Woonovatie - Meterik

Woonovatie leverde dit project met daarin acht verplaatsbare, modulaire en geprefabriceerde woningen. Woonovatie ontwikkelde en bekostigde het woningbouwsysteem zelf en exploiteert de acht woningen momenteel ook zelf. De vier kleinste woningen worden onder de aftoppingsgrens verhuurd.

Ontwikkelproces

De huidige bouw- en woningmarkt is weinig flexibel, constateerde Woonovatie. Woningen worden voor vele decennia gerealiseerd en in de oorspronkelijke bouw kunnen moeilijk – of alleen tegen zeer hoge kosten – wijzigingen worden aangebracht. Ook het veranderen van de woonbestemming is daardoor lastig. Waarom niet meer flexibiliteit inbrengen? Bijvoorbeeld door te kiezen voor woningbouw op basis van gestandaardiseerde elementen, die demontabel zijn en kunnen worden verplaatst en hergebruikt. Zodat studio’s of appartementen in de toekomst bijvoorbeeld kunnen worden samengevoegd tot een starterswoning of levensloopbestendige woning. Zo kan de woning meereizen, meegroeien of (in)krimpen, afhankelijk van de woonbehoefte van de eigenaar. Dat is het principe van Woonovatie: het concept biedt maximale flexibiliteit. Daarmee beoogt Woonovatie een antwoord te bieden op de uitdagingen van deze tijd.

Project Meterik is het eerste pilotproject van Woonovatie, bestaande uit acht woningen met verschillende maatvoeringen. In april 2017 zijn de woningen opgeleverd. Sindsdien zijn alle woningen constant bewoond. Vier van de acht woningen zijn studio’s met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Samen met de gemeente Horst aan de Maas onderzoekt Woonovatie de mogelijkheden voor een tweede project.

Bouwkwaliteit

Het concept van Woonovatie gaat uit van modulaire, geprefabriceerde en verplaatsbare elementen. Modules met een vaste maatvoering van 3,5 × 7 meter vormen het casco van de woning. Een casco bestaat uit één module of uit meerdere aan elkaar geschakelde modules. Door te kiezen voor één vaste maatvoering zijn ook alle overige elementen, van fundering, buitenwandelementen met de benodigde isolatiewaardes, tot aan de kapconstructie, in verre mate gestandaardiseerd en kunnen deze zoveel mogelijk geprefabriceerd worden. Op locatie worden ze gemonteerd als woning. Ook voor de binnenafwerking is gekozen voor standaardisatie en prefabricage. Zo wordt er gewerkt met een gestandaardiseerde badkamer- en keukenmodule die volledig geprefabriceerd op de productielocatie van Woonovatie in Swalmen wordt afgeleverd en in de daarvoor bestemde module wordt geïnstalleerd. Bij oplevering en montage op de bouwlocatie hoeft dus nog maar weinig nabewerking plaatst te vinden. De indeling van de module(s) is vrij en kan de eigenaar/bewoner zelf bepalen. De modules rusten op een schroeffundering – per module zijn dit 6 schroeven – met daarop een stalen ring. De woningen zijn ook demontabel ontworpen, dus gemakkelijk uit elkaar te halen en op een andere locatie opnieuw op te bouwen.

De combinatie van een modulair bouwsysteem op basis van standaardisatie en prefabricatie met de mogelijkheid tot demontage in de toekomst maakt het systeem snel en flexibel inzetbaar en betaalbaar.

Duurzaamheid

Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt van het bouwysteem. Dit komt voornamelijk naar voren in de herbruikbaarheid van de modules en in het streven om de woningen Nul-op-de-meter op te leveren en/of te voldoen aan de eisen die nodig zijn om in aanmerking te komen voor EPV. In de woningen wordt alleen gebruik gemaakt van elektriciteit en is geen gasaansluiting gerealiseerd. In project Meterik hebben alle acht woningen een negatieve EPC door een combinatie van het toepassen van materialen met een hoge isolatiewaarde in de schil (het isolatiepakket zorgt ervoor dat de woningen een gemiddelde Rc-waarde halen van 7,6), slimme installaties in de woning en zonnepanelen op de daken. De bewoner kan alleen maar invloed uitoefenen op het feitelijke verbruik van de woning door het gebruik van warm tapwater en het inschakelen van de elektrische verwarming. De verantwoordelijkheid ligt hierbij bij de bewoners zelf. Na een compleet jaar kan er geëvalueerd worden of de theoretische modellen stroken met de praktijk en of bewoners hun gedrag moeten aanpassen. De bijkomende energievoorschotten die Woonovatie doorrekent liggen net iets onder de toegestane energievoorschotten. Aangezien het eerste project nog geen volledig jaar operationeel is, kan er nog niet gezegd worden of dit voorschot overeenkomt met het daadwerkelijk energieverbruik van de woningen. Woonovatie zal in eerste instantie elk jaar bekijken of dit voorschot omlaag of omhoog kan.

De eerste gerealiseerde modules worden verwarmd met elektrische radiatoren. Deze panelen hebben een slechte energiecoëfficiënt en leiden ertoe dat de energiebehoefte op papier te hoog is voor BENG. De negatieve EPC norm is gehaald met extra zonnepanelen. Woonovatie geeft aan in een volgend project andere installatiekeuzes te maken, mede met oog op het Bouwbesluit in 2020

Business case

De doelstelling van Woonovatie is om ‘permanente woningen te realiseren eventueel op een flexibele locatie’. Dit door middel van een bouwsysteem dat zo is ontworpen dat met een zo beperkt mogelijke set aan elementen zo gevarieerd mogelijk gebouwd kan worden en waarbij de elementen gemakkelijk te demonteren zijn zodat ze elders, in een nieuw project, hergebruikt kunnen worden.

Project Meterik is het eerste pilotproject dat gerealiseerd is op basis van het Woonovatie bouwsysteem. De woningen zijn bewust in eigen beheer gebouwd en worden ook door Woonovatie verhuurd, zodat eventuele schoonheidsfoutjes eruit gehaald kunnen worden voordat Woonovatie ze officieel op de markt aanbiedt. In het bouwproces is op sommige punten vastgesteld dat de aanpak, het ontwerp of de handeling van elementen aangepast moet worden om in volgende projecten efficiënter te kunnen werken. Deze verbeterpunten voert Woonovatie momenteel door. De investeringskosten voor het eerste opgeleverde project zijn vanuit dat oogpunt gezien hoger dan verwacht. Volgens Woonovatie is het behaalde rendement in de pilot echter nog altijd voldoende om nu al te spreken van een geslaagd experiment, dat in de toekomst alleen maar efficiënter gerealiseerd kan worden, economisch interessanter wordt voor afnemers, volledig voldoet aan de principes van BENG en nog meer woongenot biedt.

De modules in Meterik zijn geplaatst op tijdelijk gehuurde grond. De gemeente Horst aan de Maas anticipeert hiermee op eventuele bevolkingskrimp in de toekomst. Woonovatie heeft een overeenkomst gesloten met de gemeente voor de huur van de grond met het recht om opstallen te plaatsen voor een periode van 15 jaar (en een eventuele verlenging van 5 jaar of aankoop van de grond). De huurperiode van de grond is een van de knoppen waaraan te draaien valt om de huurprijs bij te stellen. Voor dit project is Woonovatie met de gemeente overeengekomen dat de grondwaarde die gehanteerd wordt bij het bepalen van de huur gelijk is aan die van sociale woningbouw. Dat was in 2017 160,00 euro per m2. De twee kavels die Woonovatie gebruikt, hebben samen een oppervlakte van 1.326 m2. De canon die Woonovatie betaalt is vastgesteld op 3%. Omgerekend is dit 4,95 euro per m2.
Hoewel de grond voor 15 jaar gehuurd wordt, schat Woonovatie de feitelijke exploitatietermijn van de modules nog langer in dan traditionele bouw, vanuit het idee dat ze duurzaam gebouwd, demontabel en verplaatsbaar zijn. Bovendien zijn de verschillende elementen op zo’n manier ontworpen dat deze aan het einde van de levensduur terug gebracht kunnen worden naar materialen die hergebruikt kunnen worden. Woonovatie heeft door een onafhankelijk bureau (Dirkx van Soest) onderzoek laten uitvoeren naar de herbruikbaarheid van elementen. Daaruit is naar voren gekomen dat tot 65% van de elementen waaruit de woningen zijn opgebouwd in een toekomstige situatie opnieuw ingezet kunnen worden. Een ander scenario is dus het in zijn geheel verplaatsen van de modules.

Woonovatie heeft in haar huidige exploitatiemodellen een percentage van 3,0 % van de maandelijkse huursom opgenomen voor onderhoud. De verwachting is dat uit deze reservering in de eerste jaren amper geput hoeft te worden. De toegepaste technische installaties hebben allen een verwachte levensduur van meer dan 15 jaar. Daarnaast worden er naast de huurcomponent ook nog via de energiecomponent inkomsten gegenereerd. Dat maakt dat het project, ondanks de hogere kosten die voortkomen uit het feit dat het een pilot betreft, voor Woonovatie rendabel is.