Algemene informatie

Plaats: Sneek (Friesland)
Aantal woningen: 33
Woningtype: eengezinswoningen
Gemiddelde woningoppervlakte: 104,4 m2 BVO, 86,7 m2 GBO, 67 m2 VO
Investeringskosten: bouw- en ontwikkelkosten 102.000 euro excl. btw; grondkosten 27.273 euro excl. btw (stichtingskosten 129,200 euro excl. btw) (prijsvorming april 2017).
Gemiddelde huurprijs: 592 euro per maand (afh. van specifieke woningeigenschappen)
Opdrachtgever: Accolade
Opdrachtnemer: VDM
Overige partijen: Van der Wiel (binnenterrein)
Moment van oplevering: najaar 2018

Meer informatie

Accolade
Dienke Slatman
Coördinator Ontwikkeling
T 0513 614 218 | M 06 29 59 24 25

VDM Woningen
Pieter Bouma
Hoofd Planontwikkeling
T 0512 571 234 | M 06 – 51 85 73 79

Fumerus - Sneek

Project Innovatie Betaalbare Nieuwbouw

33 identiek uitgevoerde prefab houtskeletbouw woningen in Sneek. De woningen hebben een extra brede beukmaat en zijn gesitueerd rondom een collectieve groene binnentuin.

Ontwikkelproces

In Fumerus Sneek had woningcorporatie Accolade de ambitie om op pragmatische wijze betaalbare en duurzame woningen te realiseren. Aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalde Accolade wat de afmeting van de woningen en het inrichtingsniveau moesten zijn. Vervolgens heeft Accolade dit vertaald in een vraagspecificatie op hoofdlijnen en aanbesteed op basis van het Design & Build-principe tegen een maximaal bouw- en ontwikkelbudget. Door aan te besteden met het woningwaardingstelsel als uitgangspunt voor de afmeting en inrichting van de woning, komen de huurprijzen altijd onder de aftoppingsgrens uit. De huurprijs vloeit immers niet voort uit het investeringsbedrag van de woning, maar uit de woonkwaliteit. Een eventueel duur cascosysteem, veel gevelopeningen, dure gevelmaterialen etc. hebben dus ook geen invloed op de huurprijs. Meerdere aannemers voldeden aan de inschrijfcriteria, elk met een andere uitvoeringskwaliteit. De ene aannemer stopte meer techniek in de woningen, de andere bedacht een betere indeling en weer een ander een betere energieprestatie. Uiteindelijk kreeg VDM Woningen de opdracht. Tijdens het ontwikkelproces werkte VDM Woningen de woonplattegronden, het bouwsysteem en de technische aspecten op basis van de prestatie-eisen van Accolade verder uit.

Kenmerkend aan de woningen zijn onder meer de standaardisering in de maatvoering en de bovengemiddelde brede beukmaat. De brede beukmaat maakt dat de woningen van binnen goed indeelbaar zijn. Met het oog op huurders met een hogere leeftijd is een rechte steektrap in de woning geplaatst. De brede beukmaat is ook handig wanneer een woning in de toekomst een woonprogramma op de begane grond moet krijgen. Bovendien kan eventuele vervangende nieuwbouw in de toekomst gemakkelijk op het bestaande bouwvlak plaatsvinden.

Bouwproces

VDM Woningen bouwt met een prefab houtskeletbouwsysteem en heeft voor dit project gekozen voor 33 woningen met dezelfde maatvoering. Dit maakt dat VDM Woningen een efficiënt en snel bouwproces kon oplijnen. VDM Woningen nam ook zelf een architect in handen voor dit project om specifieke wensen van de opdrachtgever door te vertalen in de woningen. Hierdoor bespaarde Accolade op de ontwikkelkosten.

Duurzaamheid

Er is veel aandacht uitgegaan naar de kwaliteit van het casco. “We hebben hier bewust voor gekozen, want het casco gaat het langste mee in de woning en moet energetisch kloppen”, geeft Dienke Slatman, ontwikkelaar van het project aan. Techniek daarentegen verandert dusdanig snel dat het steeds vervangen kan worden. Vanuit die optiek zijn alle woningen zeer goed geïsoleerd middels een thermische schil met een hoge Rc-waarde. Deze aanpak maakt het ook relatief eenvoudig om de woningen in de toekomst alsnog Nul-op-de-Meter (NOM) te maken. De toepassing van houtskeletbouw elementen draagt hier eveneens aan bij: verdiepingsvloeren en wanden zijn goed benaderbaar door het eenvoudig kunnen verwijderen van wand- en/of vloerplaten, zodat de installatie kan worden aangepast aan de NOM uitgangspunten.

