Transformatiewoningen Deurne en Maastricht

Geen nieuwbouw maar verdubbeling van het aantal woningen door transformatie van grotere eengezinswoningen en appartementen in kleinere wooneenheden voor kleine 1-2 persoonshuishoudens. Plaatsen van handeling: Deurne en Maastricht.

Ontwikkel/ontwerpproces

In opdracht van Woningbouwvereniging Bergopwaarts in Deurne en Woningstichting Servatius in Maastricht heeft Architectenbureau Vissers & Roelands twee afzonderlijke ontwerpopgaven voor transformatieprojecten uitgevoerd. Beide projecten zijn door verschillende aannemers gerealiseerd. De transformatieopgave betrof het realiseren van kleinere woningen in de bestaande woningvoorraad. Daarbij ging het in Deurne om 3 grondgebonden eengezinswoningen (doorzonwoningen jaren-60), waarin 6 woningen gerealiseerd werden. In Maastricht betrof het de transformatie van 3 grotere appartementen naar 4 tweekamerappartementen en 2 studio’s.

Uit voorraadanalyses en marktverkenningen van zowel Wbv. Bergopwaarts in Deurne als Woningstichting Servatius in Maastricht kwam naar voren dat op korte (Maastricht) en langere termijn (Deurne) een tekort aan woningen voor kleine huishoudens ontstaat en een overschot aan grondgebonden eengezinswoningen (Deurne) en grotere appartementen (Maastricht). Dat was voor beide corporaties aanleiding om deze transformatieprojecten te starten.

In Deurne betrof het een pilotproject waarbij werd onderzocht in hoeverre woningtransformatie een haalbare en realistische optie is voor het aanpassen van het woningbezit. Doel was het slim transformeren van verouderde eengezinswoningen tot woningen voor kleine huishoudens voor senioren en starters, als duurzaam en goedkoper alternatief voor sloop/nieuwbouw. Hier zijn een tweetal plattegronden ontwikkeld: een rolstoltoegankelijke benedenwoning voor senioren en een bovenwoning voor starters. Voor de benedenwoningen is extra woonruimte gecreëerd door middel van een aanbouw.

Voor Woningstichting Servatius ging het om het transformeren van verouderde en moeilijk verhuurbare vierkamerappartementen naar kleinere wooneenheden voor starters en 1-2 persoonshuishoudens binnen het bestaande casco. Vier tweekamerappartementen zijn gerealiseerd op de begane grond en eerste verdieping. Op de tweede verdieping zijn twee vrij indeelbare studio’s gerealiseerd.

De bouwkwaliteit/methodiek

Zowel in Deurne als in Maastricht is de bestaande gebouwstructuur, zoals constructieve wanden, leidingschachten en gevelopeningen, zoveel mogelijk in tact gelaten. De verschillende plattegronden zijn in het bestaande casco geïntegreerd, met uitzondering van de uitbouw voor de seniorenwoningen in Deurne. Deze uitbouw is door middel van een houtskeletbouw (droge bouw) gerealiseerd. Tussen beneden- en bovenwoning zijn zwevende dekvloeren en plafondisolatie aangebracht om geluidsoverlast van de woningen onderling te minimaliseren. In Maastricht zijn in dit verband voorzetwanden en isolerende plafonds aangebracht.

De bestaande buitengevels zijn esthetisch opgewaardeerd door het metselwerk te reinigen en het houtwerk te schilderen en oude pannendakbekleding te vervangen. Zowel in Deurne als Maastricht zijn eveneens de houten kozijnen inclusief beglazing vervangen. In Maastricht zijn de balkons voorzien van nieuwe, hardglazen balustraden, om het complex een meer eigentijdse uitstraling te geven.

In Deurne is vanaf de start van het project het principe van ketenintegratie doorgevoerd, waarbij alle betrokken partijen het eigen specialisme maximaal hebben kunnen inzetten. Dit is ten goede gekomen aan de financiële haalbaarheid, de aansluiting met het onderhoudsbeleid van de opdrachtgever en doorloopsnelheid van het traject. In Maastricht kon in samenspraak met de gemeente van het geldende splitsingsbeleid worden afgeweken, door het project als pilot te bestempelen. De gemeente Maastricht was vanaf het begin nauw betrokken bij het hele proces (het project maakte deel uit van een groter herstructureringsgebied) en stelde als voorwaarde dat de huurprijs niet hoger dan de kwaliteitskortingsgrens kwam te liggen.

Duurzaamheid

Door geen sloop/nieuwbouw maar transformatie van bestaand woningbezit toe te passen wordt de milieubelasting geminimaliseerd. Bestaande en goede onderdelen van gebouw en casco worden gehandhaafd en hergebruikt. Eventueel toegevoegde elementen zijn middels houtskeletbouw demontabel uitgevoerd.

Door het verbeteren van de isolatiewaarde van de gebouwschil (na-isolatie spouwmuren, nieuwe kozijnen met HR++-glas, dakisolatie, vervangen van CV-installaties en toepassen van WTW-unit (Deurne) of CO2-gestuurde MV-unit (Maastricht) is het energielabel van de woningen verhoogd van F naar B (benedenwoningen/Deurne) en van E naar A (bovenwoningen Deurne en woningen in Maastricht). Hiervoor is STEP-subsidie ontvangen.

De levensduur van beide complexen is door de ingreep met minimaal 40 jaar verlengd. Het toekomstbestendige karakter van de woningen wordt versterkt door de rolstoeltoegankelijkheid van de senioren/bedenwoningen (Deurne) en de woningen aan te laten sluiten op de verwachte demografische ontwikkeling. Daarnaast wordt dankzij de renovatie de identiteit en herkenbaarheid van de wijk gehandhaafd. Het toevoegen van andere woningtypen geeft een andere dynamiek in de buurt. Door een intensief communicatietraject met de omwonenden zijn (m.n. in Deurne) in de buurt betere sociale verbanden ontstaan, waarmee draagvlak en enthousiasme is gecreëerd. Dit komt vooral de sociale duurzaamheid ten goede.

Bijzonderheden businesscase

Doordat in Deurne de woningen op de nominatie stonden om te worden gesloopt, was de boekwaarde laag. Met het beschikbare bouwbudget (ca. € 80.000) is een levensduurverlenging van minimaal 40 jaar gerealiseerd.

Door toepassing van ketenintegratie is de bouwmethodiek afgestemd op de gewenste bouwsnelheid, kon het meerjaren onderhoudsplan van de corporatie worden afgestemd op de exploitatietermijn en zijn bouwkosten afgestemd op geselecteerde bouwmaterialen, onderhoudskosten en meerjaren onderhoudsplanning. Hierdoor was de opdrachtgever in staat exploitatiekosten, onderhoudskosten en huuropbrengsten te optimaliseren.

Uit een quickscan van de woningvoorraad van Wbv. Bergopwaarts is gebleken dat herhaling van het transformatieconcept mogelijk is. Om die reden is van de start rekening gehouden met een hoge repetitiegraad, bijv. door een modulaire ontwikkeling van geprefabriceerde elementen voor de aanbouw. Door deze standaardisatie wordt tijdwinst gerealiseerd. In principe is een serie-van-1 mogelijk, waardoor transformatie bij woningmutatie uitvoerbaar wordt.

In Maastricht was de transformatie een onderdeel van een omvangrijker renovatieproject (Pottenberg). Door de transformatie onder te brengen bij dezelfde aannemer (BAM) werden de overheadkosten gedrukt en kon de kennis en ervaring van aannemer en installateur worden benut.