NOM woningen Boekweit - Boekel

In Boekel ontwikkelde woningcorporatie PeelrandWonen de eerste 19 Nul-op-de-Meter woningen met energieprestatievergoeding (EPV) van Nederland.

Ontwikkelproces

Het realiseren van betaalbare woningen is vanaf het begin van de ontwikkeling in Boekel het uitgangspunt geweest van PeelrandWonen. In 2014 zette de corporatie de nieuwbouwopgave van de 19 woningen bij acht partijen weg. Daarbij is voor de bouwkosten een prijsplafond van 100.000 euro per woning meegegeven. De uitvraag ging uit van het Design&Build-principe en was erg beknopt. Op een A4’tje stond het Programma van Eisen van PeelrandWonen op hoofdlijnen uitgewerkt. Zes van de acht partijen konden aan de vraag voldoen. Van Wanrooij kreeg de opdracht gegund.

De EPC-norm in de uitvraag was aanvankelijk de destijds geldende norm van 0,4. Direct na de gunning werd echter de EPV-regeling gelanceerd. Hoewel de besluitvorming in de Tweede Kamer hierover nog niet rond was, besloot PeelrandWonen de 19 woningen in Boekel toch als Nul-op-de-Meter woning met EPV uit te willen voeren, in de verwachting dat het Kamerbesluit over de EPV-regeling ook wel spoedig zou volgen. In een één-op-één situatie met de aannemer is vervolgens een Nul-op-de-Meter concept voor de woningen uitgewerkt. Op de dag dat de woningen werden opgeleverd, nam de Kamer de EPV-regeling aan. In 2016 werd op de beurs Building Holland voor dit woningbouwproject het eerste NOM certificaat met EPV afgegeven.

Het Nul-op-de-Meter concept dreef de investeringskosten uiteraard wel boven het eerder gestelde prijsplafond van 100.000 euro. “Maar de totale investering lag nog steeds lager dan menig ander nieuwbouwproject dat we conform Bouwbesluit hebben uitontwikkeld”, durft Joris van Gemert, ontwikkelaar van het project bij PeelrandWonen, te stellen. Dit komt ook omdat PeelrandWonen en Van Wanrooij het project als ‘best practice’ hebben beschouwd.

Bouwmethodiek

Voor deze nieuwbouwopgave heeft Van Wanrooij hun reeds ontwikkelde Optioconcept als basis genomen. Na gunning hebben PeelrandWonen en Van Wanrooij de basis Optiowoning aangepast aan het PvE van de corporatie en geoptimaliseerd tot Nul-op-de-Meter woningen. De standaard Optiowoning is vrij indeelbaar, maar PeelrandWonen heeft er bewust voor gekozen om alle 19 woningen identiek uit te voeren. Deze efficiëntie leverde een extra kostenbesparing op. Een LEAN-proces en een werkvoorbereiding in BIM maakte dat de uitvoering nog geen zes maanden duurde. De woningen hebben een hoog afwerkingsniveau om zo de exploitatie van de woningen voor langere tijd te kunnen garanderen.

Duurzaamheid

Trias energetica was het leidende duurzaamheidsprincipe voor de woningen: de schil moet kierdicht en optimaal geïsoleerd zijn, waarmee de warmtevraag in beginsel laag is. De woningen zijn verder allen voorzien van triple-beglazing en geïntegreerde PV-panelen. Het Nul-op-de-Meter concept is invulling gegeven met individuele warmtepompen met een bron op 130 meter diepte en warmtewisselaar, balansventilatie en LT-vloerverwarming.

Bij het kiezen van de energetische oplossingen is ook nadrukkelijk rekening gehouden met de wensen en behoeften van de uiteindelijke gebruiker. “Weet goed voor wie je de woningen ontwikkelt” zegt Joris van Gemert. “Voor elke doelgroep maak je andere keuzes. Ook met betrekking tot de installaties. Voor senioren is vloerverwarming bijvoorbeeld niet optimaal, want daarbij is de opwarmtijd te lang.” Door met de juiste doelgroep voor ogen te ontwikkelen kun je dus ook voorkomen dat er geld aan de verkeerde dingen wordt uitgegeven.

Door het Nul-op-de-Meter concept heeft de bewoner de garantie dat de woonlasten niet wijzigen en dat de woning alle energie opwekt die nodig is voor de installatie en het verbruik. Een digitaal monitoringssysteem in de woningen maakt daarbij de feitelijke energieprestatie voor de opdrachtgever, de opdrachtnemer én de bewoner inzichtelijk. Meters op de installaties laten zien wat de installaties verbruiken en de zonnepanelen opwekken. Op basis hiervan kan een bewoner ook worden aangesproken bij afwijkend gedrag, of als het algehele verbruik in verhouding groot is. De nieuwsgierige bewoner kijkt mee via een toegankelijke app. Dat blijkt in de praktijk ook de bewustwording van het eigen energiegebruik te vergroten.

Het Nul-op-de-Meter label van de woningen heeft zich inmiddels ook in de praktijk bewezen. De bewoners wonen nu ruim een jaar in de woningen en de energienota’s komen inderdaad op nul uit. De meeste bewoners krijgen zelfs geld terug van de energieleverancier. Sindsdien is het beleid van PeelrandWonen dat nieuwbouwwoningen alleen nog maar Nul-op-de-Meter ontwikkeld worden. Daarmee sorteert de corporatie voor op Nederland CO2-neutraal in 2050.

Business case

Voor de business case is uitgegaan van de parameters conform WSW, in combinatie met gereduceerde grond- en legeskosten. De gemeente Boekel geeft 25 procent korting op de (sociale) grondprijs bij het gasloos en all-electric realiseren van nieuwbouwwoningen. Daarmee stimuleert de gemeente extra duurzaamheidsinvesteringen. Mede dankzij deze korting op de grondprijs kunnen de Nul-op-de-Meter woningen onder de aftoppingsgrens verhuurd worden.

Door het toepassen van de EPV geeft de business case slechts een minimale onrendabele top aan. Het onderhoud van de woningen is ondergebracht bij de opdrachtnemer.