Lijsterhof - Barneveld

Om aan de vraag naar huisvesting voor statushouders tegemoet te komen, namen de gemeente Barneveld en de plaatselijke woningcorporatie het initiatief tot de bouw en realisatie van 22 prefab eengezinswoningen.

Ontwikkelproces

In de gemeente Barneveld had het huisvesten van statushouders in 2015 en 2016 een hoge urgentie. Om hieraan tegemoet te komen, spraken gemeente en Woningstichting Barneveld af dat de huisvesting van deze groep een gezamenlijke inspanning vereiste. Als boter bij de vis werd midden in Barneveld een locatie aangewezen en bouwrijp gemaakt waarop gedurende een periode van 10 jaar een project voor statushouders gerealiseerd kon worden. Om snel in huisvesting te kunnen voorzien, werd besloten om met een prefab bouwconcept in deze bouw- en huisvestingsopgave te voorzien.

Tijdens verloop van het proces spande de gemeente zich maximaal in om zo snel mogelijk de noodzakelijke vergunningen te verlenen. De gemeente was bereid om de kavel voor 10 jaar ‘om niet’ beschikbaar te stellen en gaf de corporatie voor eenzelfde periode vrijstelling op het vigerende bestemmingplan.

De specifieke vraagstelling – snelheid, tijdelijk op specifieke locatie, druk vanuit overheid – dwong de corporatie om naar passende partijen te zoeken die aan de vraagstelling konden voldoen. Daarvoor werd gewerkt met een longlist van (semi) prefab bouwers. Aanvankelijk werd daarbij uitgegaan van een exploitatieperiode van 10-15 jaar. Toen met de gemeente kon worden afgesproken dat de woningen elders herplaatst konden worden, is gekozen voor een hogere kwaliteit die 50 jaar geëxploiteerd kon worden. Daarmee ging het om een vorm van ‘permanente huisvesting op een tijdelijke locatie’. Met de gemeente wordt al in 2018 naar een locatie gezocht waarnaar de woningen uiterlijk 2026 verplaatst zullen worden.

Na afweging van verschillende aanbieders is besloten met Think Wonen in zee te gaan. Hierbij speelden prijs, kwaliteit & afwerkingsniveau, snelheid & snelle levertijd (productiecapaciteit) en eerdere ervaring met de leverancier een belangrijke rol.

De bouwkwaliteit/methodiek

Prefab woningen zijn woningen waarvan de belangrijkste componenten niet op de bouwlocatie worden gefabriceerd, maar kant-en-klaar worden aangeleverd vanuit de fabriek. In de periode april-mei 2016 werden de woningen in het centrum van Barneveld geplaatst, waarna ze verder werden afgewerkt. Eind augustus waren alle 22 woningen verhuurd. De totale bouw- & levertijd betrof, vanaf bouwrijp maken van de bouwgrond, circa 8 maanden.

Het bouwen in een fabriekshal heeft, volgens de corporatie, voordelen ten opzichte van traditionele bouw. Het bouwproces wordt ingericht als productie- c.q. lopende band werk. Daardoor worden de gekozen materialen in geconditioneerde omstandigheden gemonteerd, wat de kwaliteit van het productieproces ten goede komt.

Woningstichting Barneveld had ruime keuze in materiaalgebruik. Daarbij is gekozen voor traditionele materialen van bewezen kwaliteit en waarvan de onderhoudscomponent naar verwachting laag is. De woningen beschikken daardoor over gemetselde buitenmuren, betonnen vloeren, houten binnenspouwmuren en kunststof kozijnen. In het ontwerp woog betaalbaarheid zwaar: er zijn vooral rechthoekige vormen toegepast, zonder lastige details en met een plat dak. De woningen zijn voorzien van in Polen geproduceerde prefab badkamers en toiletruimtes.

De woningen zijn desgewenst verplaatsbaar, ombouwbaar, her-inzetbaar en terug leverbaar (in hoge mate circulair te demonteren), hoewel over de teruglevering met de leverancier geen afspraken zijn gemaakt. Verder zijn de woningen degelijk genoeg om ze 50 jaar te kunnen exploiteren. Zo nodig kunnen de courante woningen ook aan andere huisvesters elders in het land worden verkocht.

Duurzaamheid

De woningen zijn aardgasvrij gerealiseerd en daarmee all-electric. Aan de plafonds bevestigde infraroodpanelen verwarmen de woning; een elektrische boiler verzorgt de warmwater voorziening. Voor de ventilatie is op de begane grond gebruik gemaakt van een Climarad WTW, in combinatie met zelfregulerende roosters in de slaapkamers op de bovenliggende verdiepingen. Verder zijn de woningen individueel voorzien van PV-panelen. De EPC-waarde van woningen ligt op 0,4. Door enkele extra PV-panelen te plaatsen zijn de woningen op termijn gemakkelijk tot NOM-woningen up te graden.

Uitgangspunt was de woningen minimaal te laten voldoen aan het bouwbesluit voor permanente woningen. In de schil is extra isolatiewaarde toegevoegd, wat maakt dat de woningen zonder grote aanpassingen, gereed zijn om bij verplaatsing aan het dan geldende bouwbesluit te voldoen.

Voor het gebruik van de woninginstallaties is de gemaakte handleiding speciaal voor de groep statushouders vertaald. Dat neemt niet weg dat deze groep per definitie aan de omgang met een gemiddelde Nederlandse woning moet wennen.

Bijzonderheden business case

De woningen worden juridisch aangemerkt als ‘verplaatsbaar onroerend goed’ (o.m. van belang voor het vestigen zakelijke rechten en fiscale zaken).

De gemiddelde bouwkosten per woning kwamen lager uit dan de referentie bouwkosten van de corporatie. Door de woningen na 10 jaar naar een andere, meer definitieve locatie te verplaatsen, kunnen ze in principe nog 40 jaar worden geëxploiteerd. Daarmee wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden (€ 5.000/woning herplaatskosten). De keuze voor traditionele bouwmaterialen zorgt voor gemiddelde onderhoudskosten die aansluiten op wat bij Woningstichting Barneveld gebruikelijk is.