Gemeente Utrecht

De gemeente Utrecht heeft in 2017 het Actieplan Middenhuur opgesteld. Aanvullende regels en het speelveld zijn vastgelegd in de Woonvisie.

De belangrijkste punten uit het Actieplan:

  • Van belang is het vertrekpunt. Voor gemeentelijke gronduitgifte is het actieplan (als onderdeel van de Woonvisie) onderdeel van de uitgifteovereenkomst. Voor marktinitiatieven is het actieplan on-derdeel van de onderhandelingen. Voorwaarden voor het realiseren van middenhuurwoningen worden opgenomen in anterieure overeenkomsten met marktpartijen;
  • Minimale oppervlakte via een staffel gekoppeld aan maximale aanvangshuur: minimaal 50m2 GBO voor 763,47 euro tot minimaal 80m2 GBO voor 1.004,16 euro. Uitzondering voor de Bin-nenstad en het Stationsgebied: minimaal 40 tot 60m2 (prijzen jaarlijks geïndexeerd met inflatie);
  • Maximale jaarlijkse huurprijsstinging is inflatie + 1 procent (dat geldt nu ook landelijk), minimale exploitatietermijn van middenhuurwoningen van 20 jaar;
  • Inkomenseisen mogen niet hoger zijn dan een bruto jaarsalaris van 48 keer de maandhuur;
  • De gemeente hanteert een lagere residuele grondprijs dan bij vrije sectorhuur;
  • In gebiedsontwikkelingen sturen op een hoog aandeel middenhuur (geen vaste percentages, wel stedelijk streefcijfer 25 procent middensegment – dus huur én koop – in 2040 in de voorraad). De woonvisie bevat een pijlenschema dat per wijk de gewenste beweegrichting aangeeft.

Eerste resultaten

Vier jaar na invoering van het actieplan is Utrecht positief over de eerste resultaten. Er zijn al zo’n 200 woningen via het Actieplan gerealiseerd. En er zijn er nog veel in voorbereiding. De kracht van het actieplan zit in de helderheid; marktpartijen weten wat de gemeente vraagt. Naar aanleiding van de evaluatie worden beheer en controle aan het actieplan toegevoegd. Hoe borg je dat woningen gedurende de exploitatietermijn voor de afgesproken prijs worden verhuurd? Hoe organiseer je dat? Daar buigt de gemeente Utrecht zich momenteel over (periodieke accountantsverklaring door verhuurders; controle door de gemeente).

Aanvullend op het Actieplan is in 2019 een Stadsakkoord Wonen overeengekomen. Hierin zijn afspraken gemaakt en gezamenlijke doelen opgesteld tussen alle partijen die in de stad actief zijn.

Belangrijkste punten:

  • Afspraak met tien IVBN-beleggers: in vijf jaar tijd overeenkomsten sluiten voor de bouw van 4.500 middenhuurwoningen;
  • Uitvoeringsafspraken over voorrangsregels
  • Huisvestingsverordening: middenhuurwoningen aanbieden via WoningNet, voorrang voor mid-deninkomens (zie hieronder).

Daarnaast zijn in de huisvestingsverordening regels opgesteld voor middeninkomens.

Belangrijkste punten:

  • Bij middenhuur voorrang voor huishoudens met bruto jaarinkomen tot 57.164 euro (1 persoon) respectievelijk 67.557 euro (meerpersoonshuishouden).
  • Extra voorrang voor doorstromers uit een zelfstandige sociale huurwoning;
  • Voorrangsregels gelden zowel bij de eerste verhuur als bij wederverhuur.

In aanvulling op het Actieplan Middenhuur wordt gewerkt aan een Actieplan Betaalbare Koopwoningen (tot de NHG-grens). Hierin staan maatregelen om de beschikbaarheid en betaalbaarheid op korte en lange termijn te borgen.

Maatregelen korte termijn:

Zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw, tot 650.000 euro (tweemaal NHG-grens; prijspeil 2021);

  • Toevoegen van meer betaalbare koopwoningen in gebiedsontwikkelingen;
  • Minimum oppervlakte-eisen, met maatwerk voor innovatieve woonvormen. Wanneer dit opper-vlak niet marktconform kan, dan kiest de gemeente voor huur in de programmering;
  • De opkoopbescherming geldt stadsbreed en tot een prijsgrens van 440.000 euro
  • Bestaande corporatiewoningen bij verkoop langjarig betaalbaar houden (gemeente Utrecht is zeer terughoudend met de verkoop van sociale huurwoningen).

Maatregelen (middel)lange termijn:

  • Stimuleren van innovatieve en bijzondere woonvormen (tussen huur en koop);
  • Afspraken maken met ontwikkelaars over betaalbare koop voor middengroepen;
  • Het uitwerken van maatregelen om koopwoningen langjarig betaalbaar te houden:
  • Een fonds voor betaalbare koopwoningen met koopvarianten als koopgarant;
  • Woningen in het betaalbare koopsegment toewijzen aan middeninkomens. Mogelijkheden toe-komstige aanpassing Huisvestingswet benutten. Tot die tijd afspraken maken met ontwikkelaars.
Schiedam woning huizen (17)