Uitkijkwoningen Hoge Schaft Houten

Industrieel geproduceerde volwaardige eengezinswoningen die tegemoet komen aan de vraag naar goedkope eengezinshuurwoningen en de sterk gestegen behoefte aan huisvesting voor statushouders.

Ontwikkelproces

In de gemeente Houten komen nauwelijks eengezinswoningen met een lage huur vrij. Bovendien verwachten gemeente en corporatie dat er de komende jaren extra behoefte aan betaalbare woonruimte ontstaat om ook herenigde gezinnen van statushouders te kunnen huisvesten. Gemeente en corporatie besloten om die reden de krachten te bundelen door gezamenlijk op zoek te gaan naar flexibele huisvestingsoplossingen die snel kunnen worden gerealiseerd. Dit resulteerde uiteindelijk in het realiseren van 25 zogenaamde ‘Uitkijkwoningen’ aan de Hoge Schaft in Houten. Deze locatie wordt door de gemeente houten voor de komende 10 jaar beschikbaar gesteld.

De woningen zijn in opdracht van woningstichting Viveste ontwikkeld door Barli BV en Architectenbureau Leenders. Ze worden industrieel geproduceerd om op de bouwlocatie geassembleerd te worden. Het betreft volwaardige eengezinswoningen van 2 bouwlagen, met 3 slaapkamers, woonkamer met open keuken en een badkamer. De woningen voldoen aan het bouwbesluit en blijven de komende 10 jaar staan, waarna ze naar een andere locatie worden verplaatst.

Voor de uitvraag heeft Viveste een zeer beperkt programma van eisen opgesteld wat is uitgezet naar vijf verschillende aanbieders van verschillende bouwconcepten. Vereisten als verplaatsbaar, conceptueel en/of prefab bouwen, weinig transportbewegingen, installaties en sanitaire ruimte op de begane grond en betaalbaarheid (max. aftoppingsgrens), stonden daarbij centraal. Hoewel de woningen tijdelijk zijn, moet een gezin met opgroeiende kinderen er voor onbepaalde tijd comfortabel in kunnen wonen. Het totale PvE omvatte ongeveer een twee bladzijden A4. Hiermee werd voor de verdere invulling veel ruimte aan marktpartijen geboden om met oplossingen voor de huisvestingsvraag te komen. Het selectieproces heeft ongeveer 2 weken in beslag genomen. Op basis van de ingediende concepten is uiteindelijk aan Barli gevraagd een definitief concept uit te werken.

De bouwkwaliteit/methodiek

De ontwerpen van Barli zijn gebaseerd op het systeem van houtskeletbouw. De productlijn bestaat uit een aantal in samenwerking met Architectenbureau Leenders ontworpen woonconcepten. Daarvan is de EGW-conceptwoning ‘Uitkijkwoning’ bij opdrachtgever Viveste en de gemeente ingebracht. De Uitkijkwoning is een is een prefab tijdelijke huisvestingsvorm met een efficiënte plattegrond, minimale leidinglengtes en minimale verkeersruimten.
Behoudens een paar kleine aanpassingen (o.m. niet overgenomen verspringen in het bouwblok) is/wordt dit ontwerp medio 2017 en 2018 gerealiseerd. De doorlooptijd van het bouwproces is ca. 10 maanden. De uitvoering van de woningen is functioneel en sober.

Duurzaamheid

Bij het ontwerp van de bouwconcepten stuurt de producent op het toepassen van duurzame materialen, zoals bijvoorbeeld FSC-hout, minerale wol als isolatiemateriaal en gipsplaten die uit deels uit een recycleproces zijn gewonnen. Het is een lean-fabricage proces met weinig afval en zoveel mogelijk hergebruik van materialen.

De Uitkijkwoningen worden gasloos gerealiseerd (all electric) en van de fabriek geleverd inclusief een Ecolution All Electric lucht-warmtepompsysteem voor het verwarmen van de woning. Het lucht-warmtepompsysteem zorgt voor energiezuinige verwarming en ventilatie, door het terugwinnen van restwarmte van de uitgaande ventilatielucht. Verder is met het oog op reductie van energieverbruik, gekozen voor het concept ‘boven wonen’ waarbij de installaties en slaapruimten op de beneden etage en het woongedeelte op de bovenliggende etage zijn gesitueerd. Deze voorzieningen drukken de energielasten van de woning aanzienlijk.

Bijzonderheden business case

Het flexibele bouwconcept en de verplaatsbaarheid van de woningen maakt een doorrekening op een (minimaal) dertigjarige exploitatietermijn mogelijk. Voor de eerste fase heeft de corporatie met een tienjarige exploitatietermijn gerekend, inclusief verplaatsingskosten (€ 5.250,=/woning) en een restwaarde van 24.000 euro/woning. Hierdoor is een onrendabele top afgeboekt van 1.000.000 euro (excl. subsidie).

Met het oog op de urgentie van het huisvestingsvraagstuk van statushouders heeft de gemeente de grond beschikbaar gesteld. Deze grondkosten zullen in de tweede fase van exploitatie, op een andere locatie, waarschijnlijk wel bij Viveste in rekening worden gebracht. Daarnaast heeft de corporatie gebruik gemaakt van de kortingsregeling van de verhuurdersheffing voor het realiseren van betaalbare woningen in overdrukgebieden (korting € 20.000/woning).