat de gemeenten met woning schaarste zelf wel bouwplannen hebben, maar de omliggende gemeenten nauwelijks. De exacte oorzaak blijft onduidelijk, maar gedacht wordt aan de vele bouwvakkers die ontslagen zijn, waardoor er nu te weinig bouwcapaciteit is. Ook de aanwezigheid van beschikbare bouwgrond speelt een rol. Paul de Vries van het Kadaster geeft aan dat gemeenten wel degelijk iets kunnen doen. “Ze moeten er nu bovenop zitten. Ze kunnen het ambtenarenapparaat directer aansturen, bijvoorbeeld om procedures te versnellen.” Lees het artikel op NOS.nl.

Nederlands huizenprijzen zijn één van de snelste stijgers in Europa

Calcasa vergeleek in het vierde kwartaal van 2017 de Nederlandse woningprijzen met die van andere West-Europese landen. In Nederland stegen de woningprijzen met 8,2. Daarmee behoort Nederland tot de top 3 snelste stijgers van West-Europa. Alleen Portugal en Ierland stegen harder. Zij stegen respectievelijk 12,5% en 11,8% over geheel 2017. Beide landen werden hard getroffen door de kredietcrisis. Hun woningprijzen liggen als enigen weer boven het niveau van vóór de kredietcrisis.

Woningtekort, vooral starters en ouderen de dupe

Het woningtekort in Nederland loopt op. De vraag naar woningen stijgt harder dan dat er bijgebouwd wordt. In 2020 wordt het dieptepunt verwacht. Dan is het tekort opgelopen tot ongeveer 235.000 woningen. Er is een verwachte productie van 73.000 woningen per jaar. Er is echter behoefte aan 80.000 woningen per jaar. (bron: ABF Research, februari 2018)

Nadat sinds de crisis in 2008 het aantal woningtransacties daalde en ook de huizenprijzen aanzienlijk waren gedaald, stijgen deze weer sinds 2013. Inmiddels draait de koopmarkt op volle toeren. Vooral in de grote steden zijn de woningen gewild en de prijzen zeer hoog. Inmiddels raken de woningen op de populaire plekken op en wijken kopers uit naar omringende gebieden waar nog wel (betaalbare) woningen te koop staan. Ooit was de verwachting dat de babyboomers hun eengezinswoningen zouden verlaten en daarmee plaats maken voor de volgende generatie. Deze groep blijft langer ‘thuis’ wonen, zowel door landelijk beleid als hun eigen behoefte. Ook het tekort aan woningen voor 75-plussers draagt bij aan deze stagnatie. Daardoor komen de eengezinswoningen niet beschikbaar voor de starters van nu. Dit zorgt voor extra druk op de woningmarkt.

Vooral 75-plussers en starters hebben het moeilijk. Met de huidige hoge prijzen, waarbij op sommige plekken zelfs boven de vraagprijs wordt geboden, is hun inkomen vaak te laag om een hypotheek te kunnen krijgen voor een woning die bij hen past. Een ander knelpunt is dat als zij wel op een woning bieden zij het steeds vaker afleggen tegen doorstromers met een hoger inkomen. Andere partijen die hun koopsucces in de weg staan zijn de particuliere beleggers, die gemakkelijk boven de vraagprijs bieden en zonder voorbehoud van financiering kunnen bieden. De particulliere beleggers verhuren de woningen tegen hoge prijzen.

Starters hebben door hun zwakke positie op de koopmarkt behoefte aan huurwoningen, voornamelijk middenhuur (tussen de 711 en 900 euro). Dit segment is echter te klein om alle starters te voorzien van een huurwoning. De woningmarkt zit daardoor vast.

Uit onderzoek van ABF Research en Capital Value komt naar voren dat beleggers voldoende financieringsmogelijkheden hebben voor woningen voor starters en ouderen. Het probleem zit volgens hen echter in een te lage beschikbaarheid van grond en de beperkte capaciteit van bouwbedrijven om de opgave te realiseren.

Kortom, er is behoefte aan koopwoningen en middenhuur voor starters en en woningen gericht op ouderen. Er staat voor de bouwwereld een grote opgave klaar.