Algemene informatie

Plaats: Almere (Flevoland)
Aantal woningen: 58
Woningtype: : Eengezinswoningen (2 lagen + kap) en starterswoningen (1 laag + kap)
Gemiddelde woningoppervlakte: 88 en 110 m2 (gbo)
Stichtingskosten per woning: 120.000 euro
Gemiddelde huurprijs: 550 (target prijsvraag)
Opdrachtgever: De Alliantie
Aannemer: Trebbe Oost & Noord BV
Overige betrokken partijen: A3 architecten; Woningbouwatelier
Moment van oplevering: voorjaar 2018

Meer informatie

De Alliantie

www.de-alliantie.nl

Goedhuurwoningen Zandpoort - Almere

Project Innovatie Betaalbare Nieuwbouw

Door de gemeente Almere en het Woningbouwatelier ontworpen goedkope huurwoningen naar aanleiding van een uitgeschreven prijsvraag. In Almere in twee verschillende vormen gerealiseerd voor zowel gezinnen als een- als tweepersoonshuishoudens.

Ontwikkelproces

Begin 2015 initieerden de gemeente Almere in samenwerking met het Woningbouwatelier de Goedhuur-prijsvraag. Daarin werd de bouwwereld gevraagd plannen in te dienen voor duurzame, betaalbare en kwalitatief goede woningen. De lat daarin lag hoog: een maximale kale huur van € 550 en zo laag mogelijke energielasten. Het door Trebbe en de Alliantie ingediende project van 58 betaalbare en energiezuinige woningen kwam daarbij als één van de twee winnaars uit de bus.

De woningen zijn ontwikkeld en worden uitgevoerd volgens BasisWonen, het woonconcept van Trebbe voor grondgebonden woningen. Met het oog op de doelgroep – gezinnen en starters – is gekozen voor twee verschillende woningtypes, in de vorm van 1 laag met kap (30 woningen) en 2 lagen met kap (28 woningen).

Om de woningen betaalbaar te kunnen realiseren is ervoor gekozen om alle partners vanaf de start van het ontwikkelproces te betrekken. Gemeente Almere, bouwer en woningcorporatie hebben in enkele pressure-cookersessies de gebiedsontwikkeling opgepakt en het stedenbouwkundig plan ontwikkeld (incl. verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan). Daardoor kon vanaf de start rekening worden gehouden met de uitgangspunten van betaalbaarheid en kwaliteit.

Om de gevraagde hoge kwaliteit te realiseren is uitgegaan van het BasisWonen prefab concept van de bouwer. De architectonische – en afwerkingskwaliteit zijn naar wens van de opdrachtgever en een ontwerp van A3 Architecten aangepast. Zo is de architectonische kwaliteit versterkt door de koppen van de bouwblokken als belangrijke hoekoplossingen te markeren en de zijn details van het metselwerk te verfraaid. Aan de afwerkingskwaliteit is het Programma van Eisen van de corporatie toegevoegd, waardoor een op de doelgroep passende woning is gecreëerd. Kostenbesparingen zijn gerealiseerd door in een strak voorbereidingsproces het aantal voorbereidingsuren te optimaliseren. Daarnaast worden prefab bouwsystemen gebruikt (zie hieronder). De corporatie neemt de woningen ‘turn-key’ af.

De bouwkwaliteit/methodiek

Binnen het bouwsysteem van BasisWonen worden de belangrijkste bouwcomponenten prefab op de bouwplaats aangeleverd. Dit heeft onder meer betrekking op de fundering, binnenspouwbladen inclusief gemonteerde kozijnen, kap en onderdelen van de installatie. Dankzij deze wijze van fabriceren is de bouwer in staat een hogere kwaliteitsstandaard te realiseren. De woningen beschikken over een beproefd installatiesysteem.
Binnen het bouwconcept zijn verschillende woningtypen gerealiseerd, die qua formaat en indeling goed aansluiten op de behoefte van de verschillende doelgroepen die door De Alliantie in het complex gehuisvest zullen worden.

Start van de bouw heeft plaatsgevonden in december 2017. De eerste woning is na 55 werkbare dagen opgeleverd. De totale bouwtijd van de 58 woningen is circa 6 maanden.

Duurzaamheid

Naast betaalbaarheid is ook duurzaamheid in de wijk Zandpoort in Almere waar de woningen worden gerealiseerd, een belangrijk thema. Bewust omgaan met energie is er de standaard. In het verlengde van de prijsvraag hebben opdrachtgever en opdrachtnemer de woningen standaard een EPC-waarde van 0,0 gegeven (energieneutraal), dankzij een goed geïsoleerde buitenschil, zeer efficiënte installaties, gecombineerd met PV-panelen. Verder is in de woningen gebruik gemaakt van gecertificeerd hout en heeft de basiswoning een GPR-score van gemiddeld 7,5. Het stadsverwarmingssysteem zorgt voor verwarming van de woningen.

Verder heeft de gemeente ervoor gekozen om in de wijk het hemelwater via de oppervlakte in WADI’s te verzamelen. Dankzij het architectonisch ontwerp versterken stedenbouw, landschap en duurzaamheid elkaar, bijvoorbeeld in de mee-ontworpen erfafscheidingen, bijzondere metselwerkdetails en de afstemming van kleur- en metselwerkpalet.

Bijzonderheden businesscase

‘Samenwerking’ is de centrale schakel in de businesscase. De samenwerking tussen gemeente, opdrachtgever en opdrachtnemer en haar ketenpartners vanaf de start van het (stedenbouwkundig) plan, heeft ervoor voor gezorgd dat geen zaken dubbel zijn gedaan, en hebben betrokken partijen zich kunnen focussen op eigen professionele inbreng. Consequent is elke toevoeging aan de woning of aan het openbaar gebied is tegen het licht van betaalbaarheid en duurzaamheid gehouden. De gemeente droeg daaraan in belangrijke mate bij door de grondkosten laag te houden (€ 14.050/woning) en een stimuleringsbijdrage (€ 1500/woning). Partijen zijn er daardoor in geslaagd de investeringskosten laag te houden en zijn bij de materiaalkeuze de onderhoudskosten scherp in de gaten gehouden.

Reflectie panel

Het panel prijst de intensieve samenwerking tussen gemeente, opdrachtnemer, opdrachtgever en de betrokken ketenpartners. Daarmee lijkt de gemeente erin geslaagd het maximale uit de prijsvraag te halen: Goede betaalbare huurwoningen met, in eerste aanleg, lage energielasten. Het energie-neutrale karakter (EPC = 0) van de woningen levert daaraan een belangrijke bijdrage. Het plan bewijst dat intensief samenwerken zeker vruchten afwerpt. Ook het doordachte ontwerp en de bewuste materiaalkeuze spreken aan. Dat in de bouwketen kostenvoordelen zijn gerealiseerd doordat co-makers elkaars materialen hebben gebruikt, verdient vermelding. In het gunningsproces is eveneens tijdwinst gerealiseerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente de ontwerptekeningen kon beoordelen nog voordat de omgevingsvergunning werd ingediend.

Het panel onderschrijft dan ook de conclusie van de betrokken partijen dat het realiseren van betaalbare en kwalitatief goede woningen altijd mogelijk is, wanneer partijen dit doel gezamenlijk voor ogen hebben en houden.

Tegelijkertijd plaatst het panel vraagtekens bij de geprognotiseerde energielasten (€ 10-25/maand). Niet alle stadsverwarmingssystemen kennen een duurzame bron. Daarnaast zijn de (vaste) kosten van stadsverwarming voor de gebruiker vaak fors hoger dan een all-eletric alternatief.

Almere
(klik voor vergroten)
zandpoort-almere-sleuteloverdracht-4
zandpoort-almere-sleuteloverdracht-5