De woningen zijn bij oplevering NOM-ready. Alle woningen voldoen aan de EPC-norm van 0,4. Daarbij is voor het energieverbruik ten behoeve van koken, tv kijken, etc. gerekend met 28 kWh per m2 in plaats van de vereiste aanname van 26 kWh per m2. Ook wanneer de huurders dus een hoger eigen verbruik hebben, voldoen de woningen nog steeds aan de EPC-norm uit het huidige Bouwbesluit. Accolade zet ook in op bewust energiegebruik door bewoners. De corporatie simuleert huurders om zuinig met energie om te gaan.

De woningen hebben vloerverwarming op de begane grond en elektrische radiatoren op de eerste verdieping (EI= < 0,6 (A++)). De woningen zijn nu nog voorzien van een gasaansluiting. De gasleidingen voor dit project zijn enkele jaren geleden al aangelegd en het was economisch gezien niet logisch om deze gasleidingen niet te benutten. Elders bouwt Accolade wel gasloos, deze keuze is locatieafhankelijk. In basis gaat het er volgens Accolade om de energievraag laag te houden. Een jaar geleden was een HR-ketel een goedkope oplossing in een goed geïsoleerde woning. Een warmtepomp is duurder.

Business case

Het slimme PvE en de manier van uitvragen maakt de business case ook financieel interessant. Door aan te besteden met een maximaal bouw- en ontwikkelbudget bleef de aanbieding financieel binnen de vastgestelde normen, wat niet gelukt zou zijn als Accolade zelf had ontwikkeld en een bestek had geschreven.

De investeringskosten en het beheer en onderhoud van de woningen, afgezet tegen de huuropbrengsten over een exploitatietermijn van 50 jaar, resulteren in een onrendabele top. Volgens Dienke Slatman is dat onvermijdelijk bij huurprijzen op basis van 70% van maximaal redelijk. Om die onrendabele top te voorkomen moet je nog kleiner bouwen. En de woningen hebben na 50 jaar ook nog een restwaarde. Per saldo een aantrekkelijke business case dus.

Reflectie panel

Het panel vindt de opzet van het project, rondom een collectieve groene binnentuin, aantrekkelijk en bijzonder. Daarmee is een mooie groene beleving gecreëerd op een efficiënte manier. Ook de architectuur is fraai. De brede beukmaat zorgt voor een aantrekkelijke woonbeleving en is interessant met het oog op de levensloopbestendigheid van de woningen. Wel is het panel van mening dat er veel (inefficiënte) verkeersruimte in de woning aanwezig is en de woning op dit moment nog niet optimaal is ingericht om er onbezorgd oud te worden. Een rechte steektrap is bijvoorbeeld veiliger voor ouderen, maar er moet ook voldoende ruimte zijn voor een traplift. De slaapkamer laat voor ouderen weinig ruimte over om rondom het bed te lopen.

Hoewel de voorkeur uitgaat naar gasloos, begrijpt het panel de afweging om in dit geval gebruik te maken van de bestaande gasleidingen op de locatie. Daarbij is nadrukkelijk geredeneerd vanuit de Trias Energetica, met een duurzaam en zeer isolerend casco als uitgangspunt. Dat is sterk, volgens het panel. Daarmee wordt het gasverbruik in ieder geval zo laag mogelijk gehouden. Nul-op-de-Meter kan in een later stadium altijd nog gerealiseerd worden. Overigens is een wasruimte op de begane grond ook interessant vanuit energetisch en economisch oogpunt. Het zet bewoners sneller aan om buiten de was te drogen in plaats van in de wasdroger.

Tot slot geeft het panel aan dat dit project op een mooie manier aantoont dat bouwen met houtskeletbouw – een milieuvriendelijke en gezonde bouwmethodiek – ook betaalbaar kan zijn voor de sociale sector en concurrerend kan zijn met traditionele bouw. Het panel hoopt dat het project ook in die zin tot navolging en doorontwikkeling leidt, zodat er uiteindelijk een kritische massa ontstaat die zorgt dat houtskeletbouw een betaalbare en breed toegepaste bouwmethode wordt.

Fumerus Sneek

Ontwerp (pdf, 1,6 MB)

Fumerus Sneek 3
Fumerus Sneek 2
Fumerus plattegrond
Fumerus plattegrond 2
(klik voor vergroting)