Algemene informatie

Plaats: Zwolle (Overijssel)
Aantal woningen: 445
Woningtype: diversen
Gemiddelde woningoppervlakte: diversen
Stichingskosten per woning: diversen
Gemiddelde huurprijs: diversen (onder liberalisatiegrens)
Opdrachtgever: deltaWonen
Opdrachtnemer: diversen
Overige betrokken partijen: gemeente Zwolle, provincie Overijssel, deltaWonen, SWZ en WOB
Moment van oplevering: vanaf 2016 en later

Meer informatie

deltaWonen
Martine van der Griendt
sr. Ontwikkelingsmanager

T 038 8510200

www.deltawonen.nl/

Versnellingsactie sociale woningbouw Zwolle

Project Innovatie Betaalbare Nieuwbouw

Slimme samenwerkingsafspraken tussen de Zwolse woningbouwcorporaties en de gemeente om in korte tijd de realisatie van grote aantallen extra sociale woningen in en rondom het centrum van Zwolle mogelijk te maken.

Ontwikkelproces

In Zwolle constateerden de gemeente en de corporaties een aanzienlijk tekort aan betaalbare woningen in en rondom het centrum. Om in korte tijd een grootschalige uitbreiding van de sociale woningvoorraad te bewerkstelligen, hebben deltaWonen en de gemeente Zwolle in afstemming met SWZ en Openbaar Belang een bijzondere samenwerking opgezet – de zogeheten Versnellingsactie. In een samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de nieuwbouw van 313 woningen in het rondom het centrum van Zwolle en over bijbehorende prijsniveaus, energetische prestaties van de woningen (10% beter dan wettelijke EPC-norm), locaties, planning, etc. De provincie Overijssel ondersteunt deze bijzondere samenwerking door toekenning van subsidie vanuit Vitaliteit en Ruimtelijke Identiteit. Inmiddels ziet het er naar uit dat door het doorvoeren van optimalisaties 445 woningen gerealiseerd gaan worden.

Twee belangrijke zaken ondersteunen de Versnellingsactie. De gemeente heeft in het coalitieakkoord een inspanning voor de beoogde toevoeging van 400 woningen opgenomen en deltaWonen heeft vanuit haar strategische voorraadbeleid financiële ruimte gecreëerd (door verkoop van bezit in de regio aan een collega corporatie) om investeringen in Zwolle te kunnen doen. De gezamenlijke doelstelling van de versnellingsactie was het versneld toevoegen van circa 300 sociale huurwoningen in de periode tot 2018. Samen is daartoe een lijst van potentiele ontwikkellocaties opgesteld. De gemeente was eigenaar van de meeste locaties; vier locaties waren reeds in eigendom van de corporaties. Het is gelukt om in een totaalpakket (package deal) op hoofdlijnen tot overeenstemming te komen over bijna al deze locaties. Tevens is de afspraak gemaakt om binnen de locaties te kijken naar optimalisaties in aantallen woningen. Voor vier locaties die al in eigendom zijn van de corporaties is de versnelling er vooral op gericht om in het ontwikkelproces zodanig slim met elkaar samen te werken dat de doorloopsnelheid van planontwikkeling tot uitvoering wordt verlaagd. De totale aanpak maakt dat er zoveel sociale woningen in korte tijd en betaalbaar op de markt zijn en worden gezet.

Martine van der Griendt, ontwikkelmanager bij deltaWonen, kijkt met tevredenheid terug op de werkwijze. “Wij zouden het zo weer doen. De samenwerkingsovereenkomst geeft een heldere structuur. In de voorbereiding ben je met een kleine groep mensen bezig om projecten haalbaar te krijgen. Dat werkt prettig en snel. Ook het vroegtijdig overeenkomen van financiële afspraken en bandbreedtes maakt dat je besluitvaardiger kunt zijn over meerdere projecten tegelijk.” Ook projectmanager van de Gemeente, Anneloes van Roon, ziet veel voordelen in de gekozen wijze van samenwerking. “Het vroegtijdig vaststellen van een gezamenlijk doel met daarbij behorende (financiële) uitgangspunten is de basis voor een transparante samenwerking en biedt ruimte om daadkrachtig aan meerdere projecten tegelijk te werken.”

Business case

In de basisafspraak is uitgegaan van een traditionele rolneming van de partijen. Dat wil zeggen dat de gemeente haar gronden bouwrijp overdraagt.

De crux van de business case van de corporaties zit in de mix van locaties en de koek groter maken. Ontwikkelen op binnenstedelijke locaties is relatief duur. Juist door dure en goedkope locaties te mixen en door grote aantallen te realiseren ontstaat een haalbare business case.
Op basis van een totaalafspraak zijn ook uitspraken mogelijk over een totale risicodeling. Het totale tekort op alle te ontwikkelen locaties wordt fifty/fifty gedeeld tussen de gemeente en deltaWonen. Het delen van de tekorten is een sterk uitgangspunt, omdat alle ontwikkelingen in beginsel een negatief ontwikkelsaldo kennen. Ook ondersteunt dit principe de gemeentelijke keuze voor het inzetten van de gemeentelijke locaties voor deze opgave. Zo leverde het bouwrijp maken van de gronden t.o.v. de grondopbrengsten op basis van de sociale grondprijzen een tekort op van 1.800.000 euro. deltaWonen neemt hiervan naast de gemeente ook de helft voor haar rekening en is bereid om 900.000 euro meer te betalen voor de te verwerven gronden dan de sociale grondprijs. Volgens Martine van der Griendt is dat reëel als je kijkt naar de specifieke locaties waarbij dat het geval is en de bijbehorende marktwaarde van die locaties. “Je moet als corporatie wel flexibel zijn in je grondprijsbeleid om in de concurrentieslag met marktpartijen grip te krijgen op locaties. Dus kijken naar welk rendement op de lange termijn haalbaar is op een locatie in plaats van alleen af te gaan op de initiële investering. Als de marktwaarde van een locatie hoger is, mogen en kunnen we ook meer betalen.”

Een deel van de projecten levert bij delta Wonen boekhoudkundig gezien een onrendabele top op (totaal ca. 11 miljoen). “Maar ook de wijze van waardering van je nieuwbouw op basis van locatie en bouwkwaliteit zorgt ervoor dat je op goede locaties sociale huur binnen de aftoppingsgrens kunt realiseren. We hebben gerekend met IRR en NAR. Door op marktwaarde de investeringsbesluiten te laten nemen is het mogelijk ook op kwaliteit te investeren.” De provincie Overijssel heeft overigens ook een VRI-subsidie toegekend (Vitaliteit en Ruimtelijke Identiteit). Deze wordt met name besteed aan voorzieningen op het grensvlak van privaat en openbaar gebied. Het levert daarmee een bijdrage aan vitale wijken.

Een uitgangspunt bij de samenwerkingsafspraken is ook dat de locaties voor de lange termijn beschikbaar blijven voor de sociale doelgroep. Insteek van de gemeente is een periode van zo’n 25 jaar, vanuit de overweging dat de stad nog tot 2040 groeit. Het eventueel onttrekken van woningen aan de sociale woningvoorraad wordt geregeld via de prestatieafspraken. Mocht er toch sprake zijn van verkopen van woningen op de genoemde locaties, dan zal deltaWonen dit altijd in overleg doen met de gemeente en de opbrengsten in samenspraak met de gemeente opnieuw investeren ten behoeve van de sociale doelgroep in Zwolle.

Duurzaamheid

deltaWonen heeft in haar beleid de ambitie dat alle bestaande woningen in 2023 minimaal energielabel B hebben. Voor de te realiseren woningen van deze versnellingsactie heeft deltaWonen in elk geval de ambitie om de woningen aan een EPC te laten voldoen die 10% beter is dan de geldende wettelijke voorschriften 0,4, oftewel een EPC van 0,37. Dit is ook als zodanig in de samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. Vervolgens wordt per project gekeken naar mogelijke innovaties.

Reflectie panel

Het panel vindt de versnellingsactie sterk en lovenswaardig. De aanpak is niet per se nieuw, maar niettemin interessant. Vooral omdat op deze manier ondanks schaarste aan bouwlocaties – een fenomeen waar veel gemeenten en corporaties mee te maken hebben – toch in korte tijd zulke grote hoeveelheden woningen met ook nog eens een kostenvoordeel gerealiseerd kunnen worden. En ook omdat op deze manier ook op dure locaties sociale woningbouw kan plaatsvinden. Hulde voor de corporaties en de gemeente. Het panel vindt het mooi dat deltaWonen bereid is te investeren in kwaliteit.

infographic versnellingsactie jpg
klik voor vergroting
Eemlaan Zwolle
Friesewal bouw mei 2018
Hobbemaschool Zwolle deltaWonen nieuwbouw oud schoolgebouw
Katwolderplein blok B
Reggelaan ai
transitorium weezenland zwolle
Stinspoort Zwolle
(klik voor vergroting)