De Studio - Amsterdam

De Studio is het resultaat van de transformatie van het voormalige GAK-kantoor aan de Westelijke Ringweg van Amsterdam naar een complex met compacte huur- en koopwoningen.

Ontwikkelproces

Met project ‘De Studio’ namen woningcorporatie Stadgenoot en ontwikkelaar AM het initiatief om het voormalige GAK-kantoor van circa 40.000 m2 aan te kopen en te transformeren naar 651 woningen. De Studio is ontwikkeld voor twee doelgroepen die nog maar moeilijk aan een betaalbare woning komen in Amsterdam: studenten en starters. De studio’s kunnen door de kleine maatvoering en vanwege het feit dat ze in een bestaand gebouw gerealiseerd zijn antwoord geven op deze prangende woonvraag.

De woningen zelf zijn compact, maar in de plint hebben bewoners diverse aanvullende voorzieningen tot hun beschikking. Er is een collectieve ruimte met wasmachines en drogers, individuele bergingen en een gemeenschappelijke fietsenkelder. Ook zijn er werkplekken die gehuurd kunnen worden en een restaurant waar je als bewoner bijvoorbeeld je verjaardag kunt vieren. Daarmee is De Studio behalve een woonconcept ook een community concept. Een huismeester draagt zorg voor het dagelijkse beheer en onderhoud van het gehele gebouw.

De eerste fase is traditioneel aanbesteed op basis van een bestek en ontwerptekeningen. Het belangrijkste gunningscriterium was de meest economische aanbieding. De tweede fase is met dezelfde aannemer als in fase 1 ontwikkeld in de vorm van een een-op-een bouwteam.

Bouwproces

De bestaande kolommenstructuur van het gebouw is als uitgangspunt genomen bij de gebouwtransformatie. Deze had een beukmaat van 4 meter en een diepte van 18 meter, waardoor het gebouw zich uitstekend leende om een corridor te realiseren met aan weerszijden studio’s van circa 30 m2 (één studio per beuk). Hierdoor ontstond ook veel repetitiewerk. De natte cel en de keuken zijn aan de corridorzijde van de studio geplaatst. Dit in combinatie met het vele glas in de gevel maakt de woningen erg licht.

Het bouwproces was kort. Beide fasen zijn in circa 10 maanden gerealiseerd. Dit kon onder andere door de Metal Stud droogbouw inbouwmethodiek (doos-in-doos). Hierdoor was het bouwproces niet afhankelijk van droogtijden. Het feit dat er voldoende parkeerruimte en opslagruimte bij het gebouw was droeg ook bij aan de snelheid. De snelle bouwtijd maakte dat investeringen weer snel konden worden terugverdiend met de verhuur en verkoop.

Duurzaamheid

De meeste studio’s hebben een energie-index onder 1,2. De gerealiseerde EPC is 0,8. De woningen hebben geen aardgasaansluiting en worden verwarmd met stadsverwarming. Elke woning heeft laag temperatuur vloerverwarming en is uitgerust met balansventilatie met WTW. Tapwater wordt ook met de Stadsverwarmingsset (per woning) opgewekt. De beglazing is zonwerend.

Naast de installaties maakt de keuze van transformatie het project duurzaam. In het ontwerp is bovendien bewust gekozen om hedendaags comfort te bewerkstelligen met respect voor het oorspronkelijke aanzicht van het gebouw.

Business case

AM en Stadgenoot hebben het GAK-gebouw aangekocht in een duur tijdperk. Er was toen ook een grote vraag naar jongerenwoningen. De initiatiefnemers zochten naar een manier om vanuit bestaande gebouwstructuur van het GAK-gebouw met een haalbare business case in de behoefte aan jongerenwoningen te kunnen voorzien. Dat lukte met studio’s. In combinatie met het snelle bouwsysteem hebben de partners in crisistijd, weliswaar met een financiële afboeking, een succesvol product in de markt weten neer te zetten waar bewoners met veel plezier wonen.

Voor de waardering van het project hanteert Stadgenoot een markwaarde-systematiek. Er wordt dus niet afgeschreven naar nul en daarmee heeft het project ook geen onrendabele top. Zeker in Amsterdam is deze systematiek logisch: de marktwaarde van dit project is hoog en zal dat in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid ook zijn. Met een marktwaarde-systematiek kunnen investeringen die rendabel zullen zijn ook daadwerkelijk gedaan worden.

De betaalbaarheid van het project is mede mogelijk gemaakt dankzij diverse financiële voordelen. Alle woningen zijn gebouwd onder de Woningborg Transformatieregeling.
In de eerste fase is gebruik gemaakt van de Vogelaarssubsidie. Bij de woningen in fase 2 krijgt Stadgenoot per woning 10.000 euro korting op de verhuurdersheffing omdat het om een transformatieproject gaat. Ook zijn in fase 2 uiteindelijk extra koopwoningen gerealiseerd. Het gebouw stond op eigen grond. Deze grond is verkocht aan de gemeente en onder erfpacht terug geleverd.

De aanvullende faciliteiten in het gebouw worden door externe partijen beheerd/geëxploiteerd. De wasmachineruimte bijvoorbeeld exploiteert Miele. Huurders kunnen hiervoor via internet een wasabonnement afsluiten.