Aanloopstraten: wortel of stok?

14 december 2015

Inzicht in werkelijke wensen en belangen van vastgoedeigenaren en ondernemers in een aanloopstraat en de rest van binnenstad vormen de basis voor eventuele verplaatsing van winkeliers bij concentratie van het winkelgebied. Dit klinkt logisch, maar ‘geen aannames doen’, het gesprek aangaan en een (financieel/juridische) onderlegger ontwikkelen zit vaak niet in de standaard werkwijze (of capaciteit) van een ambtelijk apparaat. Verplaatsingsmechanismen en –regelingen waren onderwerp van gesprek tijdens de tweede expertmeeting van het experiment Aangename aanloopstraten op 2 december 2015 in Schiedam.

Schiedam als koploper

De gemeente Schiedam, gastheer van deze expertmeeting, is een (noodgedwongen) koploper in de aanpak van aanloopstraten. Met een flink leegstandspercentage van commercieel vastgoed heeft de gemeente al veel ervaring kunnen opdoen met de aanpak van leegstand.

In het experiment plukken de deelnemers hier de vruchten van. Dankzij de ‘hands on’ werkwijze van Schiedam en de veelheid aan regelingen en fondsen voor transformatie van de binnenstad is inmiddels een schat aan informatie opgehaald. “Het leegstandspercentage stabiliseert en loopt licht terug. Onder andere door transformatie naar woningen en de toenemende vraag naar binnenstedelijk wonen in Schiedam”, aldus wethouder Houtkamp, die de groep verwelkomde.

Winkelbestemming en verplaatsingsmechanismen

Inmiddels hebben de aanloopstraten in Schiedam geen winkelbestemming meer. De focus ligt, wat winkels betreft, op het kernwinkelgebied. Hiermee is een stap gezet om de binnenstad tot een aantrekkelijke verblijfplek te maken en te houden. En ervoor te zorgen dat de stad niet verrommelt. De gemeente Schiedam onderzoekt mogelijkheden om winkeliers uit aanloopstraten te ondersteunen, indien zij op zoek willen naar een nieuwe plek voor hun winkel in het kernwinkelgebied. Mogelijk is een verplaatsingsregeling hiervoor een oplossing. Het doel van de expertmeeting: tot meer inzicht komen in verplaatsingsmechanismen, motieven en beweegredenen van vastgoedeigenaren en winkeliers en mogelijke aspecten die kunnen worden opgenomen in een regeling.

Oliemannetjes van de winkelstraat

Vera van der Vlerk, procesmanager Binnenstad neemt de groep mee in het Schiedamse winkellandschap en stelt hen voor aan een belangrijke drijvende kracht in de binnenstad van Schiedam: stichting De Winkelmeiden. Enthousiaste dames met hart voor de stad, een enorme dosis overtuigingskracht en kennis van de winkelstraat en de mechanismen die daar werken. Janet van Huisstede, van De Winkelmeiden: “Doel van de stichting is revitalisering van winkelgebieden. Via tijdelijk (pop-up) gebruik van winkels sturen we op permanente invulling, als schakel tussen de verschillende stakeholders in de winkelstraat.”

Door eigenaren te bewegen tot (tijdelijke) verhuur, (potentiële) ondernemers te coachen en praktisch te ondersteunen bij het starten van een winkel en inzicht te hebben in ambities van de gemeente, het winkelgebied en bewoners, zijn zij eigenlijk de ‘oliemannetjes’ van de winkelstraat. Zij brengen de boel weer aan de gang, letterlijk door het geven van aandacht en het verbinden van de juiste mensen.

De insteek van tijdelijkheid wordt niet altijd op waarde geschat, maar dit kan wel een weg zijn naar permanente invulling. In een aantal deelnemende steden van het experiment en andere voorbeelden in Nederland (zoals de ‘Jan Eef’ in Amsterdam West), zijn dit soort ‘oliemannetjes’ een welkom verschijnsel. Zij vormen de nieuwe schakel tussen bestaande partijen en vullen diensten van onder andere makelaars aan. Vaak verdienen zij hun brood door vanuit verschillende stakeholders of overkoepelende organisaties, zoals centrummanagement of winkelstraatvereniging, een bijdrage te krijgen voor hun inspanningen.

Wensen en motieven van stakeholders

“De veranderingen in de retailsector gaan niet alleen snel, maar zijn ook structureel”, stelt uitgenodigde expert John Bardoel van Seinpost. “Dat heeft gevolgen voor de vraag naar vastgoed, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dat besef is bij eigenaren, bijvoorbeeld vanwege de afstand tot de lokale situatie, nog lang niet altijd aanwezig.” Belangrijke vragen die Bardoel in zijn presentatie naar voren brengt zijn: hoe creëer je beweging bij stakeholders? Wat zijn de motieven en beweegredenen van ondernemers en vastgoedeigenaren? En hoe kun je daar als gemeente een eventuele regeling of andere ondersteuning aan koppelen?

“Als gemeente is het belangrijk om je te verdiepen in de financiële beweegredenen, sluitende businesscase en juridische achtergronden van stakeholders in het algemeen. Ook op individueel niveau weten wat er speelt is een must als je effectief beperkte middelen wil inzetten”, aldus Bardoel. “Combineer daarnaast verschillende sporen. Werk niet alleen aan een werkend perspectief en een passend bestemmingsplan, maar kijk naar wat het veiligheidsspoor aan mogelijkheden biedt.”

Stok en wortel

“Naast de ‘stok’ is ook de ‘wortel’ van belang.” Bardoel noemt voorbeelden van (type) regelingen in andere steden die inspelen op zaken die de gemeente voor elkaar wil krijgen, zoals in Hengelo, Nijmegen en Winschoten. Een regeling kan vooral helpen bij eigenaren die wel willen, maar financieel niet kunnen, en kan specifiek gericht zijn op objecten of gebieden.

Schiedam behaalde successen met de gevelregeling ‘Werk aan de Winkel’ voor onder andere de Hoogstraat. Nijmegen werkt met een zogeheten bidbook die ondernemers verleiden zich te settelen in winkelstraten met een voor hen passend profiel. Inspiratiebeelden, feiten (openbare ruimte) en cijfers (passantenaantallen) kunnen ondernemers overtuigen om voor een bepaalde plek te kiezen. Om zo doelgroepen goed te kunnen bedienen en als stad een compleet en gewild winkelaanbod te kunnen bieden. Succesvolle praktijkvoorbeelden van transformatie waarbij stedelijke herverkaveling en stimuleringsregelingen zijn ingezet, zoals het Modekwartier in Arnhem en de Parkweg in Ede, laten zien dat transformatie tijd kost en een langjarig proces is.”

Tijd om ‘de stok’ in te zetten?

In een werksessie gingen de deelnemers aan de slag met (voorwaarden voor) mogelijke verplaatsingsregelingen, met als uitgangspunt dat beperkte middelen beschikbaar zijn om in te zetten. Deelnemers spraken onder andere over de focus op de ‘leegkomende’ straat of panden, of het juist richten op het ‘vullen’ van de gewenste straat (push- of pull factoren). En zet je het budget in ter ondersteuning van transformatie of voor de verhuisbeweging? Wat mogen gemeenten? Wanneer is er sprake van staatsteun en beïnvloed je de markt?

De deelnemers zijn het erover eens dat de eerste stap is om helder te maken waar in de toekomst winkels juist wel of niet gewenst zijn. Volgende stap is om de bestemming hierop aan te passen en als gemeente inzicht krijgen in motieven van de stakeholders. Wees rolvast als overheid en maak onderscheid tussen partijen die niet willen of niet kunnen. Voor de laatste groep is in Helmond een vertrouwenscommissie ingesteld waar ondernemers in zwaar weer terecht kunnen. Het bieden van advies of laagrentende leningen kan hen weer slagkracht en vertrouwen geven om door te gaan. Denk ook aan een ontvangstregeling voor nieuwe of verhuisde ondernemers op de plek waar ze gewenst zijn, of verleiding met bijvoorbeeld bidbooks.

Wanneer is het tijd om ‘de stok’ in te zetten? Bij langdurige leegstand of verloedering van panden moet en kan je als gemeente optreden. Bijvoorbeeld met het toepassen van een leegstandsverordening, het inzetten van een ‘handhavingsarrangement’ (hier is vooral dossiervorming en samenwerking tussen overheidsinstanties erg belangrijk), of het verrekenen van het OZB-gebruikersdeel met pandeigenaren bij leegstand. Een idee vanuit de deelnemers om een (nog niet bestaande) ‘leegstandsbelasting’ in te stellen lijkt op stemmen van ieder te kunnen rekenen.

Conclusie van de middag is dat het hier gaat om zeer specialistische, complexe materie, die om meer uitwerking vraagt. Dit speelt op landelijk niveau, waar de nieuwe werkelijkheid vraagt om nieuwe mogelijkheden.

Meer informatie over de onderwerpen van de expertmeeting

• Presentatie stichting De Winkelmeiden – Pop it up!
• Presentatie John Bardoel – Seinpost: Concentratie & Transformatie