Plaats: Zwolle
Type woningen/woonwijk: tuinstad hoogbouw 1950-1975
Aantal woningen: 60
Opdrachtgever: deltaWonen, Zwolle
Betrokken ketenpartners: Koopmans Bouw BV, BDG architecten, Hulst Flier Installateurs, Oogst/sloopbedrijf Lagemaat, Deltion College, Alba Concepts
Renovatieperiode: 2020-2021

deltaWonen
Martijn van Dijk
m.v.dijk@deltawonen.nl
038 851 0276

Middelweg, Zwolle

Het renovatieproject aan de Middelweg in Zwolle bestaat uit drie gebouwen uit de jaren ’60 met in totaal 60 appartementen en 12 garageboxen. De appartementen worden gemoderniseerd, terwijl de garageboxen worden omgebouwd tot nieuwe woningen. Eigenaar deltaWonen trekt hiervoor zo’n 11 miljoen euro uit en besteedt daarbij speciale aandacht aan duurzaamheid en circulariteit. De werkzaamheden zijn begonnen in 2020 en duren naar verwachting tot begin 2021.

Duurzaamheid

Op het gebied van circulariteit steekt de corporatie veel energie in het terugwinnen en hergebruiken van materialen uit de bestaande panden. Zo beschouwt deltaWonen de gebouwen in de vastgoedportefeuille als materiaaldepots: aan elke woning wordt een budget van 7200 euro toegekend. Dit extra budget investeert de corporatie in circulaire maatregelen en het wordt aan de complex-exploitatie toegevoegd, zodat het op termijn wordt terugverdiend.

In samenwerking met een extern adviesbureau, Alba Concepts, is een ‘menukaart’ opgesteld die verschillende strategieën bevat met zowel voor- als nadelen, waar deltaWonen in samenwerking met de bouwpartners het renovatieontwerp op kon baseren. Vervolgens zijn de herbruikbare materialen geïnventariseerd, is de opbrengstwaarde ervan ingeschat en zijn deze materialen systematisch ‘geoogst’ in plaats van gesloopt en afgevoerd. In de praktijk betekent dit onder andere dat cv-ketels van minder dan 5 jaar oud worden hergebruikt.

Gevels, daken en vloeren zijn geïsoleerd op het niveau van label A+. Daarbij is onder meer gelet op warmteontwikkeling en de vereiste maximale warmtevraag van 50kW/m² per jaar, wat echter wel spanning opleverde tussen de circulaire doelen enerzijds en energetische doelen anderzijds. Uiteindelijk is bij de gevelisolatie voor Isovlas voorzetwanden gekozen, terwijl bij de isolatie van vloeren en spouw (met polystyreen schuimparels) en de dakisolatie (PIR isolatie) minder circulaire en milieuvriendelijke oplossingen zijn toegepast. Om cumulatie van warmte en daarmee samenhangende hittestress in de zomermaanden te voorkomen is op basis van dezelfde analyse besloten om dubbelglas in plaats van triple-beglazing toe te passen en om met een gebalanceerd ventilatiesysteem voor een comfortabel leefklimaat te zorgen.

Businesscase/bedrijfsbeleid

De corporatie is ervan overtuigd op langere termijn goedkoper en duurzamer te kunnen werken door de woningvoorraad als materialendepot te beschouwen. Circulariteit en inclusiviteit vormen bij deltaWonen daarom belangrijke pijlers van de bedrijfsstrategie ‘Groei & Geluk’. Door hieruit materialen opnieuw te gebruiken zijn minder nieuwe materialen nodig.

Dit is in de portefeuillestrategie geconcretiseerd door aan de materialen in bestaande woningen een waarde toe te rekenen die deel uitmaakt van het investeringsbudget van renovatieprojecten. Hiermee wordt sinds 2019 in verschillende renovatie- en nieuwbouwprojecten geëxperimenteerd. Door uit elk nieuw project conclusies te trekken en de lessen om te zetten in volgende projecten, verwacht de corporatie dit budget steeds nauwkeuriger te kunnen bepalen en doeltreffender in te zetten. Voor de corporatie gaat circulariteit evenwel verder dan hergebruik van grondstoffen en omvat eveneens het inzetten van biobased en gezonde(re) materialen en het inspelen op toekomstige klimaatveranderingen.

Het expertpanel is bijzonder positief over de door deltaWonen ontwikkelde systematiek voor het berekenen van het circulaire budget. Hierbij lijken verschillende aspecten als techniek, financiering en besluitvorming door de corporatie integraal te worden benaderd. Zo wordt het circulair bewustzijn van de organisatie duidelijk versterkt en de logica van circulair denken in de organisatie en praktijk verankerd. Tegelijkertijd spelen ook de toekomstige klimaatomstandigheden een rol in de technische uitvoering, wat op de lange termijn ingrepen en kosten bespaart.

Een goed voorbeeld van op de praktijk gebaseerd leren is uitgebreide analyse van benodigde en beschikbaar bouwstoffen, die deltaWonen in de toekomst wil toepassen. Het panel adviseert daarbij het verankeren en internaliseren van de input van externe adviseurs in de eigen werkorganisatie goed te borgen.

Op het gebied van klimaatadaptatie en het binnenklimaat van de woningen heeft het panel begrip voor de beslissing om geen WKO-installatie toe te passen. De ondergrond bleek na onderzoek door de corporatie hiervoor over te weinig mogelijkheden en capaciteit te beschikken. Het panel betwijfelt of de nu genomen maatregelen ter beperking van zomerse warmteoverlast in de toekomst zullen volstaan, maar waardeert het feit dat deltaWonen de mogelijke alternatieven heeft onderzocht en afgewogen. Het panel adviseert de situatie in de gerenoveerde woningen goed te monitoren.

Tenslotte daagt het panel de corporatie uit om bij materiaalkeuzes waarbij energetische en circulaire doelen met elkaar in strijd komen, ook de laatste stap richting circulariteit te zetten. Aan de keuze voor bijvoorbeeld de toepassing van PIR-dakisolatie lijkt in dit project een eenvoudige kosten/batenanalyse ten grondslag te hebben gelegen, maar deze vanuit circulair oogpunt minder gunstige oplossing had volgens het panel anders aangevlogen kunnen worden, met mogelijk een andere uitkomst als gevolg. Het denkraam van The Natural Step of een vergelijkbaar gedachtengoed, kan hierbij van waarde zijn, omdat dan over de richting waarin naar alternatieven wordt gezocht binnen de organisatie geen onduidelijkheden bestaan.

De volledige en uitgebreide reflectie vind u terug in de publicatie Verduurzaming corporatiewoningen.