Gemeente Nijkerk

De gemeente Nijkerk stuurt in haar nieuwe woonvisie naast het sociale segment ook op realisatie van het middensegment. Bij nieuwbouw moet 35 procent in het sociale segment vallen (waarvan minimaal 30 procent huur), 10 procent in middensegment laag (huur/koop) en 15 procent in middensegment hoog. Dit onderscheid in laag en hoog is aangebracht zodat niet alleen woningen worden gebouwd aan de top van het segment. Uit woonbehoefteonderzoek blijken Nijkerkers een sterke voorkeur voor koopwoningen te hebben en is er een geringe behoefte aan (midden)huur. Ontwikkelaars kunnen daarom voor de invulling van het middensegment kiezen tussen het bouwen van huur of koop.

Toepassing nieuwe wet- en regelgeving: De werkwijze van de gemeente Nijkerk gaat mogelijk veranderen bij een herziening van de Huisvestingswet, waarbij het mogelijk wordt om sociale koopwoningen toe te wijzen door middel van een huisvestingsvergunningplicht in de Huisvestingsverordening.
 

Om de uitgangspunten van de woonvisie goed te kunnen toepassen bij woningbouwontwikkelingen zijn deze uitgewerkt in twee verordeningen:

1. Verordening differentiatie woningbouw
   Op grond van art. 3.1 Wro bestaat de mogelijkheid om percentages woningbouwcategorieën op te nemen in bestemmingsplannen. De verdeling in percentages zoals die is vastgelegd in de Woonvisie kan echter niet een blauwdruk zijn voor elke woningbouwontwikkeling.
   Met name voor kleinschalige ontwikkelingen zijn er onder voorwaarden een aantal mogelijkheden opgenomen om af te wijken van het aandeel sociale woningbouw. Hiermee moeten kleinere en vaak complexe ontwikkelingen, zoals inbreidingslocaties en transformatieprojecten, geholpen worden. Dat kan ten eerste door het verrekenen (salderen) van sociale (huur)woningen met andere plannen. Een andere optie is het afdragen van een vast bedrag per sociale (huur)woning in een vereveningsfonds voor sociale woningbouw. Deze optie wordt overigens beperkt ingezet. Voorkomen wordt dat ontwikkelaars om strategische redenen het aandeel sociaal “afkopen” en de gemeente zich voor een onmogelijke opgave gesteld ziet om sociale huurwoningen op grote schaal elders te realiseren. Tot slot is naast de gebruikelijke hardheidsclausule ook een maatwerkclausule opgenomen, zodat het college bij gegronde redenen maatwerk kan toepassen.
2. Verordening doelgroepen woningbouw
   Er zijn per categorie doelgroepen op basis van een maximale inkomensgrens vastgelegd, zodat betaalbare woningen ook echt naar huishoudens gaan die daar behoefte aan hebben. En er zijn instandhoudingstermijnen vastgelegd, zodat woningen voor langere tijd voor de betreffende doelgroep behouden blijven. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen bedraagt maar liefst 40 jaar, om daarmee te voorkomen dat private partijen sociale huur in exploitatie nemen en te bewerkstelligen door deze partijen ontwikkelde sociale huurwoningen daadwerkelijk in bezit komen van een woningcorporatie. Waar in de doelgroepenverordening wordt gesproken over een indeling tussen sociale koopwoningen en middeldure koopwoningen (laag/hoog), vallen deze drie segmenten alle onder de huidige wettelijke definitie van sociale koopwoningen (op grond van artikel 7ad Besluit Crisis en Herstelwet).

Vraagstukken in de uitvoering

Bij de werkwijze met woningbouwcategorieën op grond van de Wro/Bro ontstaan diverse vraagstukken:

• Wanneer kan je de werkwijze toepassen? Wel bij een bestemmingsplan of uitgebreide procedure, maar niet bij reguliere procedure?
• Hoe rigide wil je zijn bij de programmering van woningbouwontwikkelingen? Hoe ga je om met verschillende soorten ontwikkelingen? (uitleg, inbreiding, transformatie)
• Hoe ga je om met de actuele prijsstijgingen? Zelfs de huidige NGH-grens is inmiddels te laag voor de in Nijkerk gewenste rijwoning met tuin.
• Strikte interpretatie instandhoudingstermijn sociale koop: Moet bij verkoop van een sociale koopwoning binnen de instandhoudingstermijn worden voldaan aan de bepalingen uit de doelgroepen-verordening?
• Toezicht en handhaving bij sociale koop: Wie moet toezien op naleving van de doelgroepenverordening bij transacties van sociale koopwoningen? En hoe moet de gemeente handhaven wanneer verordening niet wordt nageleefd? Of is het beter om te werken met alternatieven om sociale koop voor doelgroep te behouden?

Huidige oplossingsrichting gemeente Nijkerk

• Woningen uitsluitend marktconform op de markt brengen. Wanneer de waarde van een nieuwbouwwoning hoger komt te liggen dan de koopprijs waarmee deze woning geprogrammeerd wordt, kan gedacht worden aan het toepassen van koop- of erfpachtconstructie om de woning duurzaam te behouden voor de betreffende inkomensdoelgroep en te voorkomen dat de koper als het ware een deel van de woning cadeau krijgt.
• Het ministerie is verzocht om de werkwijze uit de Wro en het Bro voor het vastleggen van sociale koopwoningen in het bestemmingsplan op te nemen in het Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Op die manier kan een notaris eenvoudig in het register van de Wkpb zien dat er publiekrechtelijke beperkingen op grond van de Doelgroepen-verordening gelden voor een woning.
• Privaatrechtelijke maatregelen als een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht om sociale koopwoningen voor de doelgroep te behouden, zijn een alternatief voor de publiekrechtelijke werkwijze op grond van het bestemmingsplan en de doelgroepenverordening, met het oog op de praktische en juridische bezwaren die aan die werkwijze kleven.
• Toepassing nieuwe wet- en regelgeving: De werkwijze van de gemeente Nijkerk gaat mogelijk veranderen bij een herziening van de Huisvestingswet, waarbij het mogelijk wordt om sociale koopwoningen toe te wijzen door middel van een huisvestingsvergunningplicht in de Huisves-tingsverordening.