Algemene informatie

Plaats: Leiden
Type woningen/woonwijk: vooroorlogse woningbouw, binnenstedelijk (tuinstadwijk)
Aantal woningen: 130
Opdrachtgever: woningcorporatie De Sleutels, Leiden
Betrokken ketenpartners: - wordt in ketenpartnerschap met bouwbedrijf Hemubo, operationele verantwoordelijkheid bij dochter Hillen&Roosen, uitgevoerd; Vanschagen Architecten; gemeente Leiden
Renovatieperiode: 2019-2022

Meer informatie

De Sleutels
Sandra van Straaten
s.vanStraaten@desleutels.nl
06 10 00 04 06

desleutels.nl
hillen-roosen.nl
vanschagenarchitecten.nl

Centrale Blokken, Leiden

Het renovatieproject Centrale Blokken van woningbouwvereniging De Sleutels ligt in de buurt De Kooi, ten oosten van de Leidse binnenstad. De vooroorlogse woningen met stedelijke monumentenstatus (ontwerpen door architecten Jesse en Splinter) kenden de nodige constructieve problemen zoals scheurvorming en verzakking. In combinatie met regelmatige klachten van bewoners, tekortschietende brandveiligheid en de slechte leefbaarheid van de buurt vormde dit de aanleiding voor de corporatie om het complex te renoveren. Hierbij worden 130 sociale huurwoningen en winkels ingrijpend vernieuwd, waarbij de monumentale gevels behouden blijven. Deze hoogniveau renovatie wordt in ketenpartnerschap met bouwbedrijf Hemubo uitgevoerd.

Duurzaamheid

Voor het project heeft de corporatie ingezet op duurzaamheid, met aandacht voor energetische maatregelen, klimaatadaptatie, circulariteit en het beschermen van aanwezige flora en fauna. In het renovatieplan is sprake van een mix van renovatie met behoud van casco en hoogniveau renovatie met vernieuwing van het casco. Met uitzondering van de monumentale voorgevels, met karakteristieke glas-in-loodramen, worden veel woningen van het complex volledig vernieuwd. Slechts op bijzondere hoeken en bij de poortgebouwen zijn casco’s van de woningen intact gebleven waarbij de achtergevels zijn gesloopt.

Op energetisch vlak maken de woningen een labelsprong van F/G naar A met een Energie-Indexwaarde (EI) van 1,2. De woningen worden daarnaast van mechanische ventilatiesystemen voorzien en aangesloten op stadsverwarming met een gasloze energiebron. Bij de sloop van de woningen zijn diverse materialen behouden gebleven voor hergebruik, zoals metselstenen van de achtergevels, dakpannen en houten balken. Om ook in de toekomst effectief en zuinig materiaalgebruik te faciliteren worden woningen ook voorzien van een materialenpaspoort.

Vanwege de monumentale status van de woningen moest het huidige hoogtepeil ten opzichte van de grondwaterstand worden gehandhaafd. Daarom is besloten een drainagesysteem onder de woningen aan te leggen, wat de gevolgen van toekomstige neerslagpieken moet beperken. Aanvullend dragen mos-sedumdaken op de bergingen in de binnentuinen bij aan extra waterberging.

Tenslotte is in dit renovatieproject bijzondere aandacht besteed aan flora en fauna: door middel van het planten van haagbeuken, installeren van nestkastjes en plaatsen van lokroepapparaten is niet alleen extra groen aangebracht, maar worden mussen en gierzwaluwen ook verleid om terug te keren.

Businesscase/bedrijfsbeleid

Het verduurzamingsbeleid van De Sleutels is nog volop in ontwikkeling. In het verlengde van het landelijke Klimaatakkoord richt het beleid zich op het terugbrengen van de CO2-uitstoot, het voorkomen van de opwarming van de aarde (klimaatmitigatie) en het aanpassen van de woningvoorraad aan de gevolgen van klimaatverandering (klimaatadaptatie). Daarnaast streeft de corporatie ernaar uitputting van grondstoffen te voorkomen door waar mogelijk circulaire materialen toe te passen en de productie van afvalstoffen te minimaliseren. Tegelijkertijd moet het duurzaamheidsbeleid in de portefeuillestrategie bijdragen aan de betaalbaarheid van de woonlasten van huurders. In pilotprojecten onderzoekt de corporatie hoe deze ambities met elkaar in balans kunnen worden gebracht.

De totale investering bedraagt ca. 34 miljoen euro ( 255.000 euro per woning). De verkregen subsidies voor het plaatsen van groene daken en de korting op de verhuurdersheffing maken met in totaal 441.000 euro een relatief klein gedeelte uit van de dekking van de investeringskosten. De huurverhoging van 35 euro per woning levert gedurende de exploitatieperiode van 40 jaar ruim 700.000 euro aan extra inkomsten. Bij de ontwikkeling van het renovatieproject hebben de monumentstatus van het complex en de bedrijfsambities grote invloed gehad op de financiële balans van het project. Van de onrendabele top van ruim 15 miljoen euro is circa 10 miljoen euro toe te schrijven aan de gemeentelijke monumentenstatus.

Vanwege het unieke karakter van dit renovatieproject kunnen de geleerde lessen niet een-op-een op andere projecten worden toegepast. Om die reden heeft de corporatie dan ook geen circulaire maatstaf toegepast om dit project met standaarden of andere projecten te vergelijken. Onderdelen van het project zoals de inventarisatie van herbruikbare materialen, de toepassing van gebruikte materialen van elders en het samenstellen van het materialenpaspoort droegen daarentegen wel bij aan kennisontwikkeling.

Reflectie expertpanel

Het expertpanel is gecharmeerd van de duurzame ambities van De Sleutels en herkent de worsteling met de vertaling daarvan naar de weerbarstige bouwpraktijk. Het ‘leren door te doen’ in pilotprojecten kan daarbij zeker een waardevolle bijdrage leveren aan het ontwikkelen van meer expertise en knowhow op het gebied van circulariteit en klimaatadaptatie. Daarnaast is het panel onder andere van mening dat:

  • De invoering van het materialenpaspoort een belangrijke stap in circulaire richting is in dit project.
  • Het unieke karakter van de Centrale Blokken ervoor zorgt dat andere circulaire ambities in dit renovatieproject minder duidelijk uit de verf komen.
  • De cultuurverandering bij de ketenpartners waardering verdient.
  • Het de vraag is of de toepassing van mos-sedumdaken en de toegepaste drainage in de toekomst voldoende zullen zijn om wateroverlast door overvloedige regenval het hoofd te bieden.

De volledige en uitgebreide reflectie vind u terug in de publicatie Verduurzaming corporatiewoningen